こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

さて、先週まで、
この「読者の声とお悩み」では、

「管理会社を替えようと思っています。
正直、誠実に仕事をしない、
いまの会社を選んだのは失敗でした。
次回はこんなことがないよう、
慎重なパートナー選びをしたいと思っています。
どんな点に注意したらよいでしょうか」

とのご質問に答え、

管理会社を選ぶ際、気をつけておきたい点や
心構えについて、
大切ないくつかを挙げてきました。

今週は、
実際に管理会社を替えるにあたっての手続きや
段取りについて、
お話しをしたいと思います。

１．新しい管理会社を決める

　先週までの記事などをご参考に、
　新たなパートナーを慎重に選んでください。

２．新しい管理会社と契約する

　当然のことですが、十分な信頼を感じて選んだ
　相手であっても、契約書の内容は細かく確認します。
　不明な点については、しっかりと理解、
　納得ができるまで質問を。
　また、解約条項の確認も忘れずに。
　解約時のぺナルティを設けている会社もあるからです。
　なお、契約までの間、オーナーさんに対応するのは、
　主に「仕入れ担当者」です。
　実際の管理業務を行なう担当者にも、
　契約前に会っておくと良いでしょう。
　ただし、大手の会社の場合、その後、
　また担当者が変わることも少なくありませんので、
　このことばかりを気にし過ぎない方が良いでしょう。

３．現在の契約先に解約を伝える

　現在契約中の管理会社との契約内容に従って、
　決められた時期までに解約予告を通知します。
　一般的には「３ヶ月前までに」となっているようですが、
　もちろん事前にしっかりと確認を。
　その際、「新しい管理会社が決まったらまた連絡する」旨を
　伝えます。
　なお、解約までの期間は交渉によって短くできる
　場合もあります。

４．引き継ぎ作業の開始

　新しい管理会社との契約が成立し次第、
　速やかに、現在契約中の管理会社へ連絡をします。
　「管理を○○社に替わってもらうことになったので
　引き継ぎに協力してほしい」
　旨、申し付けます。
　協力的に動いてもらえるよう、
　「今までお世話になった」旨、
　ひと言、お礼の言葉を添えるのがよいでしょう。

　その後の入居者への連絡等、
　様々な手続きは、基本的に、
　新たな契約先である管理会社が
　すべてやってくれるはずです。
　オーナーは、契約書、重要事項説明書、
　物件の鍵、設備の取扱い説明書など、
　必要なものを新しい管理会社へ引き渡します。

　ここで注意しておきたい点・・・

　引き継ぎ業務は、旧契約先との契約期間中に
　すべて終わるように、
　段取りしておくのが基本です。

　また、少なくとも、
　管理業務の交代が行なわれる
　２ヶ月前くらいから、
　新・旧管理会社双方が引き継ぎの手続きを
　進めていないと、
　さまざまな作業に支障が出がちです。

　オーナーさんご自身も、
　ぜひしっかりと日程の管理を。
　

５．入居者への通知

　オーナーさんと新たな管理会社、
　または新・旧管理会社の連名による通知書を
　入居者のもとへ届けます。
　郵送の場合もありますが、
　新たな管理会社が戸別訪問してくれることもあります。
　ただし、この際、
　「振り込め詐欺ではないか」と疑う入居者も
　最近は少なくないとのこと。
　管理会社にはしっかりとした書面の準備等、
　対策をとってもらうことが大切です。

　なお、
　心配されるのが、その後の入居者による
　「旧管理会社への間違い振込み」です。

　入居者への確実・明瞭な通知とともに、
　事故があった場合の処理手順について、
　新・旧管理会社の間でしっかりと確認されている
　ことにつき、
　オーナーさんご自身も、確認をしておきたいところです。

以上、
いよいよ新しいパートナーとの賃貸経営がスタートです。

 

----------------------------------------
■「賃貸経営ハウツー（特別記事）」のお知らせ■

いつも当ブログをご覧いただきありがとうございます。
このたび３月１日より、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けいたします。
どうぞお楽しみに。
----------------------------------------

