こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

この３月、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けしています。

今回は、
オーナーさんの相続対策のためのパートナー選びの４回目、
そしてこの「賃貸経営ハウツー（特別記事）」の最終回、

「弁護士」さん、「司法書士」さん選びについてのお話です。

街で事務所の看板をよく見かけたり、
テレビの画面にも登場したり・・・

どちらも、
その肩書きが私達にとって馴染み深い、
「弁護士」さん、「司法書士」さんですが、

実際に仕事を依頼したことのある人となると、
特に弁護士さんの場合、それほど数多くはないのでは？

彼ら法律のプロは、どんなかたちで、
私達の相続対策のパートナーとなってくれるのでしょうか。

 

■相続対策のパートナーとしての「弁護士」

弁護士がもっているほかにはない強み。
それは、
相続でトラブルが起きた場合、
代理人として、仲裁や調停、訴訟を引き受けてくれること。

たとえば、
遺言がない場合の遺産分割協議書の作成については、
司法書士や信託銀行もこれを支援してくれますが、

そこで争いが起きた場合、
遺産分割調停の代理人には、弁護士しかなることができません。

また、
海外にある財産の相続執行。これが行えるのも、
弁護士ならではの強みです。

つまり、
相続にかかわってトラブルが起こる可能性が高いという場合、
あるいは、すでにトラブルを抱えている人などにとって、
弁護士は、
大変力強いパートナーとなってくれるわけです。

さらに、もちろん、
こうしたトラブルにかかわることばかりでなく、
法律のプロ中のプロである弁護士さんですから、

遺言書の作成支援、
公正証書遺言の証人や遺言執行者になること、
遺産分割協議書の作成、
遺言執行の際の財産目録の作成、
不動産・金融資産の名義変更などの手続き・・・

ありとあらゆる、
相続にかかわる仕事を引き受けてくれます。

ただし、難点はコストでしょう。

弁護士さんの場合、
相談自体を有料（30分で5000円程度など）で引き受けることが
多いため、
仕事を頼みたい弁護士さんを選び出す以前に、
選ぶ作業自体に、
いちいち費用がかかってしまいます。

とはいえ、
「初回以降の相談については毎回有料とはせず、
柔軟に対応します」

と、している良心的な弁護士さんも中にはいらっしゃいます。

その辺りについて、
遠慮せずに尋ねてみるのがよいでしょう。

さらに、
実際に相談に出向かれる際は、
事前に相談内容を整理し、
それをメモやノートなどに記しておきます。

コストと引き換えの貴重な「時間」をぜひ効率的に
使ってください。

また、
「弁護士さんに頼むほどのことにはならない気もする。
とりあえず相談だけしてみたい・・・」

と、いうことであれば、
各弁護士会や自治体による無料の相談会や電話相談が
行なわれていないか、調べてみましょう。

一旦、それらを利用してみるのも、よい方法です。

ともあれ、
弁護士を選ぶということは、
通常は、
「その弁護士さん個人の力を頼る」ということでもあります。

実際に会って話しをし、また相手の話もよく聞いて、
能力を見極めるほか、

「互いの相性が良いかどうか？」

このこともしっかりと確かめてください。
弁護士さん選びの大切な要素のひとつです。

また、気になる報酬額ですが、
これは弁護士さんによってさまざまです。
相談内容を伝えたあとには、
必ず忘れずに、
お金のことについても確認をしておきましょう。

なお、
いくら法律のプロ中のプロ・弁護士さんとはいっても、
専門性の高い税法や不動産のことに関しては、
どなたもが熟知しているわけではありません。

もちろん、「これらに特に強い」という弁護士さんも
中にはいらっしゃるとは思いますが、
こと、
土地や建物に関する事案や納税にかかわることが絡みやすい
「賃貸住宅オーナーさんの相続」という場面においては、
一部の弁護士さんを除いては決して専門家ではない・・・。

このことは前提として、踏まえておきたいところです。

最後に、
これは意外な注意点、ということになるのでしょうか、

トラブルで頼りになる弁護士さん・・・のはずなのですが、
弁護士さんが登場することで、
かえって交渉相手が身構えてしまい、
余計な紛争が生じたり、
あるいはトラブルが大きくなったりする場合があるのです。

事前にしっかりと、
熟慮しておくべきポイントでしょう。

 

■相続対策のパートナーとしての「司法書士」

弁護士よりはやや身近な法律家・・・
と、いえるのが司法書士です。

弁護士さんとの違いは、
代理人になれないこと。相談が無料なこと。

「司法書士さんといえば、登記の専門家では？」
としか認識していない人も多いのですが、
実は、
司法書士は、相続でとても頼りになる存在です。

その理由は・・・と、いえば、

まず、司法書士となるための試験においては、
相続制度にかかわる問題が数多く出題されます。
そのため、どの受験者も、
相続をひととおり熟知しておかなければこれに臨めません。

