こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は先週からの続きです。

「管理会社を替えようと思っています。
正直、誠実に仕事をしない、
いまの会社を選んだのは失敗でした。
次回はこんなことがないよう、
慎重なパートナー選びをしたいと思っています。
どんな点に注意したらよいでしょうか」

とのご質問に答え、

管理会社を選ぶ際、気をつけておきたい点や
心構えについて、
大切ないくつかを挙げてみる、その後半です。

■管理会社の提案力を見極めましょう

１．たとえばこれから管理会社を替えようと
　　考えていらっしゃるオーナーさんは、
　　今の管理会社と、
　　次のパートナー候補となる会社の両方に、
　　「ご自身の物件に必要な空室対策の案」
　　「リフォームの提案」
　　などを求め、比べてみてください。
　　返ってきた提案の内容、充実度から、
　　提案力のある会社かどうかがわかります。

２．ご自身の物件が建つ地域の市況や相場、
　　入居者ニーズなどについて、
　　情報提供を求めてみましょう。
　　地域のことや、入居者の心をよく知らない
　　管理会社は頼りになりません。
　　将来、空室対策を相談しても、
　　「家賃を下げましょう」の一点張りとなって
　　しまうでしょう。

■管理会社の「客付け力」を見極めましょう

　　（管理会社、もしくはその会社の管理物件の
　　入居者募集を担当している関連不動産会社の
　　「客付け力」を確かめます）
　　
１．まずインターネットをチェック。
　　ポータルサイトへ広告を掲出しているか？
　　自社のサイトの魅力、見やすさはどうか？
　　広告内容ではとりわけ、写真を沢山掲載し、
　　入居希望者へ物件それぞれの魅力や特徴を
　　しっかりと伝えているか？を確認しましょう。
　　写真は広角レンズで撮られていることが基本。
　　もちろん、明るさや画質にもチェックが必要です。

　　担当者は、一人で沢山の物件広告を
　　管理しています。
　　ひとつひとつにまで、目が行き届かないことが
　　少なくありません。

　　不手際で広告が掲載されていなかったり、
　　情報内容が間違っていたりすることは、
　　決して珍しいことではないのです。

　　オーナーさんの物件の魅力を一番わかって
　　いるのは、オーナーさんご自身です。
　　オーナーさん自らによる広告のチェックは、
　　絶対に忘れてはいけない、重要な仕事です。

２．現場での努力もチェック！
　　物件の内外をきれいに保つことはもちろん、
　　「スリッパを用意する」
　　「設備の機能を説明するＰＯＰを置く」
　　等々、
　　内見者を歓迎する姿勢にあふれているか
　　どうかを見極めてください。

３．もちろん、お店も自分の目で確認！
　　入居希望者が訪れる店舗窓口へ、
　　オーナーさんも訪れてみます。
　　接客態度や雰囲気を見れば、
　　「客付け力」をある程度察することも
　　できるでしょう。

４．ずばり聞いてみる！
　　店舗の数、展開状況、
　　どんな「客付け力」が自慢の会社か？
　　ずばり、「入居率は？」
　　遠慮なく尋ねてみるべきです。
    入居率をすぐに教えてはくれない・・・という場合、
　　それは、
　　入居率を上げることへの意識が低いか、
　　入居率自体が低いため答えにくいのか、
　　どちらかでしょう。
　　この時点で、その会社は、
　　パートナー候補から外してしまってよいかも
　　しれません。
　　優秀な管理会社には、入居率９５％以上を
　　誇るところもあります。
　　また、提携する法人から転勤者の部屋探しを
　　任されているなど、
　　表からは見えない特別な強みを
　　持っている会社も、中にはあります。

■頼りがいのあるパートナーになってくれるか？
　信頼性や経営の健全性について見極めましょう。

１．会社の規模、経営の規模は？
　　一概には言い切れませんが、
　　会社の大きさや管理戸数は、
　　経営の安定度と、ある程度比例します。
　　ただし、大きな管理会社や
　　知名度の高い管理会社が
　　どのオーナーさんにとっても必ずベスト、とは
　　限りませんので、熟慮も必要です。

２．「過去３年分の決算書を見せてほしい」と、
　　求めてみましょう。
　　見せてくれない会社、出し渋る会社には、
　　それなりの理由があると見るべきです。
　　決算書の見方がわからない場合は、
　　税理士さんなどの専門家にご相談を。

