2011年10月｜賃貸経営マガジン編集長のブログ「オーナーズ・スタイルこぼれ話」

編集長

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。

サポーターの宮栄多郎

大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。

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おさえておきたい基本・「旧と新」にわかれている耐震基準のこと

2011年10月10日

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

今週は、
賃貸住宅オーナーさんが、必ず知っておかなければならない
大切なことについて、
ひとつ、おさらいしてみたいと思います。

それは、
「耐震基準」には「旧」と「新」がある
というお話です。

建物の耐震基準にかかわる法的規制が変遷する中、
もっとも大きな変化になったとされているのが、

昭和５６年（１９８１年）に行われた、建築基準法施行令の大改正です。

これを境に、
基準はいわゆる「旧耐震」と「新耐震」とにわかれました。

つまり、
今年は２０１１年ですから、改正からは３０年目。

既存の建物でいえば、築３０年前後のものが、
ちょうど、
新・旧どちらの基準で建ったのかが気になる
「分岐点の物件」に、当たっています。

（正確には昭和５６年（１９８１年）６月１日以降に
建築確認申請を行なった建物が新耐震、
それより前に申請した建物が旧耐震です）

「旧耐震」では、
「震度５程度の中地震に対して大きな損傷を受けない」
が、基準となっていて、
さらなる大地震を考えた規定はありませんでした。

しかし、
「新耐震」では、

「中程度の地震に対しては損傷を軽微にとどめ、
震度６強から震度７程度の大地震に対しては、
建物の倒壊を防ぎ、人命を守る」

と、いう、
ワンランク上の規定が布かれました。

この強力な新耐震は、
このたびの東日本大震災でも、その有効性を発揮しました。

新耐震の基準で建てられた建物は、
津波などの二次的な被害を別にすれば、
特段、
地震による大きな損害を被ることがなかったのです。

基準の意義が、見事に実証されたといえるでしょう。

そのため、
私達オーナーズ・スタイルでは、
旧耐震の物件をお持ちのオーナーさんに対しては、
ぜひとも、
耐震診断の早急な実施をおすすめしたいと思っています。

もちろん、
そのためには費用がかかりますが、
自治体などによる比較的安価な簡易診断も、
選択肢として用意されています。

診断を行い、危険が判明したならば、
早速、耐震改修を行ない、

入居者の皆さんの命をしっかりと守ることができる態勢を
すみやかに整えておきたいものです。

また、
それ以前に、木造の建物の場合、

旧耐震で建っていることが判ったとすれば、
その物件はすでに築３０年以上のものであるはずです。

そもそもが、
「老朽化の懸念される建物」と、いうことにもなるでしょう。

そうなるとますます耐震診断は重要ですし、

あるいは、
診断～改修のプロセスは省略した上で、
建て替えを決断してしまうことの方が、
この場合、
得策といえるかもしれません。

賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)

賃料を下げて「損して得」。うれしい入居者さんの思い出

2011年10月07日

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

思い出話です。

以前、私の物件に、
当時５０歳になるご夫婦が入居されていました。

５年間住んでいただきましたが、
退去される際、

「実家に帰るからいらなくなりますので」

そうおっしゃって、
色々なものを置いていってくださいました。

もちろん、
ガラクタなどではありません。

リモコンで明るさを変えられる照明器具、
ほぼ新品の温水洗浄便座、
とてもきれいなカーテン、
キッチン棚、

などなど。

どれも価値あるもので、喜んでお受けしました。

しかも、
とても掃除好きなご夫婦だったようです。
部屋を大変きれいに使っていらっしゃいました。

とても５年住んでいたとは思えませんでした。

おかげさまで、
原状回復費用を安くおさえることができました。

残していかれた設備類は、
次の入居者を早く決めるのに役立ちました。

もちろん、引き続き、
新しい方にも喜んで使っていただけました。

このうれしいお話については、
それ以前に経緯がありました。

部屋のエアコンが壊れた際の私の対応なども
悪くなかったのだと思いますが、

それ以上に喜んでいただけたと感じるのは、
家賃の値下げでした。

相場が下がったのを見て、
「ここは正直に行こう」
と、更新時、
ご夫婦に対し、私から賃料を下げる申し出をしたのです。
月５千円の値引きでした。

損しちゃったかな・・・ともその時は思いましたが、
結局、
あとで得をしたようです。

鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)