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

ひと頃は沢山見られた「ロフト付きワンルーム」。

その多くに備え付けられている、
ロフトへのぼる梯子（はしご）が、いま、不人気です。

足場が細く、危険。

そのため、大抵は、
両手で荷物を持ち上げたり、
両手に荷物を下げたりしながら、
のぼることができません。

「とても不便！」と、敬遠されています。

こうしたタイプの物件は、主にバブルの時代に
数多く建てられました。

そのため、
いまやかなりの築年数を経ていることが多く、

・居室面積が狭い
・バス・トイレが一緒

さらには、
・ロフトがあって天井が高い分、暖房が効きにくい

等々、
二重苦、三重苦の物件となっていることも
少なくありません。

ですので当然、
退去者が出ると、空室期間が長引きます。

そこで、これを何とかしようと、
ある管理会社さんが、
ちょっとしたリフォームを考えました。

まず、問題のはしごを
両手で荷物を持ってのぼることができる程度の
「階段」に換えました。

安全のため、
横の壁には、手すりも取り付けています。

そして、ここがポイント。

階段には、
明るくカラフルな色が塗られています。

このカラフルな階段が、
部屋のよいアクセントになっており、

見ていると、
楽しい生活が送れそうなイメージが湧いてきます。

もちろん、
写真にもよく映えますので、
インターネットの画面でこれを見た入居希望者が、

「ちょっと行って見てみようか」

そう思う確率は、きっと高まっていることでしょう。

階段は特注品で、７万円程度とのこと。

物件の短所をちょっとした工夫でアピールポイントに変えた、
素晴らしいリフォームです。

なお、
実はこのリフォーム、

先日このブログで紹介させていただいた
札幌オーナーズ株式会社さんが手がけられたもの。

実際の写真がサイトに掲載されていますので、
どうぞご覧になってみてください。
　↓
http://www.s-owners.com/Fowner.html

こちらは札幌オーナーズ株式会社さんを紹介した
当ブログの記事です。
　↓
「空室対策の成功事例。
　それは入居者同士の「あいさつ」の促進！」

「空室対策の成功事例。
　退去者だけでなく入居者へもアンケート！」

 

----------------------------------------
■「賃貸経営ハウツー（特別記事）」のお知らせ■

いつも当ブログをご覧いただきありがとうございます。
このたび３月１日より、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けいたします。
どうぞお楽しみに。
----------------------------------------

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

昨年秋、
長谷工アーベストさんが、
首都圏居住者の震災後の意識変化について、
調査結果を公表しています。

その内容は、大変頷けるもの。

住民同士の繋がり・コミュニティについては、
９割以上の回答者が、
「大切だと思う」・・・と回答。

その内約４割が、
「最近、大切だと思うようになった」
と、しています。

当然ながら、
東日本大震災に接して得た私達のさまざまな体験が、
こうした声を大きく後押ししていることに、
間違いはありません。

この調査結果の公表のあと、
若干、月日は流れ、すでに年も変わりました。

しかし、
「住民同士の繋がりは大切」
と、多くの人があらためて感じていることに、
多分、その後も、
大きな変化は無いでしょう。

ですが一方、この調査結果には、
「希望と現実にはギャップ・・・」との言葉も記されています。

住民同士の繋がり・コミュニティについて、
「大切だと思う」と答えた皆さんに対し、

「では、希望するようなご近所付き合いは実現できていますか」
と、問いかけてみたところ、

「あまりできていない」・・・４３％
「全くできていない」・・・１１％

と、いった結果です。

この調査の回答者のみならず、
いま、多くの人が、同じ実感を得ていることでしょう。

先日、
一歩進んだ空室対策として、
札幌の管理会社「札幌オーナーズ株式会社」さんが
取り組んでおられる、

「入居者同士のあいさつを促進する活動」

をこのブログで紹介させていただきました。
（→当該記事）

空室対策としてだけでなく、
社会全体のために役立つすばらしい取り組みだな・・・と、
深く感じされられましたが、

私達賃貸住宅オーナーにとっての課題のひとつとして、
日頃から、
「住民同士の繋がり・コミュニティ」を
少しづつでも考えておくこと、

今後はますます大切になるのではないかと感じます。

ちなみに私の場合、
新しい入居者が引越してこられた直後、
一緒にご近所への挨拶回りをします。

両隣、お向かいさん、斜め前のお家、
そして町内会長さんのところ・・・。

ご近所づきあいがスムースにスタートしますので、
入居者の方には喜んでいただけますし、
私も安心です。

学生さんや若い単身者の場合も
同様とは限りませんが、

入居されるのがご夫婦やファミリーの場合、
とてもおすすめな、
コミュニケーションづくりの方法です。

 