３．インターネットも活用しましょう。
　　インターネットで、その会社の評判やクチコミを調べます。
　　ネット上の匿名情報などは、
　　もちろん１００％信用できるものではありませんので、
　　判断は自己責任。
　　「信頼できる」と感じられる情報の中に、
　　オーナーさんへの支払遅延が一度でもある場合は、
　　要注意です。

４．会って話を聞いてみる！
　　管理会社の社長に会って、
　　人柄やその経営理念を確かめる・・・！
　　人生経験豊富なオーナーさんにとっては、
　　これも有力な手段でしょう。

最後に・・・

■Ａ社もＢ社もどちらも良い会社だなと、迷ったら・・・

　　複数の良いパートナー候補に出会い、
　　選択に迷ったら、
　　「ご自身の物件のより近くに店舗をもつ会社を選ぶ」
　　のも、よい選択肢です。
　　管理の面、募集の面、
　　さまざまな場面で、管理会社の目が物件に
　　行き届きやすいことは、
　　オーナーさんにとっての大きな利点です。

以上、いかがでしたでしょうか。

二週にわたって、
管理会社を選ぶ際、気をつけておきたい点や
心構えについて、
大切ないくつかを挙げてみました。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

先日、
都内のある「ペット共生型賃貸住宅」を
見学させていただきました。

以前、このブログでは、
「ペット共生型物件の誤解。設備は最低限のもので十分！？」

との記事を書かせていただきましたが、（→当該記事）

この物件は、あえて、
より充実した設備で勝負している物件。

屋上に、愛犬の運動場、「ドッグラン」も備えていました。

 

上の写真に写っているのは、全体の１／３くらい。
実際はもう少し広々としています。

１００㎡（３０坪）くらいの面積に土が敷かれており、
その上を天然芝が覆っていました。

傍にはペットの足洗い場なども用意。

屋上ですので、
眺望が良く、開放感もあり、

犬だけでなく、入居者にとっても、
過ごしていて気持ちのよいスペースとなっています。

各居室の設備も充実しています。

・エントランスの中および外にリードフック

・傷がつきにくい床材を採用

・ペットの臭いを取るための消臭器が天井付近に

・原状回復が容易に低コストで済むよう、
　上下分割式の壁クロスを採用

さらに、
室内だけではありません。

エレベーターには、
ペットが乗っているとき、
エレベーターを待つ人にそれをランプで知らせる機能まで
備わっていました。

戸数がやや多めの新築、として募集されたこの物件。

完成前から申し込みが入るなど、
人気は上々。

完成後には、
まもなく満室となったそうです。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先週にひきつづき、

