こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

真面目にがんばっていらっしゃる社員の方、
関係者の皆さんには、ちょっと申し訳ないのですが、

今後の応援も込めて、

以前あった、ある会社の困った事実について、
お話ししたいと思います。

会社というのは、ＮＴＴさん。

引越しの際、固定電話の移設をおねがいした時のことです。

まずは、先方曰く、

「・・・それで、室内の工事なんですが、
必要かどうかはお宅に行ってみなければわかりません。
工事の日には家にいてくださいね」

「わかりました。では、次の土曜日か日曜日に」

「土・日はだめなんです。
３月の引越しシーズン以外は、平日のみなんです」

「でも、うちは共働きなので・・・。
しかも今は引越しまで重なってとても忙しいんです。
土・日でなんとかなりませんか？」

「駄目です。平日だけです」

「困りました・・・。
ところで、うちなんですが、そもそも築年数が古いので、
これまで何度か電話の移設があったはずなんです。
室内工事が必要かどうか、
そちらの記録に残っているのでは？」

「それは私にはわかりません」

「では、いつでもいいのでまず現地を見に来てください。
室内工事が必要だとわかったら、
私と日程を調整の上、工事に来てもらうということではいかが？」

「それは出来ません」

さらに粘り強く交渉をかさねるものの、

「とにかく土・日は無理なんです。平日、家にいてください」

の一点張りで、まったく埒が明きません。

そこで、
「そちらの上司の方と相談させていただけないでしょうか？」

上司の方が電話に出てくれました。
すると、なんと、

「わかりました。土曜日に参ります。
おそらく室内工事は不要と思われますが、念のため、
家にいてください」

あっけない結果です。

ただし、
こちらからの申し出でもありますから、
土曜日、
私は家で待っていなければなりなくなりました。

そして当日です。

時間の指定は出来ないとのことでしたので、
私は家の中でじっと先方の訪問を待ち続けました。

そして、
午後の３時を過ぎた頃、

突然、携帯電話の呼び出し音が鳴り出しました。

「室内工事は不要でした。もう新しい番号でつながりますよ」

なんと・・・、
いつの間にか工事担当者が家の外を調べていたようです。

ですが、
どうも釈然としません。

繰り返しますが、私は約束されたこの日、
ずっと家にいながら、待機していたのです。

「来ていたのなら、ひとこと声をかけてくれても
よかったのでは・・・」

顧客の事情を斟酌できないばかりか、気持ちも考えない、

「ああ、殿様商売だな・・・」

と、失礼ながら感じました。

このブログをご覧のオーナーさんに、そんな「殿様商売」な方は
もちろん、
いらっしゃらないとは思いますが、

それでもぜひ、気をつけてください。

物件管理を依頼している管理会社が入居者に対して
これをやっていると・・・

大変です！

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

大震災の年がもうすぐ過ぎようとしています。

ですが、
大きな被害に遭われて、家や家族や仕事を失った皆さん、
いまだ避難先での苦しい日々をすごしていらっしゃる皆さん、

これらの皆さんにとって、
震災は、
ひきつづき現在進行中のこと。

年が暮れても、
さらに明けても、

私達は皆、このことを決して忘れるわけにはいきません。

ところで、
「スレート」という建材をご存知でしょうか。

まれに塀や壁、
主には屋根につかわれます。

「カラーベスト」などといったその商品名を出すと・・・
多くの方から、

「知っている。うちの屋根もだ」
と、答えが返ってきそうですが、

「化粧スレート」などとも呼ばれるそれらは、
それぞれ素晴らしい商品ではあるのでしょうが、
実は、
本物のスレートではありません。

今日のお話は、
そうした「人造スレート」のもととなった、
「天然スレート」のお話です。

現在、
東京駅・丸の内駅舎の復元工事が進んでいます。

大正３年の開業当時に見られた、
重厚な姿へ戻すための工事です。

９月の報道では、

「外観工事は今年度中に終了」
とのこと。

来年６月には改札口など一部の施設が開業の予定とのことで、

近年変貌続きの丸の内が、
さらにどんな風景に変わるのか、とても楽しみなところです。

この東京駅の屋根に、天然スレートが使われていました。

天然スレートとは、粘板岩と呼ばれる石のこと。
身近なところでは「硯」の正体が、実はこの石です。

近代に入り、
西欧諸国から新しい建築様式や技術が導入されるとともに、
日本でも、
建材の一部として活躍するようになりました。

天然スレートは、
先ほども触れましたが、主に屋根材として使われます。

その本場は、ヨーロッパです。