（株）長谷工アーベストさんによる調査結果、
「首都圏居住者の震災後の意識変化」は、
こちらです。
　↓
http://www.haseko.co.jp/hc/news/2011/1021.html

 

----------------------------------------
■「賃貸経営ハウツー（特別記事）」のお知らせ■

いつも当ブログをご覧いただきありがとうございます。
このたび３月１日より、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けいたします。
どうぞお楽しみに。
----------------------------------------

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

先日の記事に書かせていただいたとおり、
今年の元日、
鶴岡八幡宮で、
恒例の初詣を終えた私ですが、（→当該記事）

その三日後、
今度はこれも恒例の「御祈祷」をいただくため、
ふたたび八幡宮へ向かいました。

到着したのは朝８時です。

すでに、私と同じ目的をもつ皆さんが、
ざっと３００人ほど、
待合室に詰めかけていらっしゃいました。

仕事初めとなる会社も多かったこの日です。

会社組織一同、同僚連れ等々と見えるグループも多く、
大混雑でした。

私もオーナーズ・スタイルを代表して、
商売繁盛・社運隆昌を祈願していただきました。

普通に参拝するだけではご覧になれない待合風景、

および、
ご祈祷のあとでいただけるお菓子の写真を
以下に掲げておきます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

安藤忠雄さんといえば、
知らない人がいないといっていいほど、有名な建築家です。

昭和１６年（１９４１年）生まれ。

１９７０年代の半ば、「住吉の長屋」で
世間に衝撃を与え、

以降、さまざまな作品を発表し続け、
高い評価を獲得。

国内のみならず、
世界各地にプロジェクトをかかえ、足跡も残す、

日本を代表するクリエイターのひとりです。

最近の東京においては、

東京湾のゴミ埋立地を豊かな森に変える、
「海の森」プロジェクトの事業委員長として、

開業間近な東京スカイツリーの監修者として、

その名前が話題にのぼるほか、

昨年は、
東日本大震災復興構想会議のメンバーとして、
テレビの画面などに映るその姿を見かけた方も
多分、多かったのではないでしょうか。

さて、
このとにかく有名な安藤忠雄さんの、
あまり知られていないかもしれない、
変った作品が、
実は、東京の上野にあるのです。

場所は上野公園内。
ＪＲ上野駅から向かうと、

東京国立博物館の敷地の向こう、
大ミュージアムの陰に隠れた・・・といった
雰囲気のあたり。

ここに、
「国立国会図書館　国際子ども図書館」
という施設があるのですが、

これこそ、
世間にはあまり大きく知られてはいない、
安藤氏の隠れた名作のひとつ。

そう言ってしまってもいいでしょう。

ただし、
実際に行ってみると、すぐに、あることがわかります。

この建物は、古いのです。

その古さというのも、
尋常ではなく、

実は竣工が１９０６年（明治３９）。

「え！それじゃ安藤さんの生まれる前じゃないか」
と、いうことになってしまいますが、

ここで正しく事情を明かしましょう。

この建物は、
安藤氏のデザインに基づいて
新築されたものではありません。

安藤氏は、
「帝国図書館」として建てられた古いこの建物に、
改造を加えたのです。

その改造たるや、
ルネサンスを基調としたこの優美な建物に対し、

ガラスの箱を貫通させるという大胆なもの。

しかも、
その貫き方を見ると、建物の斜め前方から、

ボクサーの繰り出す、
するどい左フックが入ったかのようなきわどい様相。

これを見て、
かつて８０年代にフランス・ルーブル美術館の
中庭に出現した、
有名な「ガラスのピラミッド」を思い出す、
とした人も数多くいましたが、

見る人を驚かせるインパクトという面では、
あるいは、ルーブル以上、かもしれません。

ちなみに安藤氏は、
これも有名ですが、

元プロボクサーという経歴の持ち主です。

旧帝国図書館という、
いわば国家を飾った明治の美に対し、

安易にクリンチ・・・妥協せず、

真っ向、勝負を挑んだ様子です。

結果、
荒々しくもすがすがしい美を
ここに完成させました。

なお、
入館されるとわかります。

この建物の背面に立つもともとの外壁は、
いま、
ガラスのカーテンウォールに優しく囲まれることによって、
ラウンジの内壁として、
新たな魅力を醸し出しています。

正面からの印象とは一変。

とても居心地のよい、
素敵な空間です。