こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今日は、
昨日の記事の続きとなるお話しです。

「耐震基準が『旧と新』にわかれたのが３０年前。
ぜひとも耐震診断を受けておきたい、『旧耐震』で建てられた物件・・・」

そこで先日、
耐震診断・耐震改修の実績が豊富な、ある一級建築士事務所を訪れ、
お話をうかがってみました。

「旧耐震の時代に、旧耐震の基準で建てられたと思われる
建物のうち、『新耐震』の基準をあてはめたとしても、
これをちゃんと満たしている、という物件は、
何割くらいにのぼるのでしょうか？」

つまり、質問の主旨はこうです。

「旧耐震」の当時であっても、しっかりと丈夫に建てられたため、
基準が昭和５６年以降、「新耐震」に変わったあとも、
ひきつづきこれをクリアできている優秀な建物・・・

その割合を私は尋ねたのです。

しかし、答えは、

「過去に診断した物件では、ほとんどすべてが、
『新耐震』の基準を満たしていませんでした」

ややショッキングなものでした。

旧耐震の時代に建てられた建物の「ほとんどすべて」が、
新耐震をクリアできない、というのです。

そこで、
さらにお尋ねしました。

「耐震診断を受け、危険、と判断された建物のうち、
何割くらいが、その後、耐震改修工事を行っていますか？」

答えは・・・

「学校や役所など、公的な建物であれば、
建物を取り壊すことになった一部の場合を除いて、
ほぼすべてが改修を行なっています。
しかし、民間の建物の場合、
改修工事に進むケースは、１～２割に過ぎません」

「それはなぜでしょうか？」

「改修工事費用を捻出できないケースが多いからです。
ほかにも、
たとえば民間の区分所有マンションの場合、
耐震診断をするべきかどうか、管理組合などで何度も議論し、
結局、『しない』と決めるケースも多いのです」

なぜならば・・・

「診断して、『基準を満たしていない』と判断された場合、
改修のための多額の費用をどうするのかという点について、
区分所有者の合意形成をはかるのがとても難しいのです。
もちろん、『私はお金は出せない』という人も、
中にはいるわけです。
そうした理由から、改修ができないまま、
『基準を満たしていない』という判定だけが残れば、
建物の資産価値は下がってしまいます。
つまりは売却もままならなくなるわけです」

そうなると・・・

「耐震強度については、下手に診断を受けて
はっきりとさせるより、『不明』としておいた方が得策だ・・・。
そんな判断にもなりがちです」

・・・なるほど、難しい事情が山積しているようです。

「ちなみに、耐震改修工事のための費用は、
概ねいくらくらいになるのでしょうか？」

「あくまで目安ですが、
鉄筋コンクリートのマンション、延べ面積が2000㎡程度として、
耐震改修工事費等、２億円～４億円がかかります」

「高い・・・！」

「補助金が出たり、税金が優遇されたりといったケースも
ありますので、各自治体に確認されるのがいいでしょうね」

いかがでしょうか。

耐震診断・耐震改修における
ちょっと悩ましい現状です。

以上のとおり、
私もその一端を知ることが出来ました。