こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今日は・・・
「知り合いのオーナーからこう言われました。
『自主管理は、客付けに不利だよ。
不動産会社が熱心に入居者募集してくれないんだ』・・・と。
本当のことなのでしょうか？」

先に答えを言ってしまいましょう。
お知り合いのオーナーさんのおっしゃることは、
本当です。

いえ、正しくは、
「不動産会社によっては本当である」
と、いうことになるでしょう。

なぜならば、
ある一定の業態をとる不動産会社にとって、
自主管理物件は、
相対的に「うまみが少ない」のです。

うまみが少ない＝あまり儲からない。

熱心に入居者募集をする気にはさせない条件を
残念ながら、
備えてしまっています。

では、
一定の業態とは、どんなものを言うのでしょうか。

ひとことで言うと、
事業展開の幅広い会社がこれにあたります。

たとえば、

　「自社所有物件」の貸主をしており、
　「借上げ物件」も持っている。
　「一般的な管理契約」をオーナーさんと結んでいる物件もあって、
　「自主管理オーナーさんの物件」の仲介も請け負っている。

そんな会社なら沢山あるじゃないか・・・と、
おっしゃる方も多いと思いますが、

こうした会社の場合、
自らの収益を考えれば、当然のこと、

「優先的に入居希望者へ紹介したい物件・広告したい物件」
の順番は、

以下のとおりとなるはずです。

　１番　自社所有物件
　２番　借上げ物件
　３番　一般的な管理契約物件
　４番　自主管理オーナーさんから仲介を依頼された物件

理由は・・・
すぐにお察しになられる方も多いことでしょう。

挙げてみましょう。

　「自社所有物件」
　　物件が生み出す収益もまさに満額が「自社」のもの。
　　当然、「最優先で客付けしたい」ということに。

　「借上げ物件」
　　入居者がいようといまいと、不動産会社は
　　自らが借主としてオーナーに賃料を支払う約束。
　　空室が長引けば収支が成り立たず、
　　よって当然、優先して客付けしたい。

　「一般的な管理契約物件」
　　空室があれば、その分の管理手数料が
　　不動産会社には入らない。
　　かといって物件管理の仕事は怠れず、
　　収支に悪影響。
　　よって、これもなるべく優先的に
　　客付けしたい。

以上、優先順位１～３番の物件に対して、
４番、

「自主管理オーナーさんから仲介を依頼された物件」
となると・・・

不動産会社の収入といえば、
基本として、
入居者が決まった際にもらう仲介手数料どまりです。

（オーナーさんによる広告費の支給という「現実」も
ありますが、これについてはまた別の機会に・・・）

そのため、
たとえ空室が長引いたとしても、

何かの事情で、
「仲介手数料を今すぐ手に入れたい！」
と、焦っているなどしないかぎり、

不動産会社側としては、まるで痛くもかゆくもありません。

いかがでしょうか。

賃貸物件には、以上のような、
不動産会社にとっての「うまみ」の差があるわけです。

それでも、
客付けするためには、

どういう物件であろうと、
やはり、
それなりの広告費や人件費の投入が
必要となるのです。

そのため、
「入居希望者の約８割がインターネットで物件を探す時代」
だというのに、

「自主管理ゆえに広告のネット掲載を見送られる」

さらには、
「不動産会社へ来店した客への紹介まで後回しにされる」

そんなことが、
残念ながら起きてしまいます。

よって、
冒頭のご質問に登場の「お知り合いのオーナーさん」が
おっしゃることは、

以上のような事情から、
「場合によっては事実である」

そう、言ってしまってよいでしょう。

ちなみに、
ちょっと添えておきますと、
不動産会社にとっては、上記のほか、
さらに増して、
入居者募集への意欲が湧かない条件の付いた物件が
あるのですが、
ご想像はつきますでしょうか。

それは、
いわゆる「先物物件」といわれるもの。

オーナーさんから仲介を依頼された他の会社、
すなわち「元付け」と呼ばれる会社から、
物件情報のみが、
不動産会社へ流れてきているものです。

この場合、
頑張って客付けしても、収入となる仲介手数料は
通常、元付会社と分け合わなければなりません。

（「実際はそうじゃない」というつっこみは今はちょっと
置いておいてください。仲介手数料や広告費の問題は
後日あらためて採り上げます）

ですので当然ながら、
広告などにコストをかけることは、
ためらわれがちとなるわけです。

ただし、
こうした先物物件の場合、
もっぱらこれらを中心に扱って件数をかせいでいく、

そのことによって、
収益を伸ばそうとするタイプの会社も、
少なからず存在しています。

さて、以上のとおり、
自主管理物件の不利について、お話しをさせて
いただきました。

となると・・・
自主管理は、
「どのオーナーさんにもなるべくおすすめできない・・・」

そんなことになってしまうのでしょうか。

いえ、
決してそうではありません。

なにしろ、
このブログを書いている私自身、
長年にわたっての自主管理オーナーなのです。

今回書かせていただいた「不利」も含めて、
自主管理に、
苦労やリスクはつきものです。

しかし、一方で、
事業としてのやりがいや、
入居者の皆さん、関係する様々な皆さんとの
ふれあいなど、

自主管理で賃貸経営することには、
苦労などと引き換えにして余りある自由や醍醐味が
溢れていることも、また事実なのです。

そこで、
あえて言えば、

自主管理オーナーが厳しい「不利」を乗り切る秘訣、

その大きなものとして、
「物件自体の魅力を磨く」と、いうことがあるでしょう。

入居者ニーズをしっかりと捉えた設備、
センスのよいリフォーム、

的確な賃料設定など。

不動産会社が、
「これはすぐに決まる物件だ！（すぐに収益となる物件だ）」

そう感じ、
思わず広告したくなったり、

来店した入居希望者に
すすんで紹介したくなったりするような物件にするための
努力。

自主管理オーナーさんが現在（いま）を勝ち抜くためには、
これらが決して欠かせません。