こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は・・・
「管理会社を替えようと思っています。
正直、誠実に仕事をしない、
いまの会社を選んだのは失敗でした。
次回はこんなことがないよう、
慎重なパートナー選びをしたいと思っています。
どんな点に注意したらよいでしょうか」

とのご質問です。

入居者・入居希望者の厳しい視線のもと、
管理会社次第で、空室率が、
オーナーさんの収益が、
大きく変わってくるこんにちです。

しかし、私の目から見ると、
残念なことに、
口先だけのいい加減な会社や、
仕事の質の低い会社が少なくありません。

管理会社を選ぶ際、
気をつけておきたい点や心構えについて、
大切ないくつかを挙げてみましょう。

■まず、「管理の質」の見極めです。

１．見積りは無理なく適正でしょうか？
　見積書に示された管理費が安すぎる・・・！
　ご注意ください。
　管理の質に反映される場合が少なくありません。
　「安い」よりも「適正」であることが大切です。
　業務の具体的な内容を
　書面でしっかり確認しましょう。

２．物件は汚れていませんか？
　その会社が管理している物件を実際に見て、
　確かめてみましょう。
　ゴミ置き場、駐輪場、共用部分などの清掃状況は？
　物件の美観はきちんと保たれている？
　できれば現在住んでいる入居者に、
　「管理会社の仕事ぶりはどう？」と、
　尋ねてもみたいところです。

３．スピーディーな管理体制は布かれているか？
　たとえば入居者にとっては一大事な、
　「設備の故障」。
　２４時間、しっかりとサポートしてくれる
　コールセンターはありますか？
　対応マニュアルの整備状況、内容なども、
　ぜひ確かめておきましょう。
　トラブル時の対応がよくないと、
　退去者は確実に増えてしまいます。

■次に「リスクに備える力」、
　オーナーさんを守る力の見極めです。

１．入居審査は必要以上に甘くありませんか？
　審査の基準と具体的な審査方法を
　教えてもらいましょう。
　それらが甘い場合、
　空室が埋まりやすくはなるものの、
　「滞納」、「物件が汚されやすい・荒れやすい」
　と、いったリスクも増加する傾向にあります。

２．家賃保証会社を利用できる？
　厳しい入居審査よりもさらに頼りになるのが、
　家賃保証会社の利用です。
　大手保証会社は、過去に悪質な滞納などの
　問題を起こした入居者を確認、排除できる、
　情報ネットワークを構築しています。
　こうした会社のサービスを利用できるかどうか、
　契約内容は適切か、
　しっかりと確かめましょう。

３．原状回復や修繕・リフォームの料金の確認
　管理費などに割安感があっても、
　原状回復や修繕・リフォームの料金が
　割高な場合もあるので事前に確認を。
　より効果的なリフォーム案などを提示してくれる
　「提案力」があるかも、
　ぜひチェックしたいところです。

■さらに、
　その会社が普段から、
　「空室を増やさないための有効な努力をしているかどうか」
　を見極めましょう。

１．物件はきれい？管理は適切？
　上段、「管理の質」の見極めと同様です。
　物件は汚れていないか？
　スピーディで的確な管理体制は布かれているか？
　入居者が快適に、安心な生活ができるよう、
　努力している会社かどうかを見極めましょう。
　
２．入居者の意見を聞いている会社ですか？
　退去者へのアンケートなどを実施し、
　「お客様のご意見」を進んで尋ね、
　仕事に反映させている会社かどうかを
　確かめましょう。
　退去者だけでなく、入居中の人からも
　アンケートをとって、
　改善すべき点をいち早く見つけようとする
　進んだ管理会社も中にはあります。

・・・以上、今回はここまでといたします。

来週はひきつづき、

管理会社の
「提案力」、「客付けする力」、

パートナーとしての信頼性や経営の健全性にかかわる
見極め方などについて、

お話しをしたいと思います。