こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

６月のこと。
この「賃貸経営お役立ち情報」で、
大震災のあと、
賃貸住宅の成約数が急な落ち込みを見せたことを
報告させていただきました。

その後の様子ですが、
いつも参考にさせていただいている
アットホーム株式会社さんのニュースリリース（１０月２４日発表）
によると、

「９月の首都圏の居住用賃貸物件の成約数は
前年同月比で１０．７％増加し、５ヶ月（５～９月）連続の二ケタ増」
と、なっています。

８月は前年同月比で１８．３％増加だったので、
増加率は鈍化していますが、
賃貸の成約件数は、好調と言ってよいでしょう。

しかし賃料では、厳しい状況が続いています。

１㎡あたりの成約賃料の首都圏での平均は、

　賃貸マンション・・・
　　前年同月比２．７％の下落・４ヶ月連続のマイナス

　賃貸アパート・・・
　　同１．０％の下落、１５ヶ月連続のマイナス

といった状況。

下落率はやや鈍化していますが、
下落自体は止まりません。

通期で見ると、年２～３％の下落となるのではないでしょうか。
だとしたらここ数年では最も大きな下落率かも知れません。

１㎡あたりではなく、１戸あたりで見ても、
賃貸マンションが前年同月比５．５％の下落で、４か月連続のマイナス。
賃貸アパートは同１．１％の下落で、９か月連続のマイナス。

傾向はほぼ同様です。

さて、成約件数が増えて、家賃が下がっている状況を、どう考えるか。

先日お会いした、世田谷の管理会社の社長さんによれば、

「９～１０月の退去がいつも以上に多かった。
もっと安いところに引っ越すという人がほとんどだった」

とのこと。さらに、

「震災前は、不動産価格の下落と低金利で、
家を購入したので賃貸から出ていく」
という方が多かったのに」

とのことでした。

もちろんこの現象は、世田谷だけのことではありません。
人気の世田谷ですらそうなったのであれば、
他の地域は、もっとそうなっていると推察して良いでしょう。

つまり、こういえるのではないかと私は思います。

景気低迷や先行き不安から、
もっと安い部屋への引っ越しが活発になっている。

アットホームさんのニュース・リリースはこちら。
　　↓
http://athome-inc.jp/pdf/market/11102501.pdf

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

去る９月２１日、首都圏を直撃した台風１５号。
鎌倉でも猛威をふるいました。

このことが、
意外な心配を生んでいます。

「今年の鎌倉の紅葉は、
色づく葉も少なく、さびしいものになるかも・・・」

と、いうのです。

台風当日のことです。

南からの突風が、相模湾の海水を巻き上げながら、
鎌倉の街に吹きつけました。

すると、翌朝。

私の家の南側のガラス窓が、白く濁っています。

見ると、「塩」です。

車もやられています。
フロントガラスなどに、海から運ばれた塩が、
びっしりとこびりついていました。

塩を含んだ海水は、
鎌倉の木々の上にも降り注ぎました。

そのため、
主な落葉樹の葉は枯れ、壊滅状態です。

付着した塩分が、浸透圧の作用で葉の水分を奪うなどして、
こうした葉枯れが起きるとのこと。

台風一過の翌朝、
若宮大路の桜並木の葉は、ほとんどなくなっていました。

あちらこちらに立つイチョウの大木も、
葉をおおむね茶色に変えています。

北側の枝に、わずかに緑色の葉が残っていますが、
そのことで、
風が真横から当たったことが分かります。

一方で、幸運な例も。

南側に建物などが建っていて、
それが風の障害物となった樹木です。

どうにか、難を逃れているようです。

私の家でも、
さるすべり、海棠（かいどう）、桃、イチョウ、ノウゼンカズラ・・・

落葉樹の葉がどれも枯れ落ちています。

花を咲かせる寸前だった白いハギも同様です。
葉も茎もすべて、
チリチリの状態になりました。

カエデの葉の周囲も、やはり同じ様子。
かろうじて緑を保っている状態です。

山はどうでしょうか。

鎌倉をかこむ山々を見渡すと、
やはり、
葉が茶色になった木々が目立ちます。

こうした光景が、
中心市街地の周りをこえて、大船あたりまでつながっています。

これでは今年の鎌倉の紅葉は、さびしいものになりそうです。
特にイチョウは、かなり難しそう。

カエデなどがどこまで頑張ってくれるか・・・。

鎌倉に住んで１０年近くになりますが、
ここまでひどい台風被害は初めてです。

 

