こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

水曜日は「読者の声とお悩み」です。

今週は先週からの続きです。

「管理会社を替えようと思っています。
正直、誠実に仕事をしない、
いまの会社を選んだのは失敗でした。
次回はこんなことがないよう、
慎重なパートナー選びをしたいと思っています。
どんな点に注意したらよいでしょうか」

とのご質問に答え、

管理会社を選ぶ際、気をつけておきたい点や
心構えについて、
大切ないくつかを挙げてみる、その後半です。

■管理会社の提案力を見極めましょう

１．たとえばこれから管理会社を替えようと
　　考えていらっしゃるオーナーさんは、
　　今の管理会社と、
　　次のパートナー候補となる会社の両方に、
　　「ご自身の物件に必要な空室対策の案」
　　「リフォームの提案」
　　などを求め、比べてみてください。
　　返ってきた提案の内容、充実度から、
　　提案力のある会社かどうかがわかります。

２．ご自身の物件が建つ地域の市況や相場、
　　入居者ニーズなどについて、
　　情報提供を求めてみましょう。
　　地域のことや、入居者の心をよく知らない
　　管理会社は頼りになりません。
　　将来、空室対策を相談しても、
　　「家賃を下げましょう」の一点張りとなって
　　しまうでしょう。

■管理会社の「客付け力」を見極めましょう

　　（管理会社、もしくはその会社の管理物件の
　　入居者募集を担当している関連不動産会社の
　　「客付け力」を確かめます）
　　
１．まずインターネットをチェック。
　　ポータルサイトへ広告を掲出しているか？
　　自社のサイトの魅力、見やすさはどうか？
　　広告内容ではとりわけ、写真を沢山掲載し、
　　入居希望者へ物件それぞれの魅力や特徴を
　　しっかりと伝えているか？を確認しましょう。
　　写真は広角レンズで撮られていることが基本。
　　もちろん、明るさや画質にもチェックが必要です。

　　担当者は、一人で沢山の物件広告を
　　管理しています。
　　ひとつひとつにまで、目が行き届かないことが
　　少なくありません。

　　不手際で広告が掲載されていなかったり、
　　情報内容が間違っていたりすることは、
　　決して珍しいことではないのです。

　　オーナーさんの物件の魅力を一番わかって
　　いるのは、オーナーさんご自身です。
　　オーナーさん自らによる広告のチェックは、
　　絶対に忘れてはいけない、重要な仕事です。

２．現場での努力もチェック！
　　物件の内外をきれいに保つことはもちろん、
　　「スリッパを用意する」
　　「設備の機能を説明するＰＯＰを置く」
　　等々、
　　内見者を歓迎する姿勢にあふれているか
　　どうかを見極めてください。

３．もちろん、お店も自分の目で確認！
　　入居希望者が訪れる店舗窓口へ、
　　オーナーさんも訪れてみます。
　　接客態度や雰囲気を見れば、
　　「客付け力」をある程度察することも
　　できるでしょう。

４．ずばり聞いてみる！
　　店舗の数、展開状況、
　　どんな「客付け力」が自慢の会社か？
　　ずばり、「入居率は？」
　　遠慮なく尋ねてみるべきです。
    入居率をすぐに教えてはくれない・・・という場合、
　　それは、
　　入居率を上げることへの意識が低いか、
　　入居率自体が低いため答えにくいのか、
　　どちらかでしょう。
　　この時点で、その会社は、
　　パートナー候補から外してしまってよいかも
　　しれません。
　　優秀な管理会社には、入居率９５％以上を
　　誇るところもあります。
　　また、提携する法人から転勤者の部屋探しを
　　任されているなど、
　　表からは見えない特別な強みを
　　持っている会社も、中にはあります。

■頼りがいのあるパートナーになってくれるか？
　信頼性や経営の健全性について見極めましょう。

１．会社の規模、経営の規模は？
　　一概には言い切れませんが、
　　会社の大きさや管理戸数は、
　　経営の安定度と、ある程度比例します。
　　ただし、大きな管理会社や
　　知名度の高い管理会社が
　　どのオーナーさんにとっても必ずベスト、とは
　　限りませんので、熟慮も必要です。

２．「過去３年分の決算書を見せてほしい」と、
　　求めてみましょう。
　　見せてくれない会社、出し渋る会社には、
　　それなりの理由があると見るべきです。
　　決算書の見方がわからない場合は、
　　税理士さんなどの専門家にご相談を。

３．インターネットも活用しましょう。
　　インターネットで、その会社の評判やクチコミを調べます。
　　ネット上の匿名情報などは、
　　もちろん１００％信用できるものではありませんので、
　　判断は自己責任。
　　「信頼できる」と感じられる情報の中に、
　　オーナーさんへの支払遅延が一度でもある場合は、
　　要注意です。

４．会って話を聞いてみる！
　　管理会社の社長に会って、
　　人柄やその経営理念を確かめる・・・！
　　人生経験豊富なオーナーさんにとっては、
　　これも有力な手段でしょう。

最後に・・・

■Ａ社もＢ社もどちらも良い会社だなと、迷ったら・・・

　　複数の良いパートナー候補に出会い、
　　選択に迷ったら、
　　「ご自身の物件のより近くに店舗をもつ会社を選ぶ」
　　のも、よい選択肢です。
　　管理の面、募集の面、
　　さまざまな場面で、管理会社の目が物件に
　　行き届きやすいことは、
　　オーナーさんにとっての大きな利点です。

以上、いかがでしたでしょうか。

二週にわたって、
管理会社を選ぶ際、気をつけておきたい点や
心構えについて、
大切ないくつかを挙げてみました。