こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

「自分の物件の周辺の賃料相場がわからない・・・」

よくオーナーさんから聞かれるお悩みの声です。

「いえ、そんなに難しいことではありませんよ」

と、ついお答えしそうになってしまうのですが、
さにあらず。

それは私が普段、
オーナーズ・スタイル誌の編集という仕事の中、
賃貸住宅市場にかかわるあらゆる情報に接しているせいでも
あるのでしょう。

また、
誠実で頼りになる仲介会社や管理会社と
お付き合いをされているオーナーさんの場合、
有益な情報はそれらから十分に得ることができるはずですが、

その辺に何か障害や事情をお抱え・・・という場合も、
中にはあることでしょう。

実際のところ、
意外に少なくない数のオーナーさんが、

「相場がわからない・・・」

そんな素朴なお悩みをかかえていらっしゃる様子が
うかがえます。

まず、
「相場」を知るためのとても簡単な答えです。

インターネットで、
不動産ポータルサイトを検索すればよいのです。

ご自身の物件と同じ地域、同様の間取り・広さ、設備、
さらには同様の駅徒歩分数、
などなど、

条件をしっかりと合わせて検索し、
その結果を見れば、相場はおおむねわかります。

代表的な不動産ポータルサイトとしては、

　「ＳＵＵＭＯ」
　「Yahoo! 不動産」
　「at home web」
　「ＨＯＭＥ'Ｓ」

と、いったものがあります。ぜひ早速、覗いてみてください。

しかし、ここで・・・
（このブログをご覧になっている方の場合は
想像しにくいことですが）

「インターネットを見ることができないんだ」
と、おっしゃる声が挙がるかもしれません。

パソコンや、流行りのスマートフォンといったものには
不慣れな方も、
シニア世代が多いオーナーさんの中には
少なからずいらっしゃる筈だからです。

そうした皆さんの場合、
ちょっとだけ「足」を動かしてみましょう。

物件の最寄り駅周辺などにある、
賃貸物件を扱う不動産会社さんを訪れてみます。

そこで窓口の人に話を聞かないまでも、
何軒かのお店を回り、

それぞれの店頭に掲げられている物件広告や流通図面（チラシ）、
あるいは、
物件情報の載った無料冊子などをご覧になれば、
大体の相場がつかめてくることでしょう。

さて、
そのようにして相場をつかんだところで、

それでも悩ましいのが、
「適正な賃料」です。

相場には概ね大なり小なりの幅がありますから、
それを踏まえた上で、

「では、自分の物件はいくらの賃料に『決定』するべきか？」

その額は、
なるべくならば高いほうがよいですし、

競合物件に勝つため思い切って安くするにしても、
賃貸経営を経営として成立させていくための最低額を
下まわってしまうようでは、
当然、先行きが不安です。

そこで、相場を踏まえた「適正な賃料」を
さらに追及したいオーナーさんは、
もう少し、
足を使ってみてください。

競合物件を自らの目で確かめに行くのです。

お話は来週に続きます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今日は先週の続き、「敷引き」についてのお話の後半です。

　・賃貸借契約の成立時、
　・賃借人が賃貸人に差し入れた保証金のうちの一定の金額
　　＝「敷引き額」を
　・契約終了時には賃借人に「返還しない」旨
　・あらかじめ特約として定めておく

京都を除く関西や、九州では一般的なこの制度。

原状回復費用のほとんどがオーナー負担と
なりつつある今、

原状回復・敷金返還トラブルの予防のためにも、
首都圏でも行われてよいのではないか？

と、いうところまでを
前回はお話しさせていただきました。

さて、ではこの「敷引き」制度、
もしも、
首都圏のオーナーである私達がこれを導入しようとする場合、
どんな注意や努力が必要となりそうでしょうか。

まず、
とりわけ注意すべきことのひとつに、
「高額な敷引き額」の設定があります。

なぜ、とりわけ注意・・・かといえば、
実は、
敷引きについては、最近、その合法性について、
法廷の場で争われているのです。

争点は、
「消費者契約法に違反するか否か」
と、いうところにあったのですが、
平成２３年３月２４日、
最高裁の判決により、一応のところ、制度の「合法性」は
認められました。

ただし、

　・敷引き額が高すぎる場合は
　・賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比べて
　　大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、
　・消費者契約法１０条により無効となると解するのが相当

の旨、述べられてもいます。

そのため、
「契約さえ交わせばどんな額であっても『敷引き』として、
オーナーが貰ってしまえるのだ」
などと考え、
過大な金額設定をすると・・・
一転、違法行為を問われてしまう可能性も少なくありません。

