こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今日は、
オーナーズ・スタイル本誌の読者の皆さん、
２０１名様からご回答をいただいたアンケート結果から、
ある数字を紹介します。

それは「空室率」です。

読者の皆さんの物件の場合、
所在地別に、以下のような結果となっています。
　
　東京都　・・・6.2％
　神奈川県　・・・5.9％
　埼玉・千葉県　・・・5.1％

　平均　・・・6.0％

　（なお、東京都を２３区内とそれ以外に別けると以下の通り。
　２３区　・・・5.9％　　
　東京市部　・・・7.5％）

いかがでしょうか。

ちなみに、
平成２０年の住宅統計によれば、賃貸住宅の空室率は、
以下のとおりでした。

　東京都　・・・13.8%
　神奈川県　・・・16.1%
　埼玉県　・・・18.3%
　千葉県　・・・20.5%

つまり、
比べていただくと、一目瞭然。

オーナーズ・スタイルの読者の皆さんの物件は、
「入居率がとても高い！」

と、言えそうです。

なにぶんにも、
オーナーズ・スタイル本誌では、
毎号のように空室対策にかかわる記事を掲載。

それをいつもお読みくださっている皆さんの
物件なのですから、
入居率が高いのは「当然」！

・・・と、私が言ったら、

いささか手前味噌になってしまうでしょうか？

実は、
読者の皆さんは、そのほとんどが都心から１時間圏内に
物件をお持ちです。

神奈川県の場合、川崎と横浜が大半です。

ですので、
入居率が高くなるのは、
ある程度予想されていたことでした。

とはいえ、
平均６％、という低い空室率。すなわち９４％の高い入居率。

これは、
優秀な管理会社でも、
なかなか達成できない数字です。

オーナーズ・スタイル誌の力も、
少しは貢献できているようであれば、

これほどうれしいことはありません。

なお、
もうひとつ、付け加えましょう。

実は、
ご回答くださったうち、ちょうど半数のオーナーさんが、
「今は空室なし」

と、されています。

そこで、
「空室あり」
と、回答されたオーナーさんの物件にかぎっての
空室率となると・・・

平均で１２％です。

ちょっと気になる数値といっていいでしょう。

空室は、
生じる物件には生じやすく、

生じにくい物件には生じない。

いわゆる「二極化」の気配が、若干うかがえます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

財団法人日本賃貸住宅管理協会の「日管協短観」、

　「２０１１年度上期」
　（調査対象期間　平成23年4月1日～平成23年9月30日）

が、昨年１１月２４日付で公表されました。

気になる数値、
注目したいデータなど、

いくつかを紹介いたしましょう。

１．首都圏の入居率が減少

　前期にあたる２０１０年度下期に対し、今期は、
　以下のような様子となっています。

　委託管理物件 ・・・前期 92.0％ →今期 90.8％
　サブリース物件 ・・・前期
95.8％ →今期 94.4％

　減少・・・とはいいながらも、
　「微減。しかもまだまだ高いじゃないか」

　一瞬そう思ってしまいますが、
　これには理由がありそうです。

　日管協さんの調査に対して、
　真摯に回答されている管理会社、サブリース会社さんに、
　「経営のしっかりしたところが多いからではないか？」
　と、私は見ているのです。

