こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は、
「更新の際、これをきっかけに退去してしまう入居者が
多いことに悩んでいます。やはり更新料のせいでしょうか。
更新料をもらうのは、やめた方がよいのでしょうか」

とのお悩みです。

なお、
このお悩みをお寄せくださったオーナーさんは、
退去されていく入居者に対して、
その理由をお尋ねになったことはないそうです。

よって、原因を更新料のみと決めつけるわけにはいきません。

ですが、確かに、
「賃料１ヶ月分もの更新料を支払うくらいなら」
と、これをきっかけに退去してしまう入居者は少なくないと
言われています。

そのため、
先日最高裁判決の出た「更新料裁判」の推移、結果などに
かかわらず、
最近は更新料を廃止するオーナーさんもわずかに増えています。

（参考記事：
「更新料裁判・更新料が最高裁で「有効」と判決されたことについて」）

さて、
以上をふまえた上で、

ほかにも、
更新料と入居者の退去にかかわっては、
こんな問題が起きていることも、お伝えしておきたいと思います。

それは、
入居者の募集を仲介する不動産会社が、

「更新時、オーナーさんに黙って入居者から、
更新料１ヶ月分とは別に、事務手数料を勝手に取っている」
ことがある・・・！

と、いう残念な事実です。

たとえば、
いつも仲介だけを依頼され、管理を委託されていない
ある不動産会社、

契約更新の際、

・更新料として、入居者から賃料の１ヶ月分をもらい、
・その半分をオーナーに渡し、
・残りの半分を事務手数料（契約更新にかかわるオーナーの
　手間を代行することへの手数料）
　として、徴収していました。

ここまでは、よく耳にされると思います。

オーナーさんと不動産会社との合意にもとづいて、
よく行われていることです。

ところが、
この不動産会社の場合、
上記に加え、オーナーさんには何も告げないまま、

・入居者からも、更新事務手数料として０．５ヶ月を徴収

していたのです。

つまり、
オーナーさんから事務手数料をもらいながら、

さらに入居者からも、
事務手数料をこっそりもらっていたのです。

こうなると、入居者としては、ますますの出費です。

契約更新のために一度に払わなければならないお金が、
賃料の１．５ヶ月分にもなってしまうわけですから、

「こんな額を払わされるくらいなら、新しい物件へ引っ越そう」

当然、そう考えることにもなりやすいわけです。

さらにこうした場合、不動産会社は、
往々にして、
たとえ入居者が「退去」を選んでしまっても、

「それでもよい」
と、判断しています。

その物件があとでまた埋まる際には、
取り逃した事務手数料の代わりに、

「どのみち新たな仲介手数料が入る」と、踏んでいるからです。

結局、
損をするのは何も事情を知らないオーナーさんです。

空室期間が生じることによる、収入減のダメージばかりを
そのまま被ることになるわけです。

不動産会社が、
きちんとオーナーさんにことわった上で、
合意を得て、
上記の行為を行っているのならば仕方がありません。

ですが、
ひどいことに、

「告げずに黙ってやっている」
場合があるのです。

「私の物件、どうも更新をせずに出て行く入居者が多くて・・・」

と、日頃お感じのオーナーさんは、

以上のようなことが、ひょっとして行われていないか、
ぜひ注意を払っておいた方がよいでしょう。

その結果、
「残念なことに、そのとおりのことを不動産会社がやっていました」
と、いう場合はどうすればよいのか？

お話を来週へ続けたいと思います。