ちなみに、
この裁判で争われた当の契約条件というのは、
若干特殊で、

敷引き額は、契約後の経過年数（入居期間）に応じて、
「賃料の２倍弱～３．５倍強」と、移り変わって
増えていきます。

具体的には、
賃料月額９万６０００円に対し、
賃借人が当初に差し入れる保証金は４０万円。

敷引き額は、

　経過年数
　　１年未満　１８万円
　　２年未満　２１万円
　　３年未満　２４万円
　　４年未満　２７万円
　　５年未満　３０万円
　　５年以上　３４万円

と、設定されていたとのこと。

ですので、これまでお話の前提としてきている
「敷引き額固定」
での契約に対しては、明確な判例とはなりにくいのですが、

どのくらいの敷引き額を設定すると、
高額で違法なものと判断されるおそれが出てくるのか・・・？

この疑問に対し、
ひとつの参考にはなるものと思われます。

そこで、
上記をあらためて見てみると、
２年未満・・・２１万円　と、あります。

あくまでひとつの参考にすぎないことを
繰り返しますが、

最高裁が「違法ではない」としたこの契約内容からは、
「２年の契約期間で、敷引き額＝賃料２ヶ月分程度」
という目安が、
とりあえずですが、浮かび上がってきているようです。

なお、
もうひとつ興味深い点を付け加えれば、
この判決では、以下のような見解が示されています。

　・通常損耗等の補修費用は賃料にこれが含まれているのが通常

　・しかし、これに充てるべき金員を「敷引金」として授受する旨の
　　合意が成立している場合には、
　　上記補修費用が含まれないものとして賃料の額が
　　合意されているとみるのが相当

すなわち、
適正な額の「敷引き」を行い、
それを物件の損耗への補修にあてるとの合意が、
賃借人・賃貸人の間に明確であれば、

基本として賃借人が負うべきとされない、
通常損耗への補修費用が、

「賃借人の負担となることも容認される」
と、いうことになるわけです。
契約自由の原則の適用です。

判決文によれば、

　・通常損耗等の補修の要否やその費用の額をめぐる紛争を
　　防止するといった観点から、（こうした「敷引き」の仕組みは）
　　あながち不合理なものとはいえない

とのことで、
制度の合理性に最高裁が着目したうえでの、
これは、
ひとつの「後押し」ともいえる見解かもしれません。

さて、次に、
私達首都圏のオーナーが、敷引き制度を導入しようとした場合、
もっとも大きく立ちはだかりそうなハードル・・・

それは、
とても単純です。

「仲介する不動産会社が協力してくれるかどうか？」
と、いう問題でしょう。

入居者の募集、広告、契約、退去の際など、
さまざまなシーンにおいて、
不動産会社による敷引き制度への明確な理解が
必ず必要です。

また、前回お話ししたとおり、
いわば入居者にとっては問答無用（？）な行為ともなる
敷引きを行う地域では、
代わりに礼金がなく、更新料もほぼ無いとのことですが・・・

「では、更新料から私どもがいただく事務手数料は
これからどうなるのですか？」

そんな不動産会社からの疑問に対しても、
オーナーさんは、
先方が満足する明確な答えを
用意しておかなければならないでしょう。

以上、いかがでしたでしょうか。

原状回復トラブル軽減への期待、

さらにはそれにともなって、若干のリスクを覚悟の上ではありますが、
「退去時の立ち合いの省略も検討可能」
など、
私達にとって魅力的な可能性がいくつか見える「敷引き」の制度。

今後、
さらに調査、研究をすすめてみたいと思っています。

（文中の判例について詳しくは、「裁判所」サイトの裁判例情報から、
最高裁判例、平成２３年３月２４日を検索し、
「平成21(受)1679　敷金返還等請求事件　平成23年03月24日」
の内容をご確認ください）

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

「賃料が下がって困っている」
と、おっしゃるオーナーさん、本当にたくさんいらしゃいます。

先週の月曜日、
この「賃貸経営お役立ち情報」では、
いわゆる景気だけでなく、見逃せないその要因として、

「賃貸住宅における古い物件の割合が増えている」
ことを挙げさせていただきました。

古い物件であればあるほど、賃料が下がっていくのは、
目下、必然ということができます。

市場全体を平均しての賃料の下落に、
これが少なからず影響していることを考えれば、

景気低迷ばかりに悲観することなく、
オーナーさん個々が、個々を取り囲む事実を見つめながら、
賃料下落への打開策を考えていく・・・。

その道筋にも、
あるいは、光が差してくるかもしれません。

そこで今日は、
賃料下落の現状を示す、実際のデータを見てみましょう。

首都圏における、
２０１１年８月の賃料を３年前のそれと比較した数値です。

（出典：株式会社ネクストさんのＨＯＭＥ'Ｓ首都圏レポート）

■ 賃貸マンションの賃料推移 ■

 

　2011年8月における2008年8月比（3年前との比）
　　　　↓
　東京都　　88.3%
　神奈川県　93.3%
　埼玉県　　98.4%
　千葉県　　98.3%
　首都圏全体・・・　93.6%

賃貸マンションの場合、以上のようになっています。

東京に比べ、埼玉と千葉の「微減」が特徴的です。
東京に大幅な下落が見られるのは、
リーマンショック前までのいわゆるミニバブル期に
マンションが大量供給されたことが、
影響しているのかもしれません。

また、ご覧のとおり、
首都圏全体の賃貸マンションの２０１１年８月の賃料は、
３年前の８月の賃料の９３．６％です。

これは、毎年およそ２．２５％の下落があったことを示す
数値です。

では、次に「アパート」を見てみましょう。

■ 賃貸アパートの賃料推移 ■

 

