賃料の相場を足で知る。適正な賃料も足で知る？その２｜賃貸経営マガジン編集長のブログ「オーナーズ・スタイルこぼれ話」

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賃料の相場を足で知る。適正な賃料も足で知る？その２

2011年12月07日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今日は先週の続きです。

「自分の物件の周辺の賃料相場がわからない・・・」

オーナーさんからたびたび寄せられる

そんなお悩みの声に答え、

・不動産ポータルサイトでの物件検索と比較

・不動産会社の店頭広告などから情報をひろってみる

簡単な二つの解決方法を

前回はお話しさせていただきました。

そのようにして概ねの相場を掴んだ上で、

いよいよ自身の物件の「適正な賃料」を探すため、

今週はもう少し踏み込んだアクションを

考えてみることにします。

そのためには、足を動かします。

相場を掴むために、不動産ポータルサイトや

不動産会社の店頭広告などからひろった物件を

今度は実際に見に行くのです。

それらの物件は、

先週お話ししたとおり、

オーナーさんご自身の物件と条件がよく似た「競合物件」です。

競合物件とくらべ、

ご自身の物件のどこが勝っているか、

どこが劣っているか、

それらを少しでも詳しく把握するため、

実際に現場を訪れてみます。

もちろん、

競合物件の外部はともかく、内部まで見ることは

通常、不可能です。

しかし、

・物件外観の印象

・清掃状況など、共用部分の様子

・駅など交通機関からの経路とその環境

・物件周囲や周辺の環境

こういったことについて、実際に目や足で確認することは

決して無駄なことではありません。

むしろ、とても重要なこと。

しっかりと敵情視察（？）をしてください。

また、

このときぜひ心構えとしておきたいのは、

あくまで「入居者の目線」で物件を見ることです。

物件の周りだけくるくる歩き回り、

駅からの経路についてはまったく未確認だったり、

「周囲のお店・・・？　さて何があったやら」

では、

わざわざ足を運んだ意味がありません。

ご自身の物件のターゲットと考える入居者、

すなわち学生ならば学生、

独身社会人がターゲットならば独身社会人、

そうした人々になりきったつもりで、

通学環境、通勤環境、さらには生活環境・・・と、

くまなく目配りすることが大切です。

そのようにして自らの目や足で確かめた事実に、

インターネットや店頭広告などから把握した情報を

掛け合わせていきます。

ちなみに先ほど、

「競合物件の内部まで見ることは通常、不可能」

と、述べましたが、

今は多くの物件が、インターネット上に、

内部の写真を載せています。

競合物件の持つ「商品力」がどの程度のものか、

自身の物件との差はどうか、

出来る限り掴みとっていきましょう。

ただし、

競合物件を訪れるにあたっては、

ちょっとしたハードルが待ち構えています。

インターネットにせよ、

不動産会社の店頭で得たものにせよ、

実際に物件広告等をご覧になると、

その所在地は、末尾まで記されてはいないはずです。

マンション・アパート名も

見当たらないことがほとんどでしょう。

その理由について、詳しくは別の機会に説明を譲りますが、

（不動産会社さんの営業上の理由です）

競合物件のある街、

すなわちオーナーさんご自身の物件のある街が

オーナーさんにとっての「ご近所」ではないなど、

地理に不案内な場合は、

若干、このことで苦労を強いられるかもしれません。

その場合、お付き合いのある不動産会社に尋ねると、

詳しい物件の位置が判る可能性があります。

ともあれ、

そのようにして競合を「視察」した結果、

「自分の物件の方が入居希望者にとって魅力がある！」

あるいは逆に、

「劣っている点がある・・・」

と、なれば、

いよいよ適正な賃料は絞り込まれてきます。

競合物件の賃料や管理費、

さらには礼金・敷金額などを目安として、

微妙な、

あるいは大胆なさじ加減をおこなっていくことになるでしょう。

ただし、ここで、

二つ大事な注意点があります。

ひとつは、

広告などに表示されている競合物件の賃料が、

あくまで「募集賃料」であるということ。

もうひとつは、競合物件が、

現在の募集賃料で「苦戦」していないかどうか？を

なるべくならば知りたいこと。

現在、多くの物件で、

値引き交渉が少なからずおこなわれるという事実を

踏まえた上で、

参考となる競合物件が、

募集期間を長引かせている様子がうかがわれるような場合、

その競合物件の賃料は、

市場が求めるものよりも高い可能性があるのです。

上記の「さじ加減」は、

その点も考慮しておこなうべきことを

ぜひ、忘れないようにすべきでしょう。

募集期間の長引いている物件が多いエリア、

入居希望者の動きが少ないオフシーズンなどは、

「高く決める」よりも「早く決める」。

このことを優先した賃料設定を心がけておくのが、

より無難です。

以上、

足で知る賃料相場・適正な賃料・・・をテーマに

二週にわたってお話しをさせていただきましたが、

いかがでしたでしょうか。

来週は、

「いよいよ募集を開始したのちの賃料設定」

について、

考えておきたいことをお話ししたいと思います。

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