こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

バス・トイレが一緒の
いわゆる「３点ユニット」を採用した物件はとても不人気。

賃貸住宅市場における、
いまの常識といって過言ではありません。

その理由の一端が、
二つの不動産ポータルサイトが行なったアンケートを
組み合わせてみることで、
浮かび上がってくる・・・。

今日はそんなお話です。

登場するポータルサイトは、

ひとつがアットホーム株式会社さんの運営する
「ａｔ ｈｏｍｅ ｗｅｂ」

もうひとつが、株式会社リクルートさんの運営する
「不動産・住宅サイト ＳＵＵＭＯ」
です。

それぞれのサイトに、

ａｔ ｈｏｍｅ ｗｅｂ・・・「アットリサーチ」
ＳＵＵＭＯ・・・「ＳＵＵＭＯなんでもランキング」

色々なテーマにのっとったアンケート結果を公表する
コーナーがあります。

これまでもたびたび、このブログで、
読者の皆さんへ、
興味深い調査結果などを紹介してきました。

まずは、
ａｔ ｈｏｍｅ ｗｅｂさんの「アットリサーチ」、
「20～30代独身サラリーマン・OLの生活実態調査」
（７月の調査）です。

お風呂のことに関して面白いデータが
示されています。

入浴について、約４４％の人、
つまり半数に迫るほどの割合の人が、

「ほとんど毎日シャワーのみ浴びる」
との旨、答えているのです。

すると、
この皆さんにとって、
お風呂場にバスタブは必要ない・・・のでしょうか？

そうではないらしいのです。

同じアンケートの中、
全回答者の約７７％が、「バスタブは必要」としています。

「必要でない」
とする人は、わずか約７％に留まるのです。

つまり、推し量れば、
普段バスタブにお湯を張ってつかることなど
滅多にない人であっても、

そうした誰もが、
「バスタブなど不要だ」

と、まで割り切れているわけではない様子が
うかがえるのです。

なぜでしょうか。

そこで、
ＳＵＵＭＯさんの、「ＳＵＵＭＯなんでもランキング」、
「家にいて『幸せだなあ......』と思う瞬間は？」
（４月の調査）

を見ると、
理由の一端が浮かび上がってきます。

「家にいて『幸せだなあ......』と思う瞬間は？」との問いに、
４８．５％の人が、
「お風呂に入っているとき」と、回答しています。

ちなみにこれは、
「ご飯を食べているとき」・・・４８．８％
に続く僅差の２位。

回答者の約半数が、
入浴について、
単に体を洗う作業のための時間ではなく、

「幸せだなあ・・・」
と、感じられる瞬間でもあるとしているわけです。

つまり、まとめると、

普段、「忙しい」、「時間がない」などの理由から、
ほとんどバスタブにお湯を張ることがない、
もっぱらシャワーを浴びるだけの人、

そんな人でも、
実は、チャンスさえあれば、
「ゆっくりとお湯につかり、幸せを感じたい・・・」

きっと多くがそう思っているため、
ａｔ ｈｏｍｅ ｗｅｂさんの調査では、

「ほとんど毎日シャワーのみ」が４割以上を占めながら、
「バスタブ不要」とまで言う人はわずか。

そんな結果が、
導かれたのではないでしょうか。

では、
お風呂にはバスタブさえ付いていれば、
皆さんは幸せを感じ、くつろげるのでしょうか。

多分そうではありません。

繰り返しますが、
バスタブはあっても、３点ユニットはとても不人気なのです。

いま、
休日などの過ごし方として、
外出よりも、
家でのくつろぎを大切にする人が、若い人にも大変多いと
言われています。

快適な入浴のための環境ばかりではありません。

睡眠のための環境、
調理のための環境、

快適にインターネットを楽しむための環境、

あるいは、きれいな室内の空気、
などなど、

家でくつろぐときのための環境の充実が、
以前に増して、
いま、賃貸住宅には求められているとされています。

そうした、
できればより環境を充実させたい、
くつろぎの場の代表ともいっていい「バスタブ」のすぐ脇に、

いつも用を足している便器が置かれている・・・。

それが、
バス・トイレが一緒のいわゆる３点ユニットです。

多くの人が、
これをくつろげる場とはしないはずです。

人気が無いのは、
やはり無理のないことといっていいでしょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