　2011年8月における2008年8月比（3年前との比）
　　　　↓
　東京都　95.1%
　神奈川県　98.1%
　埼玉県　100.5%
　千葉県　101.7%
　首都圏全体・・・　98.4%

なんと、このデータでは、
埼玉と千葉では、賃料が下がるどころか、
逆に上がっています。
神奈川県の下落もほんのわずかにすぎません。

「現場での実感と違う！」
とのオーナーさんの声が、今にも聞こえてきそうです。

ですが、
念のため他社のデータも当たってみたところ、
やはり傾向は同様。
大きく変わることはありませんでした。

そこで、振り返ってみてください。
さきほどの「マンション」のデータでも、
埼玉・千葉は、ほんの微減でした。

なぜこのような実感と離れた結果となるのか・・・？

まずひとつ、思い当たることといえば、
賃料の値引きです。

募集賃料と乖離した契約賃料が成立している例では、
しばしば、実態が統計に反映されません。

さらにいまひとつ、挙げられそうなのは、
フリーレントの増加です。

フリーレントの期間を設けることは、
実質として賃料を値引きするのと変わりがありませんが、
数値として表に出てくる「月額賃料」は下がることがありません。

「実感と違う統計」
の裏側に隠れていることが疑われる、これも、
有力な要因候補といっていいでしょう。

そして、さらにもうひとつ・・・

「本来の賃料下落分を
敷金・礼金の減額が吸収しているのではないか？」

このことも想像に難くありません。

考察を次週月曜日に続けてみましょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

ある入居者の方が、私の物件に入居くださって、５周年。

これを記念して、
お礼の気持ちを込め、

テレビモニター付きインターホンをプレゼントさせていただきました。

とはいえ・・・

幸いなことに、
普段、さほど治安が心配されない地域にある私の物件。

ですが、
テレビモニター付きインターホンは、
最近の新築物件には当たり前のように付いている設備です。

もちろん無いよりも、
あった方が安心であることは当然と考え、
上記を決めました。

昔、私自身が賃貸住宅の入居者だった頃に住んでいた物件にも、
これが付いていました。

ですのでそのメリットは、
自らの体験からも、よく理解しています。

 

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

今日は先週の続きです。
鉄筋コンクリートのお話の後半です。

圧縮に強く、引っ張りに弱いコンクリート。
引っ張りには強いが、圧縮に弱い鉄筋。

両者を一体に組み合わせることで、
互いの弱点が補われ、

圧されても引かれても、潰れたりしない、崩れたりしない、
強力な建材が生まれることについて、
先週はお話しをしました。

さて、
さらにもうひとつ、
鉄のもっている大きな弱点といえば・・・サビです。

誰もがご存知のとおり、
鉄はとてもサビやすいのです。

しかし、
どういう偶然か、
コンクリートと鉄は、この点においてもベストカップルでした。

なぜならば、
コンクリートの原料の一部であるセメントは、
強いアルカリ性を帯びています。

このアルカリ性が、まさに「もって来い」の効果を発揮、
コンクリートは、
鉄筋として内部に埋められた鉄を
なんと、サビからしっかりと守ってくれるのです。

守るだけでは済まず、
すでに鉄筋にサビがついていた場合、
これを消してしまえるほどの力を
コンクリートはもっているとのこと。

コンクリートと鉄筋は、
返す返すも、まさに理想のパートナー同士です。

とは言いながらも、一方では、
こんな話を皆さんもよく耳にしていることでしょう。

「古い鉄筋コンクリートの内部で、鉄筋がサビてしまい、
建物の補修が必要となった・・・」

理想のパートナー同士であるはずなのに、
これは一体どういった理由によるものなのでしょうか。

その主な原因は、コンクリートの「中性化」です。

コンクリートは、水分や空気中の二酸化炭素に晒されると、
次第にアルカリ性を失い、中性に変わっていくのです。

中性化したコンクリートからは、
鉄筋をサビから守る力が失われてしまいます。

ベストカップルには、
どうやら避けられぬ倦怠期と、その後の破局が
待っているようです。

中性化は、
コンクリートの表面から徐々に始まっていきますが、
これがやがて内部の鉄筋へと達し、
なおかつ、
そこに水分や酸素が入り込むような条件があると、
鉄筋はサビ始めます。

その結果、鉄筋から強度は失われ、
ついには膨張し、
周囲のコンクリートを割って剥落を招くなどします。

このコンクリートの中性化は、
残念ながら、避けるのが難しい現象です。

ですが、
これを起こりにくくするための工夫、
進行を遅らせるための工夫が、
建築関係者など、大勢の人々によって、いま、
さまざまに考えられています。

今回はそうした工夫の紹介は割愛しますが、

一般的な構造物では、鉄筋に触れるところにまで
コンクリートの中性化が進むのに、
「六十五年から百年くらい」

などとされているところ、

「百年以上、さらにそれ以上へ・・・」

人々の努力によって、
もっともっと長く強度を保ち続けられる鉄筋コンクリートが、
これからどんどん、生まれてくるはずです。