こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

今日は先週月曜日の続きです。

いよいよ１２月１日に施行の旨、国土交通省から発表がされた、
「賃貸住宅管理業者登録制度」
（→報道発表資料）

そのおさらいの後半です。

この制度が及ぼすオーナーさんのメリットにかかわる部分を
中心に、お話ししていきたいと思います。

【この制度で、業界は良くなるの？】

　賃貸住宅管理業界全体の仕事のレベルが、
　この制度によって高まっていくものと期待されています。

　ご存知のとおり、これまで、
　賃貸住宅の管理業務に関しては、
　法的規制や公的なルールなどは存在していませんでした。

　この制度によって、ルールが定められ、
　さらに登録基準も定められたことにより、
　登録を受けた事業者は、
　「定められたルールを守る」ことを自ら表明し、
　なおかつ、
　「登録基準を満たしている」
　ことが、一般に明らかになるわけです。

　もともと品質の高い仕事をしている事業者に対しては、
　そうしたレベルの維持が促され、
　一方、いまひとつな事業者には、
　登録のできる事業者となるべく、努力が促される。

　こうした底上げの効果などが期待されています。

【登録した事業者だけが、信頼できる事業者なの？】

　この制度の施行を受けて、登録を申請するかしないかは、
　あくまで事業者の「任意」です。
　申請しないことによる罰則などはありません。

　また、登録をしなければ賃貸住宅管理業を始めたり、
　続けたりできない、というわけでもありません。
　
　ですが、まともな事業者であれば、
　当然、登録のみちを選ぶことになるはずです。

　なぜならば、この制度が始まれば、
　以降、登録を受けない事業者は、
　「登録申請できない何らかの問題を抱えている」
　あるいは、
　「何らかの問題があって、登録を受けられなかった」
　事業者であると、皆が見なすようになるからです。

【登録を受けた事業者の見分け方は？】

　この制度では、
　広く一般にひらかれた「閲覧」の規定が設けられました。

　登録事業者の概要が記載された
　「賃貸住宅管理業者登録簿」などを誰もが
　閲覧できるほか、

　ウェブサイト上でも登録の有無を確認できるよう、
　国土交通省では措置を検討中です。

　また、登録事業者は、
　自らが登録事業者であることを示す標識の掲示も
　行わなければなりません。
　登録事業者の事務所ごとに、これが掲げられる
　ことになります。

　
【財産の分別管理とそのメリット】

　「賃貸住宅管理業者が倒産！
　事業者が入居者から受け取っていた家賃や、
　預かっていた敷金が蒸発・・・！」

　そんなトラブルが、過去に何件も発生しています。

　原因の多くは、倒産した事業者が、
　自らの財産とオーナーさんの財産とを
　「分別管理」していなかったことにあります。

　そこで、今回の制度では、
　登録事業者に対し、
　家賃・敷金など、オーナーさんの財産を
　他と分別して管理することが義務付けられました。

　これに基づいて、登録事業者は、
　実際に分別管理を行うほか、どんな方法でそれを
　行っているのか、
　毎年度、その状況を国土交通省に
　報告しなければなりません。

　もしも登録事業者が倒産しても、
　これらが真面目にルールどおり行なわれていれば、
　オーナーさんは一応、ひと安心と言えるでしょう。

【登録事業者の報告・通知義務、
　　　　オーナーさんが得られる情報など】

　オーナーさんにとって特に重要なものについて、
　挙げていきましょう。

　■ 一般の閲覧対象とされるもの ■

　　「賃貸住宅管理業者登録簿」の閲覧については、
　　先ほども触れましたが、
　　この制度では、登録事業者による国土交通省への申請、
　　報告内容のうち、ある程度が一般に公開されます。

　１．「賃貸住宅管理業者登録簿」
　　　・・・登録申請時に事業者が申告した、
　　　　　登録事業者の概要が記されています。

　２．「８条報告書面（業務等状況報告書）」
　　　・・・賃貸住宅管理業にかかわる年度実績などのほか、
　　　　　前段で触れた、財産の分別管理の状況を
　　　　　報告する書面です。

　　なお、２の書面については、国土交通省が一般の閲覧に
　　供するだけでなく、
　　登録事業者も、事務所ごとにこれを備え置き、
　　閲覧に供さなければなりません。

　
　■ 登録事業者によるオーナーさんへの報告義務 ■

　　登録事業者に対しては、
　　その事業者へ管理を委託しているオーナーさんへ向けた、
　　「当該管理事務に関する報告」
　　の義務も定められています。

　　内容は具体的に決められてはいませんが、
　　「定期」に行うこととされており、

　　国土交通省では、「賃料の収受状況は月ごと」
　　「建物設備の維持管理状況は年ごと」
　　といった、
　　業務内容に応じた適切な期間が設定されるべき旨、
　　呼びかけをおこなっているようです。
　　

　■ 契約時の通知義務 ■　

　１．管理受託契約に関する
　　　「重要事項の説明」と「書面の交付」

　　　・・・契約成立前における登録事業者の義務です。

　２．契約成立時の書面の交付

　　　・・・契約成立時における、登録事業者に課せられた
　　　　　「契約内容を書面化・交付する」義務です。

　　これまでたびたびトラブルのもととなっていた、
　　「管理会社がどこまでをやってくれるのかが判らない・・・」
　　すなわち、
　　管理業務の範囲が曖昧に定められてしまうことが、
　　これらによって、ある程度予防されるものと
　　期待されています。

【本制度の寄与が期待される「原状回復トラブルの防止」について】

　　この制度では、賃貸借契約終了時、
　　登録事業者が賃借人に対し、「債務」の額を提示する場合は、
　　「当該額の算定の基礎について記載した書面」
　　を交付しなければならない旨、定められました。

　　ここでいう債務については、未払い家賃や、
　　賃借人が負担するべきこととなった原状回復費用が
　　主に想定されています。

　　特に原状回復費用については、
　　書面化が義務となることによって、
　　算定が曖昧なものとなることが抑制され、
　　ひいてはそれがトラブルの減少にもつながるものと
　　期待されています。

以上、いかがでしょうか。

ちなみに現在、
個人の賃貸住宅オーナーさんの３分の２以上が、
管理業者に管理を委託しています。

賃貸住宅にかかわる世界において、
彼らは、もはやなくてはならない存在となっています。

しかし、
これほどの業界としての規模、影響力を持ちながら、
すでに触れたように、これまで、
賃貸住宅の管理業務に関する法的な規制や
公的なルールは、何も存在していませんでした。

そのせいなのか、
賃貸住宅の管理にまつわるトラブルは数多く、
年をかさねるごとにそれが増加する傾向にさえありました。

そこで、
新たに始まることとなった今回の制度ですが、
内容を見ると、
現時点では「まだまだ緩め」といった印象です。

今後の状況や推移によっては、さらなる厳格化、
あるいは先々、これらが正式に立法化される可能性も
なくはないものと考えられます。

なお、近日、国土交通省から、
ルールなどの詳細が記されたガイドラインが
発売されるとのこと。

また、
１１月現在、中堅クラスの管理会社数社から、
「登録申請するか決めかねている」
との声も。

制度の浸透、定着には１年以上程度がかかりそうな
気配もあります。

ともあれ、いよいよ始まるこの新制度。
今後に、皆さんもどうぞご注目ください。