突然ですが、
鎌倉は「お墓にかこまれた町」です。

町がお墓に取り囲まれています。

どういうことかと言うと・・・

鎌倉駅を中心とした鎌倉の旧市街は、
海に面する以外の三方を小山に囲まれています。

なので、
こうした小山を切り崩した道、
いわゆる「切り通し」を通らなければ、
街に入ることができません。

しかし、
その切り通しの付近には、必ずお墓があるのです。

お墓の横を通らなければ、
旧市街地に入ることも、そこから出ることもできないのです。

このことに気づいている人、
実のところ、あまり多くはないかもしれません。

鎌倉時代、
こうした切り通しのあたりは、
お墓どころか、
それ以前の、「死体を捨てる場所」であったりしました。

処刑場であったりもしました。

その後、
そうした場所には、お寺が建てられました。

こうしたお寺は、
鎌倉防衛のための要塞としての意味も兼ねていましたが、

それらの敷地の一部が、
その後、墓地として残るなどしています。

ちなみに、
朝比奈の鎌倉霊園など、
はるかのちの世になってから造られた墓地も、
なぜか切り通しの近くにあります。

鎌倉は、
そうしたわけで、お墓にかこまれた町でもあるわけです。

切り通しの近くだけではありません。

ある住宅地など（といっても数区画ですが）、
両側を墓地にはさまれた細い道を通り抜けなければ、
たどり着けないところにあります。

その先は山です。
突きあたりになっています。

しかも、墓地には塀がありません。

住人の皆さんは、
墓石を間近に見ながら、毎日そこを通ることになるわけです。

ここに住んでいる方がどんな方か、
残念ながら私は知りません。

ですが、
土地の値段がいくらなのかも含めて、興味のあるところです。

「お墓の隣に住んでいるけれど、慣れればなんてことないよ。
むしろ静かで快適だよ」

東京の文京区に暮らす友人が、
そう言っていました。

確かに、
お墓の「住人」は、皆、地面の下にいて無言です。

騒音を鳴らしてご近所に迷惑をかけたりはしません。

ただし・・・
「お盆やお彼岸の時だけは、
線香のにおいが、ちょっとだけ気になるけど」

とのことでした。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

先週木曜日の記事では、
昭和初期の頃、
広く世間の注目も集めながら巻き起こった「柔剛論争」について、
お話しをさせていただきました。

併せて、
建物の耐震構造を実現する考え方として、
「柔構造」
「剛構造」
のふたつがあるということにも触れた次第です。

さて、その上で、
ここ最近、
こうした柔・剛の耐震構造に加えて、

「免震構造」、さらには「制震構造」という言葉を
よく耳にするようになりました。

どちらも建物の地震対策として、
いま、脚光を浴びつつありますが、

これらはそれぞれ、どんな仕組みをあらわす言葉なのでしょうか。

今週はこのうち、免震構造について、
簡単に説明してみたいと思います。

免震構造は、
実は、かなり古くから存在する建物の地震対策のひとつです。

その考え方は、

・地震のエネルギーを「免震装置」で吸収する

・そのことによって、柱や梁など、建物本体を
　エネルギーを吸収する役割から（できる限り）解放する

と、いうものです。

言い方を変えると、
「建物と地盤とをなるべく『絶縁』させてやろう」

というのが、
この構造のねらいで、

「建物の下に転がる玉石を敷いておくのはどうか」

「丸太を敷き、並べた上に、さらに方向を変えた丸太を敷き並べる。
