こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先月の敬老の日（９月１９日）、
読売新聞の社説にこんな数字が掲げられていました。

・高齢者の約６人に１人、４６０万人が一人暮らし
・単身の高齢者は過去１０年で１５０万人以上増加
・１０年後には６３０万人を超えると見られる

単身の高齢者世帯が、
このように、どんどん増えていきます。

賃貸住宅にとってもとても貴重な、
「膨れていく市場」
とも、考えられるわけです。

賃貸住宅の入居者に高齢者を想定することは、
今後ますます重要なこととなってくるはずです。

一方、
このことに対して、
私達はどのような心構えで臨めばよいのでしょうか。

同じ社説に触れられていたあることが、
もしかすると、
ヒントのひとつになるかもしれません。

語られていたのは、

東日本大震災の被災地のひとつ、
岩手県釜石市が、
大学の研究機関と協力して設計した、

「コミュニティーケア型仮設住宅」についてのことです。

場所は同市平田の「平田総合公園」内。

仮設住宅に暮らす皆さんが、
互いに顔を合わせる機会が増えるように、と、

玄関を向かい合わせにした上、

戸口と戸口にはさまれた通路部分にはウッドデッキが敷かれ、
それが住居同士をつなげています。

さらに、その上空には、
雨がよけられるよう、屋根がかかっています。

釜石市によれば、

「通路でありつつ、さらには住人のたまり場にもなる仕掛け」
とのこと。

もちろん、ねらいは、
住人の皆さんによるコミュニティづくりのお手伝いです。

温かな助け合い、見守り合いなどが、
ここから自然に生まれてくることを
市や設計者たちは、期待しているわけです。

言うまでもないことですが、
高齢者、障害者、子供など、社会的な「弱者」にとって、
彼らをしっかりと見守ってくれる地域のコミュニティほど、
頼もしく感じられるものはありません。

「コミュニティ」は、高齢者向けに限らず、
これからの賃貸経営の重要なキーワードの
ひとつでもあります。

他方、
住宅の弱者対応というと、
真っ先に思い浮かぶのが、暮らす人の身体を気づかった
「バリアフリー」です。

もちろん、
この釜石の仮設住宅も、多くの高齢者が入居することを想定して、
バリアフリーには力を入れています。

その上で、
皆さんの身体だけでなく、「心もケアする」。

そんな優しい仕掛けも盛り込んだ、
今回の計画と言うことができそうです。

なお、
この「コミュニティーケア型仮設住宅」への入居は、
８月から始まったそうです。

計画側の理想どおりの成功をおさめるのかどうか、
未知数の部分もあります。

ですが、
万が一うまくいかなかった場合でも、
そこからは、
次につながる色々な反省材料や教訓が生まれてくるはずです。

賃貸住宅市場の高齢化時代に向けて、
ひとつの参考になるかもしれない事例です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

