こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

先々週、先週と、
賃料相場の掴み方、さらには適正な賃料の絞り込み方として、

「足を使う」
ことをテーマに、お話ししてきました。

そこで今週は、
さらにそのあとのこと。

募集が始まってからの賃料の見極めについて、
お話しをしたいと思います。

「ポータルサイト、不動産会社の店頭広告・・・
綿密に相場を調べ、把握した」

「競合物件を視察し、
自身の物件と比べての優劣も見極めた」

その上で考え抜いて決めた賃料で、いよいよ募集開始！
すると・・・
即、申し込みが入って、入居者が決定！

こんなに喜ばしいことはありません。

しかし、残念ながら、
現実にはそううまくはいかないこともしばしばです。

とりわけ、
「募集を開始したが、さっぱり問い合せが入らない」

となれば、事は重大です。

その後の内見、申し込みへと話が進むきっかけさえ、
掴めていないことになるわけです。

・広告内容においてのアピール不足？

・不動産会社の広告活動に何か不備が起きてはいないか？
　（広告が不動産ポータルサイトへの掲載に至っていないなど）

これらを当然考えてみるとともに、

・賃料設定を誤っていた？

との疑いについても、
検証してみる必要があるでしょう。

「綿密に相場を調べ、競合物件を調べ、考え抜いて決めた賃料」
であっても、

その相手となる市場はつねに動いているのです。

募集を始めたそのあとの状況を
しっかりと見極めながら、

場合によっては、
さらに適正な賃料を模索していく心構えが重要です。

そこで、
私が以前から考えている、ある「目安」を紹介したいと思います。

それは、

　・月に最低でも５件の内見があって
　・募集開始から２ヶ月以内には契約が決まる賃料

これが、結果として、
その物件の適正な賃料だった・・・という、

ひとつの基準です。

「１ヶ月で５件以上の内見があれば、通常１件は契約に至るもの」

そうした、
私を含めた多くのオーナーさんの経験則に照らして、
このように考えています。

つまりは、こうなります。

　・不動産会社が不備なくしっかりと募集活動をしているのに
　・内見に至る数が月５件にのぼらない・・・

この場合、
賃料が高いことを疑ってみてください。

また、こうも言えるでしょう。

　・月５件以上の内見があった。しかし契約には至らない・・・

この場合、
視点をもう一度、物件そのものに戻してみます。

オーナーさんが気づいていない何らかの問題、
競合物件との「差」などが存在していることを
疑うべきでしょう。

いかがでしょうか。

ちなみに、
上記の目安をご参考とされる場合、

これらはピーク時や閑散期ではなく、
平均的な時期におけるものと考えてください。

たとえば、
２月、３月あたりのオンシーズンに退去があれば、
時期を生かして、
ぜひ素早く、次の入居者を決めたいところ。

そこでの「２ヶ月以内に契約」は、かなり悠長です。

逆に、
市場の動きがにぶい５月あたりの退去であれば、
次の入居者もまた、なかなか現れにくいもの。

ここでの「２ヶ月以内」は、
かなりきびしいラインになってきそうですので、
若干、
気持ちにも余裕が必要といえるでしょう。

さて、年が明ければ、
賃貸住宅市場のオンシーズンはもう目の前です。

皆さんのご健闘とご成功を心よりお祈りいたします。