こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今日は先週水曜日の続きです。
「年々厳しくなっていく賃貸経営。少しでも出来ることに努力したい」

と、おっしゃる、
逆風に負けない前向きなオーナーさんのために、
ある大切な心構えについて、
お話しをしたいと思います。

さて、先週の記事では、
アットホーム株式会社さんが去る６月に公表されたニュースリリース、
「成約おめでとうアンケート」の調査結果（→当該サイト）
を参考に、お話をすすめました。

インターネットでの情報収集が大きな主流となっている
現在でありながらも、
入居希望者にとって、

「不動産会社の店内で得る情報」

が、依然として一定の重要性を保っていることについて、
上記調査結果に表れた数値から推察してみたところです。

では、その重要な、
「不動産会社の店内で得る情報」とは、
どんなものを指すのでしょうか。

これは主には、
　・不動産会社の窓口担当者から伝えられる口頭での情報

加えて、
　・窓口担当者が入居希望者へ見せる「流通図面（チラシ）」

と、いうことになるでしょう。

両者は多くの場合、
共に入居希望者に提供され、

「流通図面を挟んで入居希望者と担当者がやりとりする・・・」
そんな場面が、窓口で展開されることになります。

ここで、大切なことのひとつについては、
以前、このブログでもお話ししました。

これが実現できていれば、
オーナーさんにとっては「鬼に金棒」ともいえることなのですが、

それは、
窓口担当者が、
オーナーさんご自身の物件のことをよく知っていて、
もちろん、
そのアピールポイントもしっかりふまえていることです。

物件をよく知っていれば、担当者としては、
「目の前の入居希望者のニーズにそれが応えられるかどうか」
を判断しやすく、

「応えられる・・・！」
と、した場合、他に優先してその物件を紹介してくれる
確率も高まるでしょう。

このことについて、よろしければ過去の記事も
ご覧になってみてください。
「物件を担当者に知ってもらう」ための具体的な提案を
いくつかさせていただいています。
　　　↓
　「空室対策・不動産会社の営業担当者に物件を覚えてもらう（１）」
　「空室対策・不動産会社の営業担当者に物件を覚えてもらう（２）」

さて、
今日は、そこでさらに、
もうひとつのポイントです。

今、とても大切なこととして、
「流通図面」の充実が、入居希望者の心を動かすためには
欠かせないものとなってきています。

流通図面は「チラシ」、
「募集図面」、「ファクトシート」、「マイソク」などとも呼ばれますが、

その本来の目的は不動産会社間の情報流通にあります。

ですが、
不動産会社の店頭に半ば広告として掲示されたり、
さきほど述べたように、
「これを挟んで入居希望者と担当者がやりとりする・・・」
と、いった場面が展開したりするように、

入居希望者にとっては、物件選びをするうえで、
流通図面はとても重要な媒体となっています。

そこで、いま、
一部の熱心な不動産会社では、
この流通図面の充実のため、大変な力をそそいでいます。

たとえば昔は、
「モノクロ」、「平面図以外は専門的な言葉がパラパラと・・・」
といった、殺風景なものでも普通だったところ、
昨今はこれが大いに変化、

詳しく平易な言葉による物件案内はもちろんのこと、
インパクトのある「全面カラー」、
「カラー写真入り」を当然とする不動産会社も登場しています。

その写真も、
物件の内観（全居室、キッチン、バス、トイレ、玄関、収納）、
外観、設備等だけでなく、
周辺環境、
物件からの眺望まで網羅するものになるなどしています。