加えて、
「登記」が多いとされる日々の業務にあっても、
実は、
彼らは「相続に伴う移転登記」を手がけることが多いのです。

そのため必然、
「司法書士ならば、誰もが相続に関する知識・経験が豊富」

そう言ってしまっても、
おおむね過言ではないでしょう。

相続にかかわって、司法書士に依頼できることは、

遺言書の作成支援、
公正証書遺言の証人や遺言執行者になること、
遺産分割協議書の作成、
遺言執行の際の財産目録の作成、
不動産・金融資産の名義変更などの手続き・・・

と、さまざまです。

弁護士との違いは、
紛争が発生し、仲裁・訴訟・裁判などが必要となった際は、
代理人としてこれを支援できないこと。

よって、
相続にかかわってトラブルの生じる心配が少ないのであれば、
弁護士ではなく、
まず司法書士に相談してみるのもよい選択肢です。

それでも不幸にしてトラブルが発生した場合は・・・？

上記のとおり、代理人とはなれないものの、
司法書士さんの多くが、
解決のためのアドバイスをくれるでしょう。

さらに、いよいよ弁護士が必要・・・！となった場合は、
彼らのネットワークの中から人材を選んで、
紹介してくれることも多いはずです。

司法書士さんの場合、
一般的には、弁護士さんよりも話しやすいタイプの人が多いとも
言われています。

弁護士登場！となると、交渉相手が身構え、
かえって争いのタネとなってしまうケースもあるようですが、
司法書士であればそれが少ないとも。

また、繰り返しますが、
相談がほとんどの場合無料であることも、
有料である弁護士さんに比べての大きな魅力です。

さらに報酬額も、
司法書士さんによって異なりはするものの、
弁護士や信託銀行といった他のパートナーに比べ、
低額に済むケースが多いとのこと。

せっかくの「相談無料」ですので、これを活かし、
複数の司法書士さんと会って相談、

その能力をしっかりと見極めながら、
より相性の良い人をじっくりと探してみてください。

なお、相続発生後は、
移転登記などにかかわるやりとりが結構大変。
負担となりがちです。

相続人さんがご高齢、あるいはお体に支障をかかえている
と、いう場合など、

「能力が確かで相性がよければ、自宅からより近いところに
事務所を構える司法書士さんの方を選ぶ・・・」

これも、よい選択肢のひとつです。

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今回は、
オーナーさんの相続対策のためのパートナー選びの３回目、
「コンサルティング会社」についてのお話です。

オーナーさんの確かな見極めと選択によっては、

とても大きな力となって、
積極的な仕事を展開してくれるかもしれない、

相続対策の頼れるパートナー候補のひとつです。

■節税でお悩みならば・・・
　相続を専門に扱うコンサルティング会社が力に！

将来の相続を前に、
多額の相続税の発生が予想され、お悩みのオーナーさん。

課題は「節税」だけではありません。

節税をしてもなお多額な、
納税資金の準備も、大きな課題でしょう。

そんなオーナーさんにおすすめなパートナーが、
相続を専門に扱うコンサルティング会社です。

彼らはいわばプロフェッショナル集団。

独自のノウハウを持つ場合も多く、
さまざまな手法を組み合わせた総合的で高度な節税対策、

さらには納税準備にかかわる提案が
期待できます。

■長期の資産運用計画も練りたい・・・であれば、
　総合的なコンサルティングを行なう会社を！

目の前の相続にかかわる対策だけでなく、
二代、三代先も見据えた、長期的な資産運用計画を練りたい・・・

と、いうことであれば、
相続にかかわる対策のほか、
資産運用なども総合的に扱うコンサルティング会社に
ご相談をされるのがよいでしょう。

特に、

　・相続財産の中に不動産が多い方
　・相続までの期間がまだ長いと想定される方

などに、おすすめです。

信託銀行などと同様、
遺言書の作成から遺言の執行まで、
相続にかかわる手続きや作業全般をワンストップで
コーディネートしてくれる会社、

税理士法人をグループ内に持っている会社など、
さまざまな会社があります。

■会社の差、さらには個人の差を見極めよう！

たとえば信託銀行に比べて、
コンサルティング会社の利用に不安があるとすれば、
それは、
「会社によって規模も能力も本当にさまざま」と、
いうことになるでしょう。

規模で言えば、
コンサルティング会社には、
小さな個人事務所から上場企業までが存在しています。

また、
「どんな担当者がついてくれるのか？」
も、気になるところ。

担当者個々の能力によって、
成果に差が出やすいのも、
コンサルティング会社の特徴ということができるでしょう。

つまり、コンサルティング会社選びでは、
会社選びに加えて、
「人選び」も大切となってくるわけです。

税務、法務、不動産など、
知識は豊富か？

過去にどんな仕事をしてきたのか？
その結果は？

じっくりと慎重に、
頼りになる会社と、さらに「人」を選んでください！

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今回は、
オーナーさんの相続対策のためのパートナー選びの２回目、
「信託銀行」についてのお話です。