鎌倉駅西口の桜（左）とイチョウ（右）です。
紅葉の季節を迎える前だというのに、
早くもこんな姿に。
桜の葉は多くが枯れて落下。
イチョウの葉は、塩水を含んだ横からの風に打たれなかった
北側だけが緑。ほかは変色し、枯れています。
見かけはもはや冬のよう。
「侘びさび」た風景の好きな方には、おすすめかも。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

先週木曜日は、
「免震構造」のお話しをさせていただきました。

今週は「制震」です。

ところで、この「制震」ですが、
「制振」
とも、よく書かれます。

と、なると・・・

「地震を制する」だけでなく、
あらゆる種類の「振動を制する」ということにもなりそうですが、

まさにそれが正解です。

だけでなく、
むしろこの「制振」の方が、
実際のところは、正しい表現だといえるでしょう。

たとえば、
この言葉を一躍有名にした建物として、日本一高いビル、
「横浜ランドマークタワー」
が、よく知られています。

このビルの内部には、巨大な制振装置
（縦横９メートル・高さ４．９メートルもあるそうです）
が備え付けられているのですが、

これは、
地震対策の側面を持ちつつも、
普段は、「風」対策として機能しています。

風による建物の不快な揺れを軽減し、
中にいる人々に快適な空間を提供するため、
活躍しています。

その仕組みは、
「マスダンパー方式」と呼ばれるもの。

おもりを下げた巨大な振り子が、建物の振動を抑えます。

地震や風などの揺れが建物に加わると、
中の振り子はそれとは逆の方向に振れようとしますが、
この力を利用して、
建物を揺れとは逆の方向に引き戻そうとするのがねらいです。

つまり、
制震（制振）とは、

建物内に、揺れを吸収する何らかの装置を設け、
それによって、
地震や風などによる揺れを低減させようとする仕組みを言います。

上記に挙げた振り子によるマスダンパー方式のほかにも、

注射器のピストンを押したり引いたりするような原理で
揺れの力を減衰させる「オイルダンパー」を
建物内に組み込む方式、

あるいは、
大胆なものでは、
隣り合うビルとビルをダンパーで連結させて、
互いの建物の重さを利用し、
揺れを打ち消し合おうとするもの。

いま、
様々な建物や構造物に対して、
それぞれに適した制震装置、制震構造が提案されています。

小規模な戸建て住宅などの場合、
よく知られているのが、

「筋かい」（柱と柱の間を補強するため、斜めにはめこむ部材）
に、ダンパーを組み込んで制震構造とする方法です。

ほかにも、
ダンパーの代わりに、
「粘弾性体」とよばれる、粘りと復元力をそなえた物質を使って、
地震エネルギーを吸収しようとする試みが、
報告されるなどしています。

今後も研究が進むとともに、

より低コストに、
より私達の身近なところへと、

制震技術はさらなる広がりをみせていくはずです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は先週水曜日の続きです。

更新料の負担を嫌って、
更新時に退去する入居者は少なくありません。

そんな中、
オーナーさんから更新事務手続きをまかされている不動産会社が、
オーナーさんに黙って勝手に
入居者から更新料とは別に、
更新事務手数料を上乗せして取っていることがある！