宮殿にも使われるなど、ステイタスも低くはありません。

そこで日本でも、
いわゆる「西洋館」の屋根などを葺くために、
本家ヨーロッパ同様、
天然スレートが使われるようになりました。

たとえば、
東京の上野公園にほど近い、
台東区池之端に建つ明治の洋館、「旧岩崎邸」など、

端正で落ち着きのある天然スレート葺きで、
その屋根が飾られているのを見ることができます。

そして、東京駅。

今回の復元工事が始まる以前まで屋根を飾っていた
良質の天然スレートが、
復元後も、
引き続き使用されることとなっていました。

ところが・・・！

３月、大震災が東日本を襲いました。

これが、
東京駅の天然スレートに、
思わぬ大きな被害をおよぼしてしまったのです。

現場は東京ではありません。

遠く、宮城県の三陸沿岸、石巻市でのことでした。

お話は来週に続きます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

先々週、先週と、
賃料相場の掴み方、さらには適正な賃料の絞り込み方として、

「足を使う」
ことをテーマに、お話ししてきました。

そこで今週は、
さらにそのあとのこと。

募集が始まってからの賃料の見極めについて、
お話しをしたいと思います。

「ポータルサイト、不動産会社の店頭広告・・・
綿密に相場を調べ、把握した」

「競合物件を視察し、
自身の物件と比べての優劣も見極めた」

その上で考え抜いて決めた賃料で、いよいよ募集開始！
すると・・・
即、申し込みが入って、入居者が決定！

こんなに喜ばしいことはありません。

しかし、残念ながら、
現実にはそううまくはいかないこともしばしばです。

とりわけ、
「募集を開始したが、さっぱり問い合せが入らない」

となれば、事は重大です。

その後の内見、申し込みへと話が進むきっかけさえ、
掴めていないことになるわけです。

・広告内容においてのアピール不足？

・不動産会社の広告活動に何か不備が起きてはいないか？
　（広告が不動産ポータルサイトへの掲載に至っていないなど）

これらを当然考えてみるとともに、

・賃料設定を誤っていた？

との疑いについても、
検証してみる必要があるでしょう。

「綿密に相場を調べ、競合物件を調べ、考え抜いて決めた賃料」
であっても、

その相手となる市場はつねに動いているのです。

募集を始めたそのあとの状況を
しっかりと見極めながら、

場合によっては、
さらに適正な賃料を模索していく心構えが重要です。

そこで、
私が以前から考えている、ある「目安」を紹介したいと思います。

それは、

　・月に最低でも５件の内見があって
　・募集開始から２ヶ月以内には契約が決まる賃料

これが、結果として、
その物件の適正な賃料だった・・・という、

ひとつの基準です。

「１ヶ月で５件以上の内見があれば、通常１件は契約に至るもの」

そうした、
私を含めた多くのオーナーさんの経験則に照らして、
このように考えています。

つまりは、こうなります。

　・不動産会社が不備なくしっかりと募集活動をしているのに
　・内見に至る数が月５件にのぼらない・・・

この場合、
賃料が高いことを疑ってみてください。

また、こうも言えるでしょう。

　・月５件以上の内見があった。しかし契約には至らない・・・

この場合、
視点をもう一度、物件そのものに戻してみます。

オーナーさんが気づいていない何らかの問題、
競合物件との「差」などが存在していることを
疑うべきでしょう。

いかがでしょうか。

ちなみに、
上記の目安をご参考とされる場合、

これらはピーク時や閑散期ではなく、
平均的な時期におけるものと考えてください。

たとえば、
２月、３月あたりのオンシーズンに退去があれば、
時期を生かして、
ぜひ素早く、次の入居者を決めたいところ。

そこでの「２ヶ月以内に契約」は、かなり悠長です。

逆に、
市場の動きがにぶい５月あたりの退去であれば、
次の入居者もまた、なかなか現れにくいもの。

ここでの「２ヶ月以内」は、
かなりきびしいラインになってきそうですので、
若干、
気持ちにも余裕が必要といえるでしょう。

さて、年が明ければ、
賃貸住宅市場のオンシーズンはもう目の前です。

皆さんのご健闘とご成功を心よりお祈りいたします。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今日は、９月に発行させていただいた「オーナーズ・スタイル」本誌
２４号の読者アンケートの結果をご覧ください。

■ご興味を持たれた記事は？（複数回答）

　第１位　オーナーを守る災害時の法律知識　・・・54.1%
　第２位　原状回復ガイドライン再改訂版　・・・51.2%
　第３位　最高裁判決で更新料が「有効」に　・・・48.3%
　第４位　地震保険の基礎知識　・・・45.1%
　第５位　老朽化物件「再生化計画」　・・・38.1%