　たとえば、社名を出すことは出来ませんが、
　日管協には未加盟のある有名大手さんで、
　入居率８０％前後・・・とのこと。

　９０％を超えていれば概ね「成績優秀」。
　そう言ってよいのが現状でしょう。

　なお、
　ここで添えておきますと、
　今回の日管協短観については、

　■調査方法　インターネットによるアンケート調査
　■調査対象　日管協さん会員各社
　■回答社数　対象1019社中、213社（回収率20.9％）

　との公表がされています。

２．単身者向け物件に目立つ「成約賃料の減少」

　２０１１年度上期において、
　「成約賃料が減少した・・・」と、回答している会社が、

　首都圏では５９．７％にのぼっています。

　対して、
　「増加した」と、うらやましい回答をしている会社は、
　わずか４．８％に留まりました。

　さらに、
　気になるのがこんな数値です。

　１ＬＤＫ～２ＤＫの物件で、
　「成約賃料が減少した・・・」は、３７．７％

　２ＬＤＫ～では、
　同じく、４８．３％

　対して、
　１Ｒ～１ＤＫの物件では、５４．８％

　単身者向けの物件での賃料下落傾向が
　若干目立つ、
　今期の結果となっています。

　次期への推移が注目されるところでしょう。
　

３．いまや「当然！」の入居条件交渉

　上記２に示された傾向を裏付けるものでしょうか。

　「入居申し込み時における『条件交渉』の多さ、少なさ」
　について、

　「賃料での交渉が多い」
　と、回答している会社が、
　首都圏では８０．２％にものぼっています。

　もちろん「条件交渉」すなわち、「値引き交渉」であるはず。

　賃料の値引きを入居希望者が求めることは、
　もはや当たり前の時代となりました。

以上、いかがでしょうか。

来週も続けて、
　
「日管協短観　２０１１年度上期」

について、
お話しをしたいと思います。

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　ポイントについて、わかりやすく解説します。

　講師：渡邊 浩滋 氏
　　　　税理士・司法書士渡邊浩滋総合事務所 代表
　　　　税理士・司法書士
　　　　自らが大家さんであり、本誌読者でもある。
　　　　2011年、税理士法人東京シティ税理士事務所から独立

【第２部】１４：４０～１６：００

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　・今後を勝ち残る賃貸経営とは？
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　講師：池本 洋一 氏
　　　　(株)リクルートSUUMO 編集長
　　　　住宅に関する編集業務の傍ら、全国各地で講演を行なう

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　　　※参加希望のセミナーの日と、お名前、電話番号、住所、
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　　　　そして参加人数をお伝えください。
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こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

