こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は・・・
「管理会社を替えようと思っています。
正直、誠実に仕事をしない、
いまの会社を選んだのは失敗でした。
次回はこんなことがないよう、
慎重なパートナー選びをしたいと思っています。
どんな点に注意したらよいでしょうか」

とのご質問です。

入居者・入居希望者の厳しい視線のもと、
管理会社次第で、空室率が、
オーナーさんの収益が、
大きく変わってくるこんにちです。

しかし、私の目から見ると、
残念なことに、
口先だけのいい加減な会社や、
仕事の質の低い会社が少なくありません。

管理会社を選ぶ際、
気をつけておきたい点や心構えについて、
大切ないくつかを挙げてみましょう。

■まず、「管理の質」の見極めです。

１．見積りは無理なく適正でしょうか？
　見積書に示された管理費が安すぎる・・・！
　ご注意ください。
　管理の質に反映される場合が少なくありません。
　「安い」よりも「適正」であることが大切です。
　業務の具体的な内容を
　書面でしっかり確認しましょう。

２．物件は汚れていませんか？
　その会社が管理している物件を実際に見て、
　確かめてみましょう。
　ゴミ置き場、駐輪場、共用部分などの清掃状況は？
　物件の美観はきちんと保たれている？
　できれば現在住んでいる入居者に、
　「管理会社の仕事ぶりはどう？」と、
　尋ねてもみたいところです。

３．スピーディーな管理体制は布かれているか？
　たとえば入居者にとっては一大事な、
　「設備の故障」。
　２４時間、しっかりとサポートしてくれる
　コールセンターはありますか？
　対応マニュアルの整備状況、内容なども、
　ぜひ確かめておきましょう。
　トラブル時の対応がよくないと、
　退去者は確実に増えてしまいます。

■次に「リスクに備える力」、
　オーナーさんを守る力の見極めです。

１．入居審査は必要以上に甘くありませんか？
　審査の基準と具体的な審査方法を
　教えてもらいましょう。
　それらが甘い場合、
　空室が埋まりやすくはなるものの、
　「滞納」、「物件が汚されやすい・荒れやすい」
　と、いったリスクも増加する傾向にあります。

２．家賃保証会社を利用できる？
　厳しい入居審査よりもさらに頼りになるのが、
　家賃保証会社の利用です。
　大手保証会社は、過去に悪質な滞納などの
　問題を起こした入居者を確認、排除できる、
　情報ネットワークを構築しています。
　こうした会社のサービスを利用できるかどうか、
　契約内容は適切か、
　しっかりと確かめましょう。

３．原状回復や修繕・リフォームの料金の確認
　管理費などに割安感があっても、
　原状回復や修繕・リフォームの料金が
　割高な場合もあるので事前に確認を。
　より効果的なリフォーム案などを提示してくれる
　「提案力」があるかも、
　ぜひチェックしたいところです。

■さらに、
　その会社が普段から、
　「空室を増やさないための有効な努力をしているかどうか」
　を見極めましょう。

１．物件はきれい？管理は適切？
　上段、「管理の質」の見極めと同様です。
　物件は汚れていないか？
　スピーディで的確な管理体制は布かれているか？
　入居者が快適に、安心な生活ができるよう、
　努力している会社かどうかを見極めましょう。
　
２．入居者の意見を聞いている会社ですか？
　退去者へのアンケートなどを実施し、
　「お客様のご意見」を進んで尋ね、
　仕事に反映させている会社かどうかを
　確かめましょう。
　退去者だけでなく、入居中の人からも
　アンケートをとって、
　改善すべき点をいち早く見つけようとする
　進んだ管理会社も中にはあります。