昨年秋に公表された、アットホーム株式会社さんの
興味深い調査結果をご紹介いたしましょう。

浮かび上がったのは、

「家庭の夫＝旦那さんがインターネットに没頭できる空間」
その人気と重要性です。

調査対象は、
「東京都に勤める１都３県在住の30～50代既婚サラリーマン600名」
（持家・賃貸および子どもの有無は半数づつ。夫婦同居の方のみ）
とのこと。

特に、ファミリー層を顧客としてお持ちのオーナーさんにとっては、
ぜひ知っておきたい、
「お客様の気持ち」を汲み取ることが出来る資料と
なっているようです。

まず、こんな質問です。
「あなたはご自宅に、自分専用の部屋をお持ちですか？」

これに、
３８．２％（２２９名）が、
「はい・持っている」とご回答。

ちなみに持家、賃貸の内訳を見ると、

持家で自分専用の部屋を持っている・・・４７．０％
同・賃貸で・・・２９．３％

と、なっています。

そこで、一方の
「自宅に自分専用の部屋がない」
という人に対して、
アンケートはこう問いかけました。

「自分専用の部屋が欲しいですか？」

対して５５．３％（１９３名）が、
「はい・欲しい」と答えています。

つまりは、６００名中、

２２９名が自分の部屋を持っていて、
１９３名が持ってはいないが欲しいと思っている・・・

計算すると、およそ７割の旦那さんに、
「自室ニーズ」がある様子がうかがえるのですが、

その主な理由は何でしょうか？

多分、これをお読みの皆さんも、
概ねご想像がつくものと思われますが、

自分専用の部屋を持っている人が答えた
「持っている理由」・・・

さらに、
自分専用の部屋を持っていないが欲しい人が答えた、
「欲しい理由」・・・

どちらもその１位は、
「趣味や好きなことなどに没頭したい」

と、なっています。

では、
その、自分の部屋で没頭したい「趣味や好きなこと」とは、
一体どんなことなのでしょうか？

もちろん、
答えは色々とありますが、

自分専用の部屋を持っている人が、
部屋でしていること・・・

自分専用の部屋を持っていない人が、
部屋があったらしたいこと・・・

どちらも、
「インターネット」が１位です。

とりわけ、
「自分専用の部屋を持っている人が部屋でしていること」
においては、
２位の「読書」に圧倒的な差をつけてのトップ。

「夫の部屋は、書斎からネット部屋の時代に」

アットホームさんもそんな言葉で、
この調査結果をまとめています。

家庭の旦那さんの「自室ニーズ」をさぐる調査から、
予期せず（当然？）浮かび上がってきた、
「インターネット」。

コンセントの数はじめ、
パソコン、インターネットが扱いやすい環境を
しっかりととのえる。

賃貸住宅にとっても、
ますます重要な、経営戦略のひとつでしょう。

さらに詳しい内容を
ぜひ、下記サイトからご覧ください。
　　↓
http://www.athome.co.jp/news/at-research/vol13/

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

先週までにひきつづき、
この鎌倉大家日記では、

「ぜひ皆さんの来年のご参考に」とも思い、

年末年始のお話しをさせていただいています。

１月２日、
鎌倉駅にも程近い、大町の「本覚寺」を訪れました。

鶴岡八幡宮、佐助稲荷に初詣をしたのち、
ここを参拝する・・・。

これも、ほぼ毎年の私の恒例行事です。

本覚寺は日蓮宗のお寺です。

宗祖・日蓮上人の分骨が納められており、
「東身延」とも呼ばれるほど、宗内では重要なお寺です。

境内に夷堂（えびすどう）があります。

「夷」とはもちろん、恵比寿さんのこと。
商売繁盛の神様です。

オーナーズ・スタイルの「商売繁盛」、「社運隆昌」を
祈願するため、
私は、ここを訪れるわけです。

ちなみに、
ここの恵比寿さんは真っ黒。
しかも、とても怖い顔をしていることでも知られています。

ところで、
こうした初詣のときなど、

このお寺の境内には、
お守りや縁起物を売る「福娘」さん達が登場します。

神社では、売店などに、
巫女さんの服を着た女の子が現れますが、
ここはお寺です。

そのため巫女さんとは異なる、
オリジナルの衣装が考案されました。

それがとてもきれいで、

「華やか。お正月らしい」と、

地元でも大好評です。

 

地元の人がほとんど。ほっこりとした感じの本覚寺のお正月

 

福娘さん達が着る地元でも人気の衣装

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

いま、あるオーナーさんが、建物の借り手を募集しています。

オーナーさんの名前は「東京都」。
ただし、
建物は都営住宅ではありません。

新宿区河田町に建つ、
東京都選定歴史的建造物「旧小笠原邸」という、

とても美しく、特徴深い建物です。

１９２７年（昭和２）に建てられた
鉄筋コンクリート造りのこの邸宅、

どんなところが特徴深いかというと、

注目すべきは、その建築様式です。

「スパニッシュ」
と、呼ばれるもので、

ひらたく言えば「スペイン風」。

しかし、近代の建物において、スパニッシュという場合、

長くイスラム勢力の支配下にあったイベリア半島・・・という
歴史的事情を反映した、

イスラム様式が各所に混じったスタイルを
おおむね、指すこととなっています。

昭和の戦前の時代、スパニッシュは、
主に邸宅向けの様式として、
ちょっとした流行にもなりました。

「旧小笠原邸」は、
その生き残りのひとつなのですが、

小さな開口部にスペイン瓦、
パティオ、
イスラム風の装飾に彩られた喫煙室など、

スパニッシュの見本ともいっていい、
かくしゃくとしたその姿です。

この建物の最初のオーナーは、
その呼び名のとおり、小笠原さん。

小笠原長幹（ながよし）という人物です。

明治の生まれですが、お父さんは最後の小倉藩主だった人。

その子として、長幹氏もまた、
歴史ある小笠原家の当主をつとめました。

建物は戦後、ＧＨＱの接収を受けます。

その後、
東京都の所有となり、
児童相談所として使われていた時期もあったそうです。

さらに２００２年からは、
都が貸し付け、
レストランとして使用されていましたが、

来年３月には契約が満了。

都民への公開、
建物の歴史的、文化的価値を活かせる事業を行うことなどを
条件に、
次なる借主を募集しているのだそうです。

どんな姿に生まれ変わるのか、
楽しみな建物です。

東京都のサイトで、
建物の内外観などが見られます。
　↓
http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2012/01/22m1j100.htm