こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

「賃料が下がって困っている」
と、おっしゃるオーナーさん、本当にたくさんいらしゃいます。

先週の月曜日、
この「賃貸経営お役立ち情報」では、
いわゆる景気だけでなく、見逃せないその要因として、

「賃貸住宅における古い物件の割合が増えている」
ことを挙げさせていただきました。

古い物件であればあるほど、賃料が下がっていくのは、
目下、必然ということができます。

市場全体を平均しての賃料の下落に、
これが少なからず影響していることを考えれば、

景気低迷ばかりに悲観することなく、
オーナーさん個々が、個々を取り囲む事実を見つめながら、
賃料下落への打開策を考えていく・・・。

その道筋にも、
あるいは、光が差してくるかもしれません。

そこで今日は、
賃料下落の現状を示す、実際のデータを見てみましょう。

首都圏における、
２０１１年８月の賃料を３年前のそれと比較した数値です。

（出典：株式会社ネクストさんのＨＯＭＥ'Ｓ首都圏レポート）

■ 賃貸マンションの賃料推移 ■

 

　2011年8月における2008年8月比（3年前との比）
　　　　↓
　東京都　　88.3%
　神奈川県　93.3%
　埼玉県　　98.4%
　千葉県　　98.3%
　首都圏全体・・・　93.6%

賃貸マンションの場合、以上のようになっています。

東京に比べ、埼玉と千葉の「微減」が特徴的です。
東京に大幅な下落が見られるのは、
リーマンショック前までのいわゆるミニバブル期に
マンションが大量供給されたことが、
影響しているのかもしれません。

また、ご覧のとおり、
首都圏全体の賃貸マンションの２０１１年８月の賃料は、
３年前の８月の賃料の９３．６％です。

これは、毎年およそ２．２５％の下落があったことを示す
数値です。

では、次に「アパート」を見てみましょう。

■ 賃貸アパートの賃料推移 ■

 

　2011年8月における2008年8月比（3年前との比）
　　　　↓
　東京都　95.1%
　神奈川県　98.1%
　埼玉県　100.5%
　千葉県　101.7%
　首都圏全体・・・　98.4%

なんと、このデータでは、
埼玉と千葉では、賃料が下がるどころか、
逆に上がっています。
神奈川県の下落もほんのわずかにすぎません。

「現場での実感と違う！」
とのオーナーさんの声が、今にも聞こえてきそうです。

ですが、
念のため他社のデータも当たってみたところ、
やはり傾向は同様。
大きく変わることはありませんでした。

そこで、振り返ってみてください。
さきほどの「マンション」のデータでも、
埼玉・千葉は、ほんの微減でした。

なぜこのような実感と離れた結果となるのか・・・？

まずひとつ、思い当たることといえば、
賃料の値引きです。

募集賃料と乖離した契約賃料が成立している例では、
しばしば、実態が統計に反映されません。

さらにいまひとつ、挙げられそうなのは、
フリーレントの増加です。

フリーレントの期間を設けることは、
実質として賃料を値引きするのと変わりがありませんが、
数値として表に出てくる「月額賃料」は下がることがありません。

「実感と違う統計」
の裏側に隠れていることが疑われる、これも、
有力な要因候補といっていいでしょう。

そして、さらにもうひとつ・・・

「本来の賃料下落分を
敷金・礼金の減額が吸収しているのではないか？」

このことも想像に難くありません。

考察を次週月曜日に続けてみましょう。