・・・以上、今回はここまでといたします。

来週はひきつづき、

管理会社の
「提案力」、「客付けする力」、

パートナーとしての信頼性や経営の健全性にかかわる
見極め方などについて、

お話しをしたいと思います。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

オーナーズ・スタイル本誌では、
読者の皆さんのためのお電話窓口、「相談ダイヤル」を
ご案内しています。

ここに毎月数十件にものぼるご相談が、
寄せられています。

中でも一番多いのが、
空室に関するお悩みです。

相談員が詳しくお話を聞いてアドバイス。

場合によっては現地、物件まで出向き、
空室が増加する、
あるいは埋まらない原因を探します。

「まずは原因を特定し、取り除く・・・！」

空室の悩みを減らすには、
このことこそが、何より大切だからです。

先日案件となったある事例では、
空室が増え、
埋まらない有力な原因として、

「管理会社による建物の清掃・維持管理のずさんさ」

が、特定されました。

・敷地にはびこる大量の雑草
・建物の周囲にはゴミが散乱
・解放廊下にも落ち葉が溜まりっぱなし

さらには、

・共用部分に入居者の私物が置かれている
・廊下のフェンスなどに目立つのは・・・サビ

そんな状況。

管理会社は、
賃貸経営において最低限あるべき程度の
清掃や維持管理作業さえ、
してくれてはいませんでした。

もちろん、
オーナーさんにも、
反省すべき点が無いわけではありません。

こんな状態のまま長く放置していました。

ですが、
この物件はあくまで管理会社が管理を任されている物件。

契約上の責務を果たさない管理会社にこそ非があることは、
もちろん、
言うまでもありません。

そこで、相談員は、

「ちゃんと仕事をする普通の管理会社へ、
契約先を替えられてはいかがでしょう」

と、オーナーさんへ提案をさせていただきました。

単純ですが、
これがもっとも優れた解決への早道です。

オーナーさんは早速ご了承。
管理会社を変更。

新しいパートナーのもと、
清掃と維持管理がしっかりと行き届くようになったいま、

「空室は急激に減少中・・・！」

との嬉しい便りが届いています。

さて、
こうした「ずさんな清掃・維持管理による空室増」という
ケースですが、
最近よく目立ちます。

しかも・・・
私達は、あることに気がつきました。

特定の管理会社の名前が、
複数のご相談事例の中に、次々出てくるのです。

察するに、この管理会社、

管理を受託しているどの物件に対しても、
全社を挙げて一律公平に（？）
仕事をサボっている様子です。

ご相談くださっている皆さん以外にも、
多くのオーナーさんが、
この会社の無責任な仕事を原因とする空室増に、
目下、悩んでいらっしゃることでしょう。

しっかりとしたそのホームページを拝見する限り、
とてもそんな会社には思えないのですが・・・
本当に残念です。

ともあれ、
賃貸住宅オーナーの皆さん、
管理会社選びは、ぜひしっかりと、入念に！

管理会社次第で空室率が・・・

管理会社次第でオーナーさんの収益が・・・

大きく大きく、
変わってくる現在です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

昨年末に公表された、
アットホーム株式会社さんの
ある調査結果を紹介いたしましょう。

賃貸住宅の入居者の皆さんが、
なんと、
とある「物件からの眺望」に、値段をつけました。

調査対象となったのは、
東京２３区の賃貸住宅に居住する２０～４０代の男女６００名。
（男女各３００名）

調査タイトルは、

「東京スカイツリーＶＳ東京タワー
住まいの眺望に関するアンケート」

話題の新・旧両タワーと、
住まいからの眺望のことを絡めた、

とても興味深い意識調査となっています。

まず目をひかれる結果・・・

それは、昭和のシンボル（？）
東京タワーの根強い人気です。

「東京スカイツリーと東京タワー、どちらが好きですか？」
の質問に対して、

４８．０％が「東京タワー」と答え、

「東京スカイツリーの方が好き」は、１６．５％です。

また、
この傾向は女性の方により著しく、

「東京タワーの方が好き」という男性の割合が
４４．０％であるのに対し、

同じく女性は、５２．０％となっています。

さらに、

「自宅から両タワーの夜景が見えるとすれば、
物件の価値が上がると思いますか？」

との質問に対しては、

上がると思う・東京スカイツリー・・・６０．８％
同じく東京タワー・・・６２．５％

と、今度は両者ほぼ拮抗。

思い入れに差はあれど、どちらのタワーも、
部屋から見える夜景としては、
大いに歓迎されているようです。

ちなみに、
ここでふたたび男女の内訳を見ると、

東京スカイツリー、タワー共に、

「（これらの）夜景が見えると物件の価値が上がる」
と、答えている人の割合は、
女性の方が高く、

男性に比べ、
各々２０ポイント程度上回る結果となっています。

これについては、

「女性の方が、より、夜景には価値があると
考えている傾向がうかがえる」

と、アットホームさんもコメントを付しているところです。

質問はさらに続きます。

「あなたの自宅から東京スカイツリー、
あるいは東京タワーのきれいな夜景が見えるとしたら、
その夜景には月額家賃にいくらプラスする価値があると
思いますか？」

さあ、これに対し、
回答者はどんな「値付け」をしたのでしょうか？

両タワーの勝敗は？

気になるその額は？

男女の差は・・・？

結果はアットホームさんのウェブサイト

アットリサーチｖｏｌ．０１４
「東京スカイツリーＶＳ東京タワー
住まいの眺望に関するアンケート」

で、お確かめください。
　↓
http://www.athome.co.jp/news/at-research/vol14/

ただし、
上記は、まだ誰もスカイツリーの開業後の夜景を
見たことがない時点での、
やや無理のある（？）調査であることも
付け加えさせていただきます。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