「液状化」のおさらい・地盤の液状化に対抗！

2011年10月06日

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

先週に引き続き、主に地震によって引き起こされる
「地盤の液状化」についてのお話です。

建物、建造物に大きな脅威をおよぼす地盤の液状化。
どんな対策手段があるのでしょうか。

大きくわけて、
対策にはふた通りの考え方があります。

ひとつは、
１．「液状化の発生そのものを抑制するための対策」

もうひとつは、
２．「液状化が発生した際、
　　その被害をなるべく少なくするための対策」

です。

１には、どんな方法があるのでしょうか。

よく知られているもののひとつに、
「サンドコンパクションパイル工法」

というものがあります。

まず、
ケーシングと呼ばれるパイプ状のものを
先端は塞いだまま、地上から地中へと突き刺し、

そのあと、ケーシングの中に、
砂や砕石を投入します。

次に、それらを圧縮しながら、
ケーシングを引き上げます。

このとき、ケーシングの先端を開放。

すると、
地中には、圧縮された砂や砕石で出来た「柱」が、
残されることになるわけです。

次に、この柱を
さらに上からケーシングで打ち固めます。

このようにして、
地中の「柱」を必要に応じた数を目指して、
こしらえていくと、

周囲の軟弱な地盤は、
柱による圧縮をうけ、段々と引き締まっていきます。

これによって、
周辺地盤全体を液状化しにくいものに変えてしまおうと
いうのが、
「サンドコンパクションパイル工法」
のねらいです。

「深層混合処理工法」
と、呼ばれるものもあります。

地中にパイプ状の装置を刺し込み、
「固化材」と呼ばれる物質を投入します。

装置の先には周囲を攪拌する仕組みなどが備えられています。

これを使って、
軟弱な土壌と固化材とを混合させます。

そのことによって、
液状化しにくい地盤をつくりだそうとするものです。

さらに、
「置換工法」。

文字通り、液状化が予想される軟弱な砂などの層を
そっくり、
他のものと置き換えてしまう豪快なやり方です。

軟弱な層の位置が浅い場合など、
これが適しています。

ほかにも色々と方法はありますが、
ここでは、
比較的よく知られている以上三例の紹介までに
とどめておきましょう。

一方、
「液状化が発生しても、
その被害をなるべく少なくするための対策」

についても、
様々な工夫が考えられています。

たとえば、
木造住宅であれば、

鉄筋を十分に配した堅固なコンクリートの基礎と、
建物の土台とを
アンカーボルトで緊結させます。

ねらいは両者の強化と一体化です。

液状化が発生しても、破壊などされにくい、
安定した構造をつくるのです。

地盤の液状化にとどまらず、
地震の揺れ、強風など、
あたりまえの災害対策ともいえるのですが、

こうした作業をより丁寧に行うほど、
建物におよぶ液状化被害が拡大する可能性は、
減っていくことになるはずです。

さらには、
杭基礎が必要とされない規模の建物であっても、
杭基礎とする方法。

もちろん、
先週お話ししたとおり、杭基礎も、
地盤の液状化に対して万能ではありませんが、

杭基礎を採用しない建物に比べれば、
より、液状化被害、
あるいはその拡大を免れることができる可能性は
高くなるでしょう。

ほかには、
「各ライフラインの建物への引き込み部分について、
断裂などがしにくい柔軟な設計とする」

ことなども、
有効とされています。

以上、
かいつまんでのお話になりましたが、
いかがでしょうか。

今年、日本を襲った東日本大震災をうけて、
今後、地盤の液状化対策についてはさらに研究が進み、

新しい対策手段、
あるいは旧来の手法をさらに改良したやり方など、

次々と、
生まれてくることになりそうです。

（なお、上記に記した工法、工法名については、
施工会社などによって、様々な「アレンジ」が
されていたり、独自のネーミングがされていたり
することがあります）

雑学いろいろコラム（木曜日の記事）│コメント(0)