もちろん、オーナーさんから事務手数料として
更新料の半分を受け取っているのにもかかわらず・・・。

その結果、
更新時期が来るとほとんどの入居者が退去してしまい、
空室が頻繁に発生し、オーナーさんの収益が悪化・・・。

そんな困った事例について、先週はお話しをしたところです。

今回は、
今後、更新料をどうするべきか、
オーナーさんが検討してみる価値のある
対応について、書かせていただきます。

ひとつめのご提案は、「更新料を廃止する」・・・（１）

賃料１ヶ月分の更新料・・・とはいっても、
多くの場合、これまでにも触れましたが、
「その半分を不動産会社へ事務手数料として渡す」
約束になっているのが現状です。

特に、
空室が出ると苦戦が予想される物件の場合、

更新料をきっかけとして、
空室が生じる可能性に怯えるよりは、

０．５ヶ月分の収入はすっぱりとあきらめ、
「契約更新をゼロ」にする。

そのことで、
各入居者にはなるべく長期にわたって住んでもらうことを
期待する。

こちらの方が、得策といえるかもしれません。

ただし、この方法には
ハードルが存在します。

管理会社に更新手続きを委託している場合、
管理会社が「更新料ゼロ」を拒むと思われることです。

更新手続きの事務手数料は、
２年に１度の家賃の半月分といっても、
管理会社にとって大切な収入源です。

平均家賃7万円で1000戸を管理していれば、
退去や空室がないと仮定した場合、
管理会社が手に入れる事務手数料は年間１７５０万円です。
（１０００戸÷２年に１度×事務手数料３．５万円＝１７５０万円）

これまで通り管理会社に管理を委託しつつ、
更新料を廃止したいという場合、
「今後の更新事務に対する報酬をどうするか？」
話し合わなければならないことになるはずです。

入居者に別途、更新事務手数料だけを
求めるという手も考えられます。
たとえば更新料を０．５ヶ月分とするなどです。

あるいは、
財布の痛む話ですが、
入居者からはもらわずに、
オーナーさんが、不動産会社に手数料を払う、
という方法もあります。

ふたつめのご提案は、
「契約更新は不動産会社を通さずに行う」・・・（２）

オーナーさんが直接、自ら入居者と連絡を取り合って、
更新手続きをおこない、
不動産会社はこれにかかわらない方法です。

よって、
不動産会社への手数料云々・・・といったものは、
一切何も生じません。

この実現は、自主管理のオーナーさんにしか
無理かもしれませんが、
契約更新を不動産会社を通さずに行うことで、
更新料をゼロにすることが容易になります。

不動産会社を通さず、更新料をゼロにすれば、
「更新料が入居者退去のきっかけとなる懸念」
「不動産会社による入居者からの手数料無断徴収への心配」
いずれもが、
完全に解消されるかたちとなるわけです。

もちろん、
契約更新しようとしている入居者がどんな人かによっては、
やはり、
間に第三者を立てた方がよいこともありますが、
通常、そうした例は多くないでしょう。

一方で、
更新にかかわる実作業といえば、意外と簡単なもの。
新しい契約書をつくることくらいです。

しかも現在は、
標準的な契約書のひながたを
インターネット等で入手することも容易。

こんなことを書くと、
不動産会社さんに怒られるかもしれませんが、
実際にやってみれば、さほど難しくはありません。

これは、自主管理オーナーである私が、
実際にやってみての感想です。

ところで、
（２）の「契約更新は不動産会社を通さずに行う」
を選択する場合、当然のことですが、
必ず（１）の「更新料を廃止する」を組み合わせなければ
ならないわけではないのです。

更新料を設定しても、もちろん構いません。

その場合は、
これももちろんのこと、
全額をオーナーさんがいただくことになります。

たとえば更新料を０．５か月分にして
それをオーナーさんが全額受け取るのも、
ひとつの方策かと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

本誌読者の皆さんの中で、
お気づきの方、いらっしゃいますでしょうか。

オーナーズ・スタイル、９月上旬発行の２４号から、
記事の文字が、
少し、大きくなりました。

以前から気になっていたのです。
「文字が小さいのではないか？」と。

６０歳以上のシニアの読者が過半数という雑誌です。
通常、文字は大きい方が歓迎されるはずです。

ところが、実は・・・

アンケートをとると、
「現状でよい」と、いう声が多数なのです。

ですので、
少し迷いましたが、決断しました。

字が小さく、読みにくい、と感じていらっしゃる方は、

「設問を読んでアンケートに答える」

という作業自体を見送っておられるかもしれないと、
考えた次第です。

新聞や、シニアの皆さんがよく読まれるビジネス誌を参考に、
ワンサイズ、大きくしてみました。

それでも、
ページあたりの文字数はほとんど変わっていません。

デザイナーさんに、
一生懸命、工夫をしていただいた結果です。

もしよかったら、
ぜひ、この２４号と、お手元にある２３号までの本誌、

見比べてみてください。