すでに２月になりました。

ですが、この鎌倉大家日記では、
「ぜひ皆さんの来年のご参考に」とも思い、

年末年始のお話を
続けさせていただいています。

元日の朝、
初詣のため、鶴岡八幡宮に向かいました。

時刻はまだ９時。

だというのに、
駅から八幡宮へと続く若宮大路には、
かなりの数の参拝客の姿が。

とはいえ、
まだピークを迎えてはいません。

これが１０時頃になると、さらに参拝者が急増。
入場制限を受けることにもなります。

ですが、９時頃であれば、
まだそれほどの混雑に揉まれることもなく、
お参りができます。

元旦の初詣は、私の恒例行事です。

ただし、
年によっては２日になることも。

大晦日の夜、
遅い時間に除夜の鐘を突きに行くなどして
夜更かししてしまい、
早起きができなかった年も、過去にはありました。

さて、
参拝を済ませたあと、

これも恒例です。

玄関に置く「強運掴み矢」と、
お財布などに入れて携帯する小さなお守りを購入します。

ひきかえに、
昨年一年間お世話になった古いそれらを
感謝を込めて、神社に納めます。

八幡様は、源氏のみならず、
日本のサムライ皆の武運の神として、
信仰を集めてきました。

ほかにも破魔矢など、色々なお守り、お札、縁起ものが
売られていますが、

この「強運掴み矢」こそ、八幡様からの授かりものとして、
私はもっともそれらしい気がしています。

鶴岡八幡宮をあとにし、
次は、「隠れ里の稲荷」、

佐助稲荷に向かいました。

このお稲荷様は、源頼朝に対し、
その夢の中で、
「平家への挙兵を勧めた」と、されていることで
とても有名です。

かつては八幡宮の飛地境内社だった、
由緒あるこの神社。

明治４２年に、八幡宮から独立しています。

ここでは参拝者は、
朱の鳥居を何本もくぐりながら、参道を登ります。

小さい神社ですが、雰囲気がよく、
私のお気に入りのひとつです。

そして、ここでも恒例のお買い物。

やはり一年前にここで買ったお守りを納め、
新たに同じものを購入します。

キーホルダー兼用のもので、
愛車の鍵に取り付けて、交通安全を祈ります。

車のお守りは佐助稲荷さん・・・と、

いつの頃からでしょうか、
これも私自身の決まりごととなっています。

元日の朝の９時頃。まだ空いている鶴岡八幡宮。

鶴岡八幡宮の「強運掴み矢」です。千円。

佐助稲荷では休憩コーナーでゆっくりできます。

佐助稲荷。１月ですが紅葉が残っています。

「がんばろう日本！」と、書かれているこれは、
若宮大路沿いにある中山材木店さんによる
毎年恒例の「アート」です。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

木曜日は「雑学いろいろコラム」です。

先週まで、
この「雑学いろいろコラム」では、

６回にわたって、
目下復元工事の進む
東京駅丸の内駅舎にまつわるお話を続けてきました。

そこで今回は、いわば「番外編」。

妻木頼黄（よりなか）という建築家の作品について、
少しお話しすることにしましょう。

妻木頼黄・・・
前回のお話で、東京駅の設計者である辰野金吾の
ライバルとして登場しました。

大蔵省を拠点に、
官僚技術者達のリーダーとして、

近代日本における記念碑的な建物になるとされていた
国会議事堂の建設計画を主導、

しかし、その道半ばにして命の炎燃え尽き、
夢破れた男です。

この妻木の作品ですが、
実はなかなかの大作、名作が私達の身近に残されています。

で、ありながら、

「あの○○は妻木頼黄（および彼が率いた「チーム」）の
作品なんだよ」

と、本人の名前にからめて紹介されることが、
なぜか彼の場合、とても少ないようです。

そこで、今回は、

横浜と東京にある彼の代表作三つをここで
紹介してみたいと思います。

まずひとつ目。

横浜中心部、有名な「馬車道」に面して建つ
「神奈川県立歴史博物館」です。

明治３７年、横浜正金銀行本店として建てられた、
重厚かつ壮麗なバロック建築です。

ライバル辰野金吾も含めた同世代中、
もっとも優れていたともされる妻木のデザイン力が、
如何なく発揮された大作です。

さらに二つ目。

かつてはテレビドラマなどのロケ地に。
今は横浜の代表的な観光商業施設として・・・

全国の人に知られています。

「横浜赤レンガ倉庫」です。

明治４４年に２号倉庫が、
大正２年に１号倉庫が完成しています。

港町横浜のランドマークのひとつとして、
知名度では、
神奈川県立歴史博物館を数段凌ぐでしょう。

そして三つ目。

場所を東京に移します。

ただし、
今度は建物ではありません。

あまりにも有名なある「橋」が、
実は、妻木の作品なのです。

それは「日本橋」。

妻木は、
明治４４年に竣工し、いまも残るこの橋の建造において、

いわば、
「総合デザインプロデューサー」
と、いった立場の仕事をしています。

程近いところに建つライバル・辰野金吾の
日本銀行本店とともに、

両者仲良く、
街の象徴的な風景をかたちづくっています。

以上、長きにわたってお届けした、
東京駅丸の内駅舎とそれにまつわるお話。

今回をフィナーレといたします。