鎌倉の旧市街地は、ご存知のとおり、海に面しています。

そして、それ以外の三方を
小山に囲まれています。

小山と小山の間にある谷間のことを谷戸（やと）と呼びますが、
その谷戸の突き当たり、
行き止まりに建つ家というのが、市内には何軒もあります。

また、谷戸に限らずとも、
山に隣接した敷地は数多くあります。

そうしたところでは、
まるで、
山に寄り添うように、家が建っています。

中には、「寄り添う」どころか、
山肌に食い込むようなかたちで家が建てられている例も、
しばしば見られます。

ここ１０年、
時折、
鎌倉の不動産物件をチェックしてきました。

すると・・・

そういった谷戸の突き当たりの家、
山に隣接している家などは、
ほかよりも、売りに出されることが多いように思えてきました。

もちろん、
正確なデータをとっているわけではないのですが、
売物件の情報を見て現地へ行ってみると、
山に隣接していた・・・という確率が、
結構高いのです。

そうした物件では、しばしば、
隣接する山の木々や草が成長して迫り出し、
家が山に呑まれそうになっているなどします。

家自体、
なんとなく疲れて見えます。

湿気など、
草木や地形がおよぼす様々な問題があってのことでしょう。

こうした家が、売りに出されやすい理由、
現場を見ると、
なんとなくわかるような気がします。

しかし、
考え方によっては、

これらは、
豊かな自然に抱かれた緑の中の住まい、でもあるわけです。

家を疲れさせず、
住む人も疲れさせない、建築工法や素材など、

何かよい工夫はないものなのでしょうか。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

建築好きな人、
特に近代の建築史に詳しい人でしたら、

「柔剛論争」
のことをよくご存知と思います。

とても有名な論争です。

主に昭和初期を舞台に、
関東大震災の惨劇をふまえ、

建築界のみならず、
広く世間も注目のもと、展開されました。

テーマは、
「地震に強い建物のつくりはいかにあるべきか」

論争の主役は、
一方が、佐野利器（さのとしかた）。

帝国大学教授、東京市建築局長、帝都復興院理事など、
その生涯をきらびやかな肩書にいろどられ続けた、
建築界の重鎮です。

一方が、真島健三郎。

海軍省の技師で、鉄筋コンクリート構造物の設計においては、
日本最初の「プロ」のひとりと見られる人物です。

二人は、
「地震に強い建物のつくりはいかにあるべきか」

について、

佐野・・・「剛構造」
真島・・・「柔構造」

おのおの、
その主張を掲げ、激しく意見をたたかわせました。

二人の理論を専門的な言葉を使わずに、
ごくごく簡単に説明すると、

佐野の「剛構造」は、
「建物をがっしりと強く固めよ」

真島の「柔構造」は、
「建物は必要な程度柔らかく建てよ」

と、いったところです。

剛構造は、
建物を一個の堅固なかたまりにして、
地震の力に抵抗させようとする考え方、

柔構造は、
建物自身がしなやかに揺れることで、
そこにかかってくる地震の力を受け流そうとする方式、

但し、どちらも目的は同じです。

建物の設計と構造を工夫することによって、
地震による破壊や損傷を免れようとするものです。

この柔・剛の論争は、
長年にわたって続きましたが、

結局、
どちらの意見が勝利をおさめたかというと、

「論理的には決着がつかなかった」
と、いったところです。

しかし、現実として、

「佐野の剛構造が、
社会には広く信頼され、選ばれるところとなった」

と、しておくのが妥当です。

ですが、
現代に生きる私たちは、これに対し、

「おや？そうだろうか」
と、感じざるをえません。

東京はじめ、
日本中に建ち並んでいる高層ビルなど、
多くの建物が、
真島の柔構造で成り立っていることをよく知っているからです。

柔剛論争には論理的な決着がつきませんでしたが、
つかなかったのは当然で、
結局のところ、
真島の意見もまた、立派な正解だったのです。

しかし、
二人が論争したのはまだまだ古い時代のこと。

日本に、
柔構造が有効となるほどの高層ビル・超高層ビルが
建ち並ぶことはありませんでした。

なにぶん、
当時は、大都市に建つビルでも、多くが４、５階建て程度です。

こうした規模の建物を下手に柔構造で建てると、
建物のやわらかな「しなり」が、
各階の壁や窓、配管などに大きな変形をおよぼすことになります。

各所に破壊が及び、
主に財産上の、甚大な被害が生じることとなるでしょう。

そうなると、自然に、
選択肢は、
とにかく地震に真正面から打ち勝つ方法としての剛構造のみ、
と、いうことになるわけです。

さて、
以上のような顛末となった柔剛論争ですが、

この話には最後にひとつ、
あるエピソードを加えることが定番（？）となっているようですので、
この記事もそれに従っておきましょう。

登場するのは、
武藤清という人物です。

剛構造を主張した佐野利器のもとで建築構造を学び、
柔剛論争では、
「佐野・剛構造派」の若き論客として、
真島とたたかいました。

この武藤が、のちに、
日本最初の超高層ビル「霞が関ビル」の構造設計を
担当することになるのです。

そして、
多くの人がご存知のとおり、霞が関ビルは、

「五重塔にヒントを得た」
などとも言われる柔構造の建物として、昭和４３年に竣工します。

地震に対する柔構造の有効性を
日本だけでなく、世界に対しても見事に確立させたのが、
この武藤なのでした。

佐野のもとで、
柔剛論争に深くかかわってきた武藤清。

そんな彼であったからこそ、この輝かしい結果を
まさに「柔軟」に、
導いたものと思われます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「税理士さんを変えようと検討中です。
相続に向けてのことなのですが、どんな人を選ぶべきでしょうか」