これを数段重ねにしておいた上に、建物を建ててはどうか」

など、
すでに百年以上昔から提案が行われ、

中には、半ば実験的ながら、
実際に建物が建てられた例もあったようです。

しかし、一般的な普及とともに、
「免震」、「免震構造」といった言葉が広く世間に知られるように
なったのは、ここ最近、
１９８０年代に入ってからのこと。

建物側の基礎と、地盤側の基礎との間に
「積層ゴム」を置いて、
建物と地盤の揺れとをできる限り絶縁させるという方法が普及し、

各メディア、広告などで、
たびたび採り上げられるようになりました。

免震構造の利点は、
建物があまり揺れないこと。これに尽きるといってよいでしょう。

堅固な剛構造によって耐震能力を高めた建築物であっても、
あるいは、
しなやかにゆれることによって破壊や倒壊を
免れようとする柔構造の建物であっても、

どちらも、地震の揺れに応じて、
建物も揺れてしまうことには変わりがありません。

しかし、
そこに免震構造が加えられた場合、

地震エネルギーの多くは、まず免震装置に吸収され、
建物まで伝わっていかなくなります。

揺れによる建物の損傷や破壊だけでなく、
その中にある人身・人命、
財産への被害も、
より大きく抑えることができるというわけです。

こうした免震構造ですが、
従来、導入には費用のかかることが難点のひとつとされてきました。

しかし、
コストダウンへの努力も徐々に実り、

よく話題となる大型建物だけでなく、
昨今は、
小規模な戸建住宅にも普及が進みつつあります。

よく知られた「積層ゴム」のほか、

「ボールベアリング」
「テフロン加工のスライダー」

あるいはこれらを組み合わせたシステム、など、

免震効果を及ぼす仕組みとして、
各住宅メーカーが示す提案も、いま、実に様々です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「更新の際、これをきっかけに退去してしまう入居者が
多いことに悩んでいます。やはり更新料のせいでしょうか。
更新料をもらうのは、やめた方がよいのでしょうか」

とのお悩みです。

なお、
このお悩みをお寄せくださったオーナーさんは、
退去されていく入居者に対して、
その理由をお尋ねになったことはないそうです。

よって、原因を更新料のみと決めつけるわけにはいきません。

ですが、確かに、
「賃料１ヶ月分もの更新料を支払うくらいなら」
と、これをきっかけに退去してしまう入居者は少なくないと
言われています。

そのため、
先日最高裁判決の出た「更新料裁判」の推移、結果などに
かかわらず、
最近は更新料を廃止するオーナーさんもわずかに増えています。

（参考記事：
「更新料裁判・更新料が最高裁で「有効」と判決されたことについて」）

さて、
以上をふまえた上で、

ほかにも、
更新料と入居者の退去にかかわっては、
こんな問題が起きていることも、お伝えしておきたいと思います。

それは、
入居者の募集を仲介する不動産会社が、

「更新時、オーナーさんに黙って入居者から、
更新料１ヶ月分とは別に、事務手数料を勝手に取っている」
ことがある・・・！

と、いう残念な事実です。

たとえば、
いつも仲介だけを依頼され、管理を委託されていない
ある不動産会社、

契約更新の際、

・更新料として、入居者から賃料の１ヶ月分をもらい、
・その半分をオーナーに渡し、
・残りの半分を事務手数料（契約更新にかかわるオーナーの
　手間を代行することへの手数料）
　として、徴収していました。

