こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今日は・・・

「入居者募集に際して、仲介を頼んでいる不動産会社へ、
いつも、賃料１ヶ月分の『広告費』を支払っています。
ところが最近、この会社から要望があり、
『空室を早く埋めるため、さらに広告したり、
もっと積極的な営業活動を展開したりしたい。
ついては今後広告費を２ヶ月分に増やしてもらえないか』
とのこと。
でも・・・これって、そもそもおかしい話では？
この会社はいつも、契約が決まった入居者から、
法律で定められた報酬の上限である賃料１ヶ月分の
媒介手数料をもらっています。
なので、オーナーに対して、
さらなる『広告費』の支給を求め、
支払わせること自体が、本来違法である筈・・・！
とはいえ、違法であろうがどうであろうが、
言われたとおりに払わなければ、
一生懸命に入居者募集してくれなくなりそうな気もして・・・
悩みが深まるばかりです」

まず、
お話の途中に示されている疑問から、
お答えしていきましょう。

「法律で定められた報酬を上限まで手にしていながら
それ以外の『広告費』の支給をオーナーに求め、
支払わせること自体、違法なのでは？」

答えは・・・
おっしゃるとおり違法です。

ご存知、宅地建物取引主任者資格試験、
いわゆる「宅建試験」を受託運営している、

「（財）不動産適正取引推進機構」

のサイトに、
このことに関する一文が掲げられていますので、
抜粋してみましょう。

　「（法律に）規定されている報酬および
　依頼者（貸主）の依頼によって行う
　広告の料金に相当する額以外に
　いわゆる案内料、申込料や
　依頼者の依頼によらずに行う広告の料金に相当する額の
　報酬は受領することはできないとされており、
　特別な依頼もしていないのであれば、支払う必要はありません。」

　（→http://www.retio.or.jp/info/qa17.html）

いかがでしょうか。

しかし、
これを見て、多くのオーナーさんが、
こう思われるはずです。

「『特別な依頼もしていないのであれば、支払う必要はありません』
とは言うが、オーナー側から特に依頼をしなくとも、
不動産会社側から、
『広告をこれこれこの程度、打った方がきっと良い。
だが相当分の費用をオーナーさんにご負担いただくことが必要だ』
と、提示されれば、もはや受けざるをえない。
結局は、ほとんどの場合、
オーナーからの『特別の依頼』があったというかたちに
見なされてしまうのでは？」

答えは・・・
これもやはり「ＹＥＳ」ということになりそうです。

そのためでしょうか、
いつの頃からか、ご存知のとおり、

媒介手数料とは別の「広告費」、

しかも、
「広告の料金に相当する額」でもない、アバウトな
「賃料１ヶ月分のオーナーさん負担」

が、この世界に広く定着してしまいました。

そこで最近、
私もあらためて東京都庁の不動産業を管轄する係の人に
尋ねてみたのですが、

「仲介会社が特別な広告活動や営業活動を
一生懸命にやってくれたのであれば、
役所がとやかく言うことではない」

どうもそのような趣旨に聞こえる、
ややはっきりとはしないご回答。

どうも納得がいかず、さらに後日、
同じ係の別の職員に尋ねてみたところ、
今度は、
上記不動産適正取引推進機構さんの一文と同様の
厳しい（？）ご見解。

オーナーさんと不動産会社との間にトラブルが起こり、
それが持ち込まれでもしない限り、
行政も細かいことは言わず、

「オーナー側からの特別な依頼があったような、無いような・・・」

そんな世間での実態については、
知ってはいるけれど黙認・・・と、いったところなのかも
しれません。

ただし、
ここでひとつ、はっきりと言えること。

それは、
「不動産会社側のあと出しジャンケン」があった場合は、
オーナーさんは争えば勝てる、
ということです。

「事前に何ら存在を聞かされてもいなかった広告費を
入居者が決まってから突然請求された！」

と、いった場合、

法（宅建業法）とその解釈に照らし、
オーナーさんに、これに応じる義務はありません。

さて、
以上のとおり、まずはご疑問のうちの、

「本来違法である筈・・・！」
の部分について、

お答えをさせていただきました。

その上で、
お悩みの本題、

「今後広告費は２ヶ月分ほしい」と言われたが、
応えるべきなのか？

と、いうところについてなのですが・・・

お話は来週に続けたく思います。

私もちょっと気が重いのですが、
多くの賃貸住宅オーナーさんにいま迫ってきている
厳しい現実について、

お話しすることとなるはずです。