インターネットでお気に入りの部屋に目星をつけた
入居希望者が、
不動産会社の窓口を訪れ、

「ほかにもいい物件はありませんか？」
などと尋ねたとき、

こうした熱心さの伝わる流通図面が目の前に広げられれば、
当然のこと、入居希望者の印象は、
悪くはないはずです。

「この物件もぜひ内見してみよう」

そう思わせる力が、
過去の「殺風景なチラシ」に比べ、みなぎっていることに
間違いはありません。

また、以下の点も忘れてはいけません。

流通図面を充実したものにしておけば、
物件の魅力は、
オーナーさんの声がとどかないところにまで、
しっかりと伝わります。

なぜならば、思い出してください。
流通図面は、不動産会社間に広く「流通」する媒体です。

オーナーさんが直接仲介を依頼している会社だけでなく、

その先の、さまざまな会社の窓口にまで、
流通図面に載った情報は伝わっていきます。

見知らぬ会社、
より大勢の入居希望者の目にまで、
触れることとなる仕組みになっているわけです。

さて、いかがでしょうか。

「窓口担当者に自身の物件のことをよく知ってもらう」
「熱心で親切なインパクトのある流通図面を作ってもらう」

これらいずれについても、
基本にあることは、オーナーさんご自身が、
ご自分の物件をよく知ることの大切さです。

ご自身が熟知している、
ご自身の物件のメリット・アピールポイントを
しっかりと、
仲介を託す不動産会社へ伝えることから、
これらはどちらも実現していくのです。

今回参考としたアットホームさんの調査結果・・・

「最初に利用した・・・不動産会社の店内情報」
全体の９．２％

「もっとも役に立った・・・不動産会社の店内で得た情報」
跳ね上がって２８．０％

この興味深い数字の根もとには、
逆風に負けないオーナーさんの地道な奮闘と努力も、
熱く、息づいているはずです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先日、都内のあるオーナーさんにうかがったお話です。

そのオーナーさん、
入居者に掃除機を貸し出しているのだそうです。

「え？掃除機なんて、誰でも持っていそうだけど・・・」

いえいえ、
ちょっとちがうのです。

貸しているのは、
もっぱら共用部分を掃除するための、
室内用には使わないものなのだそう。

オーナーさんは自主管理をされているので、
これを使って廊下やエントランスなどの清掃を行うのですが、

入居者の方が希望すれば、もちろん無料で、
お貸しするのだそうです。

借りた入居者の皆さんは、バルコニーの掃除のため、
これを使います。

外の砂ぼこり・・・プランターから出る細かい落ち葉など、

室内用の掃除機はできれば使いたくない場所ですので、
とても喜んでもらえるのだそうです。

お聞きして、
「とてもすばらしい気配りだな」、と感じました。

そこで思い出すと、
私も以前、高圧洗浄機を入居者の方にお貸しして、
とても喜んでもらった経験があります。

割と高価なこの機械、
とても役には立つのですが、実際、使うのは年に一度くらい。

もっと活用しなければもったいないので、
私も、喜んで使ってもらいました。

探せば、
きっとほかにもこういった、

「入居者の皆さんに貸してよろこばれるもの」
が、あるのではないでしょうか。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

今日は先週月曜日の続きです。

いよいよ１２月１日に施行の旨、国土交通省から発表がされた、
「賃貸住宅管理業者登録制度」
（→報道発表資料）

そのおさらいの後半です。

この制度が及ぼすオーナーさんのメリットにかかわる部分を
中心に、お話ししていきたいと思います。

【この制度で、業界は良くなるの？】

　賃貸住宅管理業界全体の仕事のレベルが、
　この制度によって高まっていくものと期待されています。

　ご存知のとおり、これまで、
　賃貸住宅の管理業務に関しては、
　法的規制や公的なルールなどは存在していませんでした。

　この制度によって、ルールが定められ、
　さらに登録基準も定められたことにより、
　登録を受けた事業者は、
　「定められたルールを守る」ことを自ら表明し、
　なおかつ、
　「登録基準を満たしている」
　ことが、一般に明らかになるわけです。

　もともと品質の高い仕事をしている事業者に対しては、
　そうしたレベルの維持が促され、
　一方、いまひとつな事業者には、
　登録のできる事業者となるべく、努力が促される。

　こうした底上げの効果などが期待されています。

【登録した事業者だけが、信頼できる事業者なの？】

　この制度の施行を受けて、登録を申請するかしないかは、
　あくまで事業者の「任意」です。
　申請しないことによる罰則などはありません。

　また、登録をしなければ賃貸住宅管理業を始めたり、
　続けたりできない、というわけでもありません。
　
　ですが、まともな事業者であれば、
　当然、登録のみちを選ぶことになるはずです。

　なぜならば、この制度が始まれば、
　以降、登録を受けない事業者は、
　「登録申請できない何らかの問題を抱えている」
　あるいは、
　「何らかの問題があって、登録を受けられなかった」
　事業者であると、皆が見なすようになるからです。

【登録を受けた事業者の見分け方は？】

　この制度では、
　広く一般にひらかれた「閲覧」の規定が設けられました。

　登録事業者の概要が記載された
　「賃貸住宅管理業者登録簿」などを誰もが
　閲覧できるほか、

　ウェブサイト上でも登録の有無を確認できるよう、
　国土交通省では措置を検討中です。

　また、登録事業者は、
　自らが登録事業者であることを示す標識の掲示も
　行わなければなりません。
　登録事業者の事務所ごとに、これが掲げられる
　ことになります。