地震保険のポイントをまとめます

2011年10月05日

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「地震保険とはどんな保険なのか、わかりやすく教えてください」

とのご要望です。

このブログでは、
賃貸住宅オーナーの皆さんへ、
地震保険への加入をおすすめする内容の記事を
これまでに幾度か掲載させていただいています。

では、
「その『地震保険』とはどんな制度なのか？」

概要など、
「よく知っている」という方は、
意外に多くはないかもしれません。

今週は、
地震保険制度の概要とポイントについて、
簡単におさらいすることといたしましょう。

■地震保険の概要

１．地震保険は、政府がバックアップする公共性の高い保険です。
　　保険会社が負う保険責任を政府が再保険しています。

２．火災保険とセットで加入します。
　　地震保険は単独での契約ができません。火災保険に付帯して
　　契約を結びます。

３．対象は居住用の建物と家財（生活用動産）です。
　　「専用店舗や事務所等、住居として使用されない建物」ほか、
　　対象外とされるものがありますので要確認。

４．保険金は、３の建物と家財に対し、全損、半損、一部損の
　　各損害状況に応じて、支払われます。

５．建物については、主要構造部（柱、基礎、屋根、外壁）の損害に
　　対して保険金が支払われます。
　　壁クロスだけの被害といったものは対象外です。

■知っておきたいポイント

１．地震保険は、地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする
　　損害を補償する保険です。
　　一方、火災保険だけでは、これらが補償されません。
　　（地震による火災や地震により延焼・拡大した火災による損害、
　　地震による津波被害・土砂災害等）
　　そのため、こうした被害、さらには地震による漏水被害なども
　　懸念される都市部では、地震保険は特にその重要性を増します。

２．地震保険の加入率は２３％（平成21年：損害保険料率算出機構）。
　　「高い、割に合わない」と思っている人が多いと言われています。
　　賃貸住宅オーナーさんに対し、加入を勧めないハウスメーカーや
　　管理会社もあるとのこと。しかし、それは上の「１」のとおり、
　　大きなリスクを呼び込んでしまう判断と言っていいでしょう。

■その他、コストなど

１．地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の３０％～５０％の
　　範囲内で決めることが可能です。
　　但し、限度額があり、建物は５千万円、家財は１千万円です。
　　（集合住宅の場合、建物は、ひと部屋あたり５千万円です）

２．保険料は、所在地と建物の構造によって異なります。
　　ちなみに、東京、神奈川、静岡は、一番高額なグループに
　　入っています。

３．建物の免震・耐震性能によって保険料が割り引かれます。
　　たとえば「昭和56年6月1日以降に新築された建物である場合、
　　10％」など。

４．地震保険料は、所得控除の対象となります。
　　所得税から最高５万円、個人住民税から最高２万５千円となって
　　います。

５．なお、保険金の使い道は自由です。
　　外壁にひびが入り、「一部損」分の保険金が出たので、
　　室内のクロスを貼り替えたというオーナーさんもいます。
　　お金はもらったが「修理しなかった」という方も。

いかがでしょうか。

上記でも少し触れましたが、地震保険については、

「一部損（建物では損害額が時価の3％以上20％未満）に
認定される場合が多く、
しかも、それでは保険金は契約金額の５％止まり・・・。
割が合いそうにない」

と、感じていらっしゃる方が多いと言われています。

確かにそれも言えないことではないのですが、
それでも、

「自己破産しないための必要資金確保の手段として、」
備えを講じておく。