こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

「空室を早く埋めるため、もっと広告を打ちたい。
積極的な営業を展開したい。
ついては今後、広告費をこれまでの倍の２ヶ月分もらえないか」

そう仲介会社に打診され、
お悩みのオーナーさん。

前回は、
法律に定められた報酬額を超えての行為ではあっても、

仲介会社が、
場合によってはオーナーさんへ広告費の支給を求めざるをえない
現状について、
お話しをさせていただきました。

また、それに併せて、
広告費の支給、あるいは増額の打診をうけた際、
オーナーさんが注意をすべきいくつかの点についても、
お話しをさせていただいたところです。

そこで、
ちょっと話を変えますと、

実は、
この広告費の問題、

ある状況においては、もはや、
１ヶ月分、２ヶ月分といった
レベルのお話ではなくなっている現状もあるのです。

それは、
いわゆるファンドが大家さんとなっている
「ファンド物件」の場合など。

投資家から寄せられる利回りへの期待に応えるため、
賃料の方はなかなか下げることができず、
それでも契約は勝ち取りたいため、

「広告費を賃料２ヶ月分、
いや、３ヶ月分にするから決めてほしい！」

などと、仲介会社が、
貸主側から持ちかけられるケースがあるそうです。

さらに、
ある仲介会社さんに聞いた話では、
「これまでに一例だけ」とのことではあるのですが、

なんと、
「賃料５ヶ月分を払う！」

との申し出を受けた物件もあるとのこと。

もちろんこれも、
ファンド物件とのことでした。

つまるところ、
適法・違法の問題は、繰り返しますがおいておくとして、

賃貸物件の媒介報酬の上限＝賃料１ヶ月分

と、いうくくりは、
事実上、
マーケットの常識ではなくなっています。

またさらに、一方では、
こんなスタンスをとられるオーナーさんも増えているのです。

「高い成功報酬を約束して、
仲介会社にハッパをかけるのがいい。
その方が、リフォームに大金をかけるなどするよりも
よほど低コストで効果的だよ」

お気持ちはよくわかります。

また、
実際にそうしたやり方が、効果を得ている場合も
少なからずあるでしょう。

しかし、
ある都内の仲介会社の社長さんは、
こうおっしゃっていました。

「たとえ広告費を沢山注ぎ込み、
仲介会社により多くの広告を打たせ、
営業マンにもハッパをかけて、
ご自身の物件への優先的な案内を約束させたとしても・・・
結局、選ぶのは入居希望者なんです。
物件に十分な魅力があって、賃料も適切でなければ、
彼らは契約してくれないのです。
やはり大事なのは、
『物件力の向上』、『適正家賃』。こちらの方です」

私もこの意見に賛成です。

借り手市場のいま、
入居希望者は、厳しく物件を比べ、選択できるのです。

彼らの眼はそれほど甘くはありません。

広告費の支給という痛み止めの効果がやがて切れた
そのとき、

オーナーさんの前には、

「物件力の向上」、「適正家賃」

これら本来の課題が、
重く突きつけられることでしょう。

以上、いかがでしたでしょうか。

「空室を早く埋めるため、もっと広告を打ちたい。
積極的な営業を展開したい。
ついては今後、広告費をこれまでの倍の２ヶ月分もらえないか」

そんな打診を受けたならば、

オーナーさんは、
「なぜこんな提案がされたのか？」を
まずはしっかりと考えましょう。

出費を求められるその原因が、

仲介会社の思惑にあるのか？
ご自身の物件にあるのか？

それらを見極めるために、とても役立つのが、

他の仲介会社に相談してみること
＝セカンド・オピニオンです。

突然の提案に慌てず、
ご自身を見失わず、

まずは、
自らと周囲とを冷静に見回してみることが大切です。