　
【財産の分別管理とそのメリット】

　「賃貸住宅管理業者が倒産！
　事業者が入居者から受け取っていた家賃や、
　預かっていた敷金が蒸発・・・！」

　そんなトラブルが、過去に何件も発生しています。

　原因の多くは、倒産した事業者が、
　自らの財産とオーナーさんの財産とを
　「分別管理」していなかったことにあります。

　そこで、今回の制度では、
　登録事業者に対し、
　家賃・敷金など、オーナーさんの財産を
　他と分別して管理することが義務付けられました。

　これに基づいて、登録事業者は、
　実際に分別管理を行うほか、どんな方法でそれを
　行っているのか、
　毎年度、その状況を国土交通省に
　報告しなければなりません。

　もしも登録事業者が倒産しても、
　これらが真面目にルールどおり行なわれていれば、
　オーナーさんは一応、ひと安心と言えるでしょう。

【登録事業者の報告・通知義務、
　　　　オーナーさんが得られる情報など】

　オーナーさんにとって特に重要なものについて、
　挙げていきましょう。

　■ 一般の閲覧対象とされるもの ■

　　「賃貸住宅管理業者登録簿」の閲覧については、
　　先ほども触れましたが、
　　この制度では、登録事業者による国土交通省への申請、
　　報告内容のうち、ある程度が一般に公開されます。

　１．「賃貸住宅管理業者登録簿」
　　　・・・登録申請時に事業者が申告した、
　　　　　登録事業者の概要が記されています。

　２．「８条報告書面（業務等状況報告書）」
　　　・・・賃貸住宅管理業にかかわる年度実績などのほか、
　　　　　前段で触れた、財産の分別管理の状況を
　　　　　報告する書面です。

　　なお、２の書面については、国土交通省が一般の閲覧に
　　供するだけでなく、
　　登録事業者も、事務所ごとにこれを備え置き、
　　閲覧に供さなければなりません。

　
　■ 登録事業者によるオーナーさんへの報告義務 ■

　　登録事業者に対しては、
　　その事業者へ管理を委託しているオーナーさんへ向けた、
　　「当該管理事務に関する報告」
　　の義務も定められています。

　　内容は具体的に決められてはいませんが、
　　「定期」に行うこととされており、

　　国土交通省では、「賃料の収受状況は月ごと」
　　「建物設備の維持管理状況は年ごと」
　　といった、
　　業務内容に応じた適切な期間が設定されるべき旨、
　　呼びかけをおこなっているようです。
　　

　■ 契約時の通知義務 ■　

　１．管理受託契約に関する
　　　「重要事項の説明」と「書面の交付」

　　　・・・契約成立前における登録事業者の義務です。

　２．契約成立時の書面の交付

　　　・・・契約成立時における、登録事業者に課せられた
　　　　　「契約内容を書面化・交付する」義務です。

　　これまでたびたびトラブルのもととなっていた、
　　「管理会社がどこまでをやってくれるのかが判らない・・・」
　　すなわち、
　　管理業務の範囲が曖昧に定められてしまうことが、
　　これらによって、ある程度予防されるものと
　　期待されています。

【本制度の寄与が期待される「原状回復トラブルの防止」について】

　　この制度では、賃貸借契約終了時、
　　登録事業者が賃借人に対し、「債務」の額を提示する場合は、
　　「当該額の算定の基礎について記載した書面」
　　を交付しなければならない旨、定められました。

　　ここでいう債務については、未払い家賃や、
　　賃借人が負担するべきこととなった原状回復費用が
　　主に想定されています。

　　特に原状回復費用については、
　　書面化が義務となることによって、
　　算定が曖昧なものとなることが抑制され、
　　ひいてはそれがトラブルの減少にもつながるものと
　　期待されています。

以上、いかがでしょうか。

ちなみに現在、
個人の賃貸住宅オーナーさんの３分の２以上が、
管理業者に管理を委託しています。

賃貸住宅にかかわる世界において、
彼らは、もはやなくてはならない存在となっています。

しかし、
これほどの業界としての規模、影響力を持ちながら、
すでに触れたように、これまで、
賃貸住宅の管理業務に関する法的な規制や
公的なルールは、何も存在していませんでした。

