こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今日と来週火曜日は、
賃貸住宅にかかわる仕事をしていると、
必ず耳に入ってくる、
ある制度のことについて、お話しをしたいと思います。

さて、
皆さんは「敷引き」をご存知でしょうか。

　・建物の賃貸借契約の成立時、
　・賃借人が賃貸人に差し入れた保証金のうちの一定の金額
　　＝「敷引き額」を
　・契約終了時には賃借人に「返還しない」旨
　・あらかじめ特約として定めておく

そんなあらましの契約制度です。

具体的には、たとえば、
「保証金５０万円、敷引き２０万円」の契約の場合、

退去時には、
５０－２０＝３０万円が、賃借人に返還されます。

「敷引き２０万円」は自動的に返還の対象外に。
つまりは賃貸人＝オーナーさんの手元に残ります。

物件の原状回復、補修などに、
主に使われることとなるわけです。

これが行われているのは、主に京都を除く関西や、九州です。
これらの地域においては、ごく一般的な制度です。

一方、
私達の暮らす首都圏などでは、
ご存知、「礼金・敷金」の制度が一般的です。

ここでの「敷金」は、その全額が預かり金です。
原則として全額が、
入居者への返還の対象となりえます。

もちろん通常は、
退去時における物件の損耗の程度、
その内、入居者の負担と判断される割合によって、
原状回復費用が算定され、
それが敷金から差し引かれて、残りが返還されるわけですが、

「敷引き」は、その点が違います。

　・あらかじめ決められていた敷引き額以上に
　物件の補修費用がかかっても、
　賃貸人の手元に残るのは「敷引き額」まで。

　・逆に、入居者がきれいに部屋を使ったため、
　補修費用が敷引き額を下回った場合でも、
　入居者は敷引き額をかならず「放棄」。

ここが大きな特徴です。

（ただしもちろん、不払い賃料等の債務があるなど、
場合によっては、上記の敷引き額を超えて
さらに必要額が差し引かれ、
残りが賃借人に返還されることもあるでしょう）

いかがでしょうか。

私はこの「敷引き」、
とても合理的な制度だと思うのです。

なぜなら、
「一定の『敷引き額』が、退去時、差し入れた保証金から
差し引かれ、主には物件の補修等に利用される・・・」

このことについて、
入居者は契約の時点から納得しているのです。

そのため、退去時、
原状回復をめぐってのトラブルが起こりにくいのです。

ちなみに関西（上記のとおり京都を除いて）では、
保証金の相場は賃料の６～８ヶ月分程度。
敷引き額はその半額～６割程度が
一般的とのこと。

さらには、
敷引きを行う地域では礼金がなく、
更新料もほぼ無いそうです。

差し引かれる敷引き額の中には、
礼金的性格の部分も含まれている、と、考えられて
いるようです。

さて、
この敷引き、
各金額の相場を関西に倣うかどうかはともかくとして、

制度としては、
私は、首都圏でも十分に行われてよいように
思っているのですが、いかがでしょうか。

特にある程度の築年数を経たワンルームや１Ｋなどの
小規模な物件の契約において、
貸し手にとっても借り手にとっても便利であるように
思えます。

ただし、考えてみると・・・
そこには若干のハードルもありそうです。

お話は来週へ続きます。