とのご質問です。

もっとも大切なことがひとつあります。
ぜひ、
「相続に強い税理士さん」を選んでください。

「あたりまえのことだ」と、言われそうです。
ですが、そうでもないのです。

「税理士さんといえば、皆、相続に詳しい」
と、誤解されている方が、案外少なくないのです。

しかし、実際はそうではありません。

「相続に強い」、「詳しい」、
あるいは「相続を専門としている」という税理士さんは、
実は、ごくわずかです。

税理士さんの登録者数は約７万人。
一方、
１年間における相続税申告件数は約５万件です。

つまり、単純計算で、
税理士さんひとりあたり、約０．７件の申告になります。

この数字からも類推ができるように、

「１年間に１件も相続税の申告を担当しない」
と、いう税理士さんが、
実は沢山いるのです。

すべての税理士さんが相続に詳しいわけではない、
と、いうことを
まずはご理解いただくことが重要です。

ちなみに、
税理士試験では、
必修課目に相続税が含まれていません。

ですので、
聞くところによると、
相続税のことを勉強しないまま税理士になる人も
中にはいらっしゃるのだそうです。

そこで、
相続に強い税理士さんの選び方ですが、
私は、

「１年間に最低３件は相続税の申告を担当している税理士さん」

をお選びになることをおすすめしています。

できれば年間１０件以上をこなしているくらいの方が
よいでしょう。

相続税専門の税理士さんであれば、
年間２０件以上は、
相続税の申告を担当されるとのことです。

また、
特に個性の強い特殊な不動産をお持ちの方は、

相続に加えて、
「不動産にも強い」税理士さん、

あるいは、
「不動産鑑定士と提携している」税理士さんをお選びください。

そうなると、
選定のハードルがますます上ってしまいそうですが、

基本として、
相続税の申告を数多くこなす税理士さんならば、
「不動産にも強い」
と、いう場合が多いようです。

うっかり、
相続が苦手な税理士さんに相続税の申告を依頼すると、
本来払わなくてもよい税金を払わされてしまうことがあります。

一方、
ある相続税に強い税理士さんによれば、

「土地の評価を徹底的に見直すことで、
７割前後の人が、普通に評価した場合の額よりも、
相続税を低く抑えられる」

とのこと。

そこで気になるのが、
「低く抑えることが出来た分の額」ですが、
なんと、
数千万円にのぼる場合もあるというから、驚きです。

ほかに、
挙げておきたい大切なこととして、

まず、手数料があります。
税理士さんによって異なりますので、必ず事前に尋ねましょう。

ちなみに、
一度納めた相続税の還付を税理士さんに手伝ってもらう場合、
手数料は「成功報酬型」となるのがほとんどのようです。
その額は、
やはり税理士さんによって大きく異なります。
手数料が思ったより割高になることも少なくないことを
知っておいてください。

また、もちろんのことですが、
税理士さんの人柄や、互いの相性も大事です。

事前にしっかりと話し合って、
そのあたりを見極めてください。

なお、
依頼先となった税理士さんのところへ、
その後、
頻繁に足を運ぶ必要は、大抵の場合生じません。

ですので、先方の事務所が家から遠くても、
通常は大丈夫です。

地方都市に暮らすオーナーさんが、
新幹線で１時間以上もかかることを厭わず、

東京の「相続に強い税理士さん」に仕事を依頼しているケースも、
少なくはありません。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今日は、
昨日の記事の続きとなるお話しです。

「耐震基準が『旧と新』にわかれたのが３０年前。
ぜひとも耐震診断を受けておきたい、『旧耐震』で建てられた物件・・・」

そこで先日、
耐震診断・耐震改修の実績が豊富な、ある一級建築士事務所を訪れ、
お話をうかがってみました。

「旧耐震の時代に、旧耐震の基準で建てられたと思われる
建物のうち、『新耐震』の基準をあてはめたとしても、
これをちゃんと満たしている、という物件は、
何割くらいにのぼるのでしょうか？」

つまり、質問の主旨はこうです。

「旧耐震」の当時であっても、しっかりと丈夫に建てられたため、
基準が昭和５６年以降、「新耐震」に変わったあとも、
ひきつづきこれをクリアできている優秀な建物・・・

その割合を私は尋ねたのです。

しかし、答えは、

「過去に診断した物件では、ほとんどすべてが、
『新耐震』の基準を満たしていませんでした」

ややショッキングなものでした。

旧耐震の時代に建てられた建物の「ほとんどすべて」が、
新耐震をクリアできない、というのです。

そこで、
さらにお尋ねしました。

「耐震診断を受け、危険、と判断された建物のうち、
何割くらいが、その後、耐震改修工事を行っていますか？」

答えは・・・

「学校や役所など、公的な建物であれば、
建物を取り壊すことになった一部の場合を除いて、
ほぼすべてが改修を行なっています。
しかし、民間の建物の場合、
改修工事に進むケースは、１～２割に過ぎません」

「それはなぜでしょうか？」

「改修工事費用を捻出できないケースが多いからです。
ほかにも、
たとえば民間の区分所有マンションの場合、
耐震診断をするべきかどうか、管理組合などで何度も議論し、
結局、『しない』と決めるケースも多いのです」

なぜならば・・・

「診断して、『基準を満たしていない』と判断された場合、
改修のための多額の費用をどうするのかという点について、
区分所有者の合意形成をはかるのがとても難しいのです。
もちろん、『私はお金は出せない』という人も、
中にはいるわけです。
そうした理由から、改修ができないまま、
『基準を満たしていない』という判定だけが残れば、
建物の資産価値は下がってしまいます。
つまりは売却もままならなくなるわけです」

そうなると・・・

「耐震強度については、下手に診断を受けて
はっきりとさせるより、『不明』としておいた方が得策だ・・・。
そんな判断にもなりがちです」

・・・なるほど、難しい事情が山積しているようです。

「ちなみに、耐震改修工事のための費用は、
概ねいくらくらいになるのでしょうか？」

「あくまで目安ですが、
鉄筋コンクリートのマンション、延べ面積が2000㎡程度として、
耐震改修工事費等、２億円～４億円がかかります」

「高い・・・！」

「補助金が出たり、税金が優遇されたりといったケースも
ありますので、各自治体に確認されるのがいいでしょうね」

いかがでしょうか。

耐震診断・耐震改修における
ちょっと悩ましい現状です。

以上のとおり、
私もその一端を知ることが出来ました。