法律や公的ルールにかかわる硬い内容の記事への支持率が高く、
１～３位を占めています。
真面目で勉強熱心な皆さんが、
「オーナーズ・スタイル」の読者にはとても多いことがうかがえます。

■今回のセミナーにご参加されない理由を教えてください（複数回答）

　第１位　開催日や時間の都合が合わない　・・・51.1%
　第２位　興味はあるがセミナーに行くほどではない　・・・32.0%
　第３位　会場が遠い　・・・15.1%
　第４位　テーマに興味がない　・・・9.6%

ご興味があり、都合さえ合えば行きたかったという方が
半数・・・と、見られます。
勉強熱心な読者が多いことが、ここでもうかがわれます。

■ご所有の賃貸住宅は地震保険に入っていますか？（複数回答）

　第１位　入っている　・・・51.4%
　第２位　検討中　・・・21.0%
　第３位　入っていない・入る予定もない　・・・29.2%

半数の方から「入っている」のご回答が。

約３割の「入っていない・入る予定もない」皆さんも、
ぜひご検討されることをおすすめします！

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先週月曜日は、
礼金の減少について、お話しをしました。

本来ならば賃料の下落となるはずの部分を
フリーレントや、
あるいは礼金の減額、廃止が吸収している例も
多いのではないか？

（もちろん募集賃料と実際の成約賃料との乖離が
広がっている可能性もありますが）

そんな想定も踏まえて統計をひもといてみたところ、

埼玉・千葉ではいまや賃貸物件の半数以上に礼金が無く、
その波は神奈川、東京へと、
今後、さらに及んでいく気配をみせていることが
判りました。

では、
「敷金」については、どんな様子なのでしょうか。

敷金は、礼金とは性格が違います。
おいそれと、安易に減らすわけにはいきません。

物件の損耗（内、入居者負担となる部分）の回復や、
未払い賃料が生じた場合の補填など、

これらのための保証金としての意味合いが強いため、
敷金の減額は、
オーナーさんにとって、
リスクが増えることとの引き換えになります。

しかし、この敷金が、

「減った」
「減らさざるをえない・・・」

そうしたオーナーさんの声をよく耳にするのです。

そこで今週も、
いつもお世話になっている株式会社ネクストさんの

「ＨＯＭＥ'Ｓ首都圏レポート」
をひもといてみたいと思います。

まず、賃貸マンションの敷金です。
その推移をご覧ください。

続けて、賃貸アパートの敷金もご覧ください。

いかがでしょうか。

どちらも、
「ここ３年以上にわたって、総じて右肩下がり」
の様子が示されています。

また、興味深いところとしては、
東京の平均値が低く、
特に、東京のマンションでは下落幅も大きい点が
目をひきます。

先週の礼金では「強かった」東京ですが、
敷金の場合、そうではないのでしょうか？

そこで、次のグラフです。

敷金ゼロを英断（？）する物件が増え続けています。

まず賃貸マンションをご覧ください。

１都３県そろっての右肩上がりで
その数が増えており、
特に、今春あたりからの増加が顕著です。

さらに、賃貸アパートです。

神奈川、埼玉で２割ちょっと。
千葉では３割前後が、現在、敷金ゼロ。

リスクを負いつつも、
入居者募集の方により力を注いでいる様子が
窺われます。

なお、先ほどは敷金の安さが目をひいた東京ですが、
ゼロ物件の比率は、
ご覧のとおり、他より少なくなっています。

「敷金は預からせてもらえるが高くは望めない」

と、いった段階でなんとか踏みとどまっている現状が、
ここからは窺えるようです。

別の集計元による統計も見てみましょう。
下はアットホーム（株）さんのデータです。

敷金として賃料２ヶ月分を維持できている物件が
まだ４割以上あることとなっています。

ゼロ物件は、１割未満です。

ただし、
これは首都圏全体の平均値。

敷金ゼロの物件の割合が低い東京都内の物件数が
比率上高いことによって表れている数値とも、
推測できます。

以上。

かつては「２ヶ月分」がほぼ常識だった敷金ですが、
もはやそうではなくなっています。

一方で、
物件の原状回復におけるオーナーの費用負担分が
段々と増えていく傾向についても、
皆さんご承知のとおりです。

収入と投資、そのバランスをしっかりと確保しながら、
増えてゆくリスクへの備えも厚くする。

未来を見据えた賃貸住宅経営が、
ますます求められる昨今です。