ここまでは、よく耳にされると思います。

オーナーさんと不動産会社との合意にもとづいて、
よく行われていることです。

ところが、
この不動産会社の場合、
上記に加え、オーナーさんには何も告げないまま、

・入居者からも、更新事務手数料として０．５ヶ月を徴収

していたのです。

つまり、
オーナーさんから事務手数料をもらいながら、

さらに入居者からも、
事務手数料をこっそりもらっていたのです。

こうなると、入居者としては、ますますの出費です。

契約更新のために一度に払わなければならないお金が、
賃料の１．５ヶ月分にもなってしまうわけですから、

「こんな額を払わされるくらいなら、新しい物件へ引っ越そう」

当然、そう考えることにもなりやすいわけです。

さらにこうした場合、不動産会社は、
往々にして、
たとえ入居者が「退去」を選んでしまっても、

「それでもよい」
と、判断しています。

その物件があとでまた埋まる際には、
取り逃した事務手数料の代わりに、

「どのみち新たな仲介手数料が入る」と、踏んでいるからです。

結局、
損をするのは何も事情を知らないオーナーさんです。

空室期間が生じることによる、収入減のダメージばかりを
そのまま被ることになるわけです。

不動産会社が、
きちんとオーナーさんにことわった上で、
合意を得て、
上記の行為を行っているのならば仕方がありません。

ですが、
ひどいことに、

「告げずに黙ってやっている」
場合があるのです。

「私の物件、どうも更新をせずに出て行く入居者が多くて・・・」

と、日頃お感じのオーナーさんは、

以上のようなことが、ひょっとして行われていないか、
ぜひ注意を払っておいた方がよいでしょう。

その結果、
「残念なことに、そのとおりのことを不動産会社がやっていました」
と、いう場合はどうすればよいのか？

お話を来週へ続けたいと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

少し前のことです。

東日本大震災による、茨城県水戸市の被災状況について、
取材させていただく機会がありました。

津波、原発事故に話題が集まりがちなため、
ご存じない方もいらっしゃるかもしれません。

水戸市の震度は６強。

住宅の被害は、建物の全壊、半壊など、
実は、甚大なものでした。

水戸市内で全壊した住宅は325軒、半壊が1307軒、
一部破損となると2万3238軒にのぼります。

茨城県全体であれば、住宅だけで2696軒が全壊し、
1万8815軒が半壊、15万3041軒で一部損壊がありました。

もちろん、賃貸住宅でも、
数多くの物件に被害が出ています。

それらについて、取材で判った話をまとめてみます。

・水戸市内の賃貸住宅については、
　幸いにして、震災後も人が住める状態のものが
　ほとんどだった。
　「新耐震」の基準が布かれて以降の建物がほとんど
　だったせいか、
　地震保険の判定では、概ねが「一部損」程度。

・とは言え、外壁や室内の壁に亀裂が走った物件や、
　それらの一部が崩れたり、
　窓やドアが開きにくくなった物件も・・・。

・大手ハウスメーカーの物件でも、多くに何らかの被害が発生。
　ではあるものの、
　大手以外の工務店などの施工による物件と比較すれば、
　概ね、損傷が少なかったとのこと。
　（やや微妙なお話ですが、これは事実のようです）

・ある大手管理会社は、修繕が早かった。
　一方、ある大手管理会社は、修繕が遅かった。
　遅かっただけでなく、入居者と連絡を取ることにすら、
　大きな遅れが生じたとのこと。

・その結果、修繕・連絡の遅かった管理会社の物件から、
　修繕・連絡が早かった管理会社の物件に、
　多くの入居者が転居・・・！

・そのため、修繕の早かった管理会社の物件は、
　賃料を下げてもいないのに、
　震災前よりも入居率がアップ！

・修繕の遅かった管理会社の物件は、
　以降、賃料を下げても、
　入居者がなかなか決まらなくなってしまったとのことです。

いかがでしょうか。

ちなみに、上記、
「修繕・連絡の遅かった大手管理会社」ですが、

大変残念なことに、
もともと、業界での評判がよろしくなかった会社です。

評判の良い会社・いまひとつな会社

普段は小さな差しか感じられなくとも、
こういった非常時には、
はっきりと、
実力差が表れるものなのですね。

ともあれ、
こうした建築会社、管理会社の実力差がおよぼすシワ寄せは、
結局のところ、
オーナーさんのもとへと行き着くわけです。

従って水戸では、
これら企業のみならず、賃貸住宅オーナーさんも、

震災後の明暗を
くっきりとわけてしまったようです。