年が明けました。

ですが、決して忘れることは出来ません。
東日本大震災の発生から、まだ一年も経ってはいません。

多くの人々の命や財産を奪ったあの大きな津波。
高さは、

　陸前高田が最大で１５．８メートル
　福島第一原発、１３．１メートル
　仙台空港周辺、１２メートル
　石巻港、５メートル

あらためて感じるそのすさまじさです。

そして思えば、
私の住む鎌倉も・・・

実は、
これらに匹敵する巨大な津波に、過去、
何度も襲われています。

相模湾を震源地とする関東大震災では、
鎌倉に押し寄せた津波の高さ、
８メートル程度。

さらに過去へさかのぼると、

鎌倉大仏を覆っていた大仏殿を倒壊させたといわれている
室町時代後期（１４９８年）の明応地震、
約１１．２メートル。

江戸時代中期（１７０３年）の元禄関東地震では、
約１０．５メートル。

さらに、昨年末近くのこと。
神奈川県の「津波浸水想定検討部会」は、
巨大地震が起こった際の津波による浸水について、

１６０５年の慶長地震をモデルに想定、

「鎌倉市域で１４．４メートル」

など、新たな数値を報告しました。

県ではこれをうけて、浸水予測図案を公表。
各自治体と、
ハザードマップの改訂に向けて協議をすることと
なったそうです。

さて、そうなると・・・
海抜１２メートルくらいに位置する私の家。
（「Ｇｏｏｇｌｅ Ｍａｐ 標高」で調査）

ますます深刻な気分です。

小庭に建つ物置の中に、防災グッズを置いてあったのですが、
（大半がキャンプに使うものとの兼用品ですが）

今回の報告を知り、
これらを早速、２階に移動させた次第です。

もちろん、
２階であっても、さらに高い場所であっても、
建物ごと津波に流されてしまえばすべておしまいです。

ですが、そこは安易にあきらめず、
手をつくしておきたいところ。

私の防災グッズは、私の家だけでなく、

私のアパートの入居者の皆さんのための防災グッズにも
なる可能性があります。

地べたに近い位置にある物置にくらべれば、
わずかながら・・・ですが、
これらがたすかる確率も高まるでしょう。

家から程近いところに、海抜９０メートルの源氏山があります。
頂上までの距離は４００メートルくらいです。

もっと近くには、
鉄筋コンクリート造のマンションもあります。
３階建てです。

「いざ、津波！」
と、いう際の避難場所として、普段からこれらに
目星をつけています。

ところで、
津波の高さが１４．４メートルだからといって、

「では、標高２０メートルの位置にあるものは流されないのか？
水には浸からないのか？」

と、いえば、
決してそうではありません。

場所によっては、
押し寄せた津波が陸地の斜面をさかのぼる「遡上」現象が
起こります。

東日本大震災での「遡上高」を見ると、

　岩手県宮古市の姉吉地区で３８．９メートル
　同じく田老地区、３７．９メートル
　陸前高田、２１．５メートル
　気仙沼、２０．６メートル

にまで海水が達したとのこと。

想定される数値を見たら、
次には必ず、「想定外」がありうることに考えをめぐらせるべき。

そのことの大切さを教えてくれるものであるように
感じられます。

なお、下記のサイト、
国土地理院の「10万分1浸水範囲概況図」で、
東日本大震災での津波による浸水範囲の概況を
知ることができます。
　　↓
http://www.gsi.go.jp/kikaku/kikaku60003.html

新年あけましておめでとうございます。

私達オーナーズ・スタイルは、
今日から仕事初めです。

昨年は東日本大震災や、
ユーロ圏の財政危機、円高などのさまざまな要因で、
ただでさえ厳しい賃貸市場が、
いっそうきびしさを増した感のある一年でした。

今年の景気は、
東北での復興需要がある程度見込めるものの、
今の時点では、それ以外に、
景気浮揚の要因を見つけることができません。

今年も賃貸経営は楽ではないでしょう。

しかし忘れてはいけないことは、
賃貸経営は、
他の資産活用の方法に比べれば、
ちょっとした創意工夫だけで、安定した高い収益を維持でき、

しかも住む人によろこんでもらえ、
社会的な意義もある、
素晴らしい事業であることに変わりがないと
いうことです。

一方で、
個人事業主の大家さんは、
賃貸経営に必要な中立公正な情報を
十分に得ることが困難な「情報弱者」であり、

大家さんをネットワークして、
その利益を守る業界団体が、
有効に機能していないという問題点があります。

大家さんの社会的な立場は、強くありません。
このままでは、
きびしい時代を乗り切ることができません。

そこで、
私たちオーナーズ・スタイルは、
大家さんの視点に立って、
必要な情報やノウハウを提供させていただき、
また、
賃貸経営の良きパートナーとなる企業や専門家との
マッチングを支援することで、
大家さんの未来を明るくし、
日本の住環境を良くするお手伝いができれば
と、考えています。

このミッションに、
本年も全力で取り組みたいと考えています。

また、今年は新たに、
大家さん同士が情報交換できるサービスも
インターネットを使って提供させていただく予定です。

詳細は改めてご報告いたしますので、
ぜひ、ご期待ください。

大震災などの被害に遭われた方へは
心よりお見舞い申し上げます。

取材のために被災地を訪問した際に目にした光景は、
生涯忘れることができません。
微力ですが、
被災地復興の支援もしていきたいと考えています。

今日は、会社のみんなで、
恒例の神田明神への初詣に行き、
皆さんの賃貸経営の安定と、
オーナーズ・スタイル社の発展、
そして大地震などの災害のないことを祈念してきます。

今年は辰年。
龍の年です。
私の好きな吉川英治の三国志にこんな言葉があります。

「蛟龍の淵に潜むは昇らんがためである」

そんなふうに、力を貯めて、
強くなれる一年にしたいと考えています。