こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

「賃料が下がって困っている」
と、おっしゃるオーナーさん、本当にたくさんいらしゃいます。

その原因について、
低迷する経済状況ももちろんあると思いますが、

景気という「風」に、
安易に気持ちを流されてしまわないよう、

忘れてはいけないひとつの事実を
私達賃貸住宅オーナーは、
しっかりと胸に刻んでおくべきでしょう。

それは、
「賃貸住宅は古くなるほど賃料は下がる」
と、いう事実です。

下の表をご覧ください。

賃貸住宅の着工数の推移を示したもので、
国土交通省のデータによるものです。

 

このとおり、
約２０年間で大幅に減少していることがわかります。

着工数が減っている・・・
つまりは新築物件が供給される、その数が減っている
ということですから、

市場全体に占める築年数の浅い物件の比率は、
当然のこと、
徐々に低下していくわけです。

逆に、古い物件の比率は高まっていきます。

物件が古くなれば、
賃料は下げざるをえないのが通常、あるいは現状ですから、

「統計上に表れる賃貸住宅全体の平均賃料が下がっていく・・・」

これは、
むしろ必然というべき現象です。

すなわち、
高度経済成長の頃のような、

「インフレにともなって契約更新のたびに賃料が上がった時代」

それはすでに遠い昔の思い出話・・・
と、いうことになるのでしょう。

なお、
上記は１都３県のデータでしたが、
参考までに全国の数字を挙げておきますと、

賃貸住宅の１年間の供給戸数は、
平成元年頃は80万戸ほど。
平成22年では30万戸ほどに減少しています。

ただし、
私にもよく判らないのは、

「築年数に応じて、どれくらいの割合で賃料は下がって
いくものなのか？」

と、いう点です。

物件の種類や立地等の条件、
設備・仕様などにもとづいた、各々の平均的な「相場」です。

各社、各機関の調査とも、
そこまではなかなか及ばないものと見え、
これといったデータは、残念ながら見当たりません。

ともあれ、
個人での対処が難しい景気にくらべ、
物件の築年数対策であれば、

その部分に関しては、
挽回の手段をさがすことは可能なはずです。

「自分の物件の賃料はなぜ下がっていくのか・・・？」

つかむことのできる事実をひとつづつ掴んでいき、
冷静に見つめることが、今だからこそ大切です。

最後に、
下の表をご覧ください。

 

これは、
公益社団法人東京共同住宅協会さんが
独自に作成されたデータです。

１９８９年から２１年間にわたっての、

　・民営の賃貸住宅の賃料
　・日経平均株価
　・住宅地地価

について、
２０００年の数値を１００として、
指数化、グラフ化したものです。

これを見ると、
賃貸住宅の賃料が、いかに安定しているかが
よくわかります。

２０１１年の今、
地価の減少幅は縮小しましたが、まだ下げ止まってはおらず、
株価はヨーロッパの財政危機など、
さまざまな要因によって目下大幅な下落傾向。

「賃料が下がっていく、下がっていく」
と、嘆かれながらも、

こうして他に比べると、
賃貸住宅経営はなかなかに磐石です。

入居が順調であるかぎり、
とても安定した資産運用といえることに間違いはありません。