そのせいなのか、
賃貸住宅の管理にまつわるトラブルは数多く、
年をかさねるごとにそれが増加する傾向にさえありました。

そこで、
新たに始まることとなった今回の制度ですが、
内容を見ると、
現時点では「まだまだ緩め」といった印象です。

今後の状況や推移によっては、さらなる厳格化、
あるいは先々、これらが正式に立法化される可能性も
なくはないものと考えられます。

なお、近日、国土交通省から、
ルールなどの詳細が記されたガイドラインが
発売されるとのこと。

また、
１１月現在、中堅クラスの管理会社数社から、
「登録申請するか決めかねている」
との声も。

制度の浸透、定着には１年以上程度がかかりそうな
気配もあります。

ともあれ、いよいよ始まるこの新制度。
今後に、皆さんもどうぞご注目ください。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

少し前のこと。
ご近所で火事がありました。

燃えたのはひとり暮らしのご老人の家。

残念ながら、
ご老人は亡くなられました。

その火事の様子を私は見ていません。
夜中のことで、
消防車のサイレンの音にも気がつきませんでした。

あとで聞くと、
「空に向けて真っ直ぐな火柱がのぼるほど、激しく燃えた」

とのことでした。

その数日後、
私はたまたま、その焼けたお家の前を通りました。

全焼、と聞いていましたが、

建物は奇妙なことに、
そのままの姿で残っているように見えます。

ただし・・・よく見ると、
屋根が無くなっています！

おそらくは、
防火性能の高い外壁にかこまれていたのでしょう。

そのため、
内部ばかりが全焼。

屋根が燃え落ち、
そこから火柱が上がったものと思われました。

その後、またしばらくして
通りかかると、

建物はすべてが取り壊され、土地は更地になっていました。

そして、驚いたことに、
隣の家までが一緒に取り壊されてしまっています。

一体どうしたのか？

外見からはまったく被害を受けているようには
感じられなかったのですが・・・

早速、ご近所の方に聞いてみたところ、

こちらも問題は建物の「中」にありました。

火事になった家の窓ガラスが割れ、
そこから炎が噴出。

その熱に炙られて、隣の家の内部がやられ、
ついには住めない状態になったのだとか・・・。

どう「住めない」状態なのか、
被害の詳細まではわからなかったのですが、

外壁の断熱性能が云々、
とはいっても、

「その効力には限りがあるのだな」

と、あらためて気づかされた次第です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

先週の木曜日は、
アントニン・レーモンドという、
大正時代に来日した建築家のお話しをさせていただきました。

お洒落な「コンクリート打ち放し」の元祖・・・

詳しくは、
「コンクリート打ち放しで面を構成することによる
建物における美的な表現」、

その元祖に、
アントニン・レーモンドが日本に建てた作品があるというのが、
前回のお話でした。

さて、
そんなレーモンドですが、

コンクリートばかりではありません。

「木」の建築でも、
大変印象深い足跡を日本にのこしていることが、
知られています。

二つ、作品を紹介しましょう。

まずひとつ目は、
栃木県・日光の中禅寺湖畔に佇む、
「旧イタリア大使館別荘」。

昭和３年に建てられたこの建物は、
平成９年まで歴代の大使が実際に使用。

その後、栃木県が譲り受け、
改築、復元などを経たうえ、

現在、一般公開されています。

杉皮を張った市松模様にいろどられた内外壁が、
周囲の森と、目の前の静かな湖面の風景に、
とてもよく溶け込んでいます。

（→社団法人 栃木県観光物産協会のサイト）

もうひとつは、
こちらも高原の避暑地、長野県軽井沢に建てられた
「夏の家」（昭和８年）。

現在は、
観光・文化施設である「軽井沢タリアセン」に、
移築保存されています。

その姿は、
自然に寄り添う「モダニズム」といった様子。

幾何学的な面の構成を木造で実現させた、
いわば、木のモダン建築です。

ちなみに、
この建物については、有名なエピソードが知られています。

近代建築最高の巨匠といわれるひとり、
世界中にその名を知られている、ル・コルビュジエが、
この作品について、

「私の案を盗んでいる」と、
抗議の声を上げたのです。

この言い分は確かに当たっていたようで、
レーモンドの「夏の家」は、
ル・コルビュジエがそれ以前に発表していた
ある作品案と、とてもよく似ています。

斬新だったその案の「盗用」に、
ル・コルビュジエは怒りましたが、

それでも、

「あなたは私の考えを深く理解してくれている」
旨を表明、

結局は、「夏の家」を褒めざるをえなかったのだそうです。

（→「軽井沢タリアセン」のサイト）

ちなみに、
ル・コルビュジエの弟子の坂倉準三が設計した
神奈川県立近代美術館の建物が
私の家の近く、鶴岡八幡宮の敷地内に建っています。
（１９５１年築）