信託銀行といえば、
裕福な大資産家だけを相手にするところと思っている人も
多いものと思われます。

しかし、実際にはそうではありません。

それほどの資産家でなくとも、
普通の賃貸住宅オーナーさんならば、多くが歓迎を受けるはず。

相談も無料ですので、
相続に関して、わからないことがあれば
ぜひ気軽にお問い合わせをされ、
その対応を見たり、
雰囲気を感じてみられることをおすすめします。

信託銀行が直接扱う業務は、
主に、「遺言信託」と「遺産整理業務」です。

それ以外については、
信託銀行が紹介する税理士、弁護士、司法書士などが
対応してくれます。

これら個々の業務やその道のプロを
「トータル・コーディネート」してくれる存在こそが信託銀行。

すなわち、信託銀行は、
「相続にかかわるすべてのことを一箇所に任せたい人に
ぜひおすすめなパートナー」

と、いうことができるでしょう。

 

■信託銀行が行なう「遺言信託」、「遺産整理業務」とは？

まず「遺言信託」について。

これは被相続人に対するサービス。
円満な相続のための公正証書遺言の作成を支援、
その後の保管と定期照会も行ないます。

相続発生後は、信託銀行は、
遺言執行人として、財産の調査や財産目録の作成を行ない、
遺言を執行します。

不動産や金融資産の名義変更手続きも請け負いますが、
納税に関しては、
信託銀行が提携する、多くは経験豊富な税理士に委託、
担当させるかたちです。

一方の「遺産整理業務」は、相続人に対するサービスです。

遺産調査、財産目録の作成、遺産分割協議書の作成支援、
遺産の名義変更手続き、遺産分割手続きなどを
請け負います。

 

■信託銀行を選ぶメリットは？

１．遺産調査がスムースです

　上記の遺産整理業務の中で、最も重要なのが、
　遺産調査です。

　特に、分散しがちな金融資産を漏れなく把握するのは
　大変な作業。
　多くの時間と労力を要します。

　この点、そもそもが金融機関であり、事務処理能力も高い
　信託銀行であれば、
　正確かつスムースな仕事が期待できます。

　また、一般認識上、信頼度が高いといえる信託銀行が、
　第三者として調査に入ることで、
　他の相続人とのやりとりもまた、円滑に進むことが期待できます。

２．安心感を生む「組織」での仕事

　税理士さん、弁護士さんなど、いわゆる「士業」の皆さんが、
　基本的に個人で仕事をするのと違って、
　信託銀行は「組織」として業務を遂行します。

　そのため、万が一、担当者が病気になったり、
　亡くなったりした場合でも、
　業務は滞りなく次の担当者へ引き継がれます。

　また、個人の能力がそのまま結果に出やすい「士業」に比べ、
　こと相続に関していえば、
　信託銀行の場合、平均して高い実務能力をもつスタッフを
　いずれもが一定数揃えています。
　それら人材が互いに仕事をカバーし合うことにも、
　大いに期待が持てるわけです。

　こうした組織のもつ強み＝「安心感」を得られることこそが、
　相続対策を信託銀行に任せるもっとも大きなメリットと
　いえるでしょう。

■信託銀行をパートナーに選ぶ際の注意点は？

　まず、「紛争の有無」にご注意。
　
　相続にかかわっての紛争が想定される場合、
　信託銀行は業務を請け負えません。

　ですので、請け負ったあとであっても、
　相続人の間で紛争が起きた場合は、
　契約を解除される可能性があります。

　次に、「節税」。

　節税対策については、信託銀行の場合、
　一般的な対策を行なってくれるまでにとどまることが多いと
　されています。

　「脱法行為にまでは至らないが、裏ワザといえる」
　ようなものまでは、
　期待できないことを知っておいてください。

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大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
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この３月、当ブログでは、
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今回は、
オーナーさんの相続対策のためのパートナー選びの１回目、
「税理士」さんの選び方です。

賃貸住宅オーナーさんが「相続」のために
税理士を探す場合、選ぶ場合、

ぜひ心がけておきたい点をいくつか挙げてみます。

■相続に強い税理士さん、実はわずかです！

「税理士さんといえば、皆、相続に詳しい」

そう誤解されている人が、意外に少なくありません。

しかし、実際は違います。

「相続に強い・詳しい」、あるいは「相続を専門としている」
と、いう税理士さんは、実はごくわずかです。

税理士さんの登録者数は約７万人。
一方、１年間における相続税申告件数は約５万件です。

つまり、単純計算で、
税理士さんひとりあたり約０．７件の申告。

この数字からも類推ができるように、
「１年間に１件も相続税の申告を手がけない・・・」

そんな税理士さんが、実は沢山いらっしゃいます。

すべての税理士さんが相続に詳しいわけではない、
ということを
まずは知っておいてください。

ちなみに、税理士試験では、
必修課目に相続税が含まれていません。

ですので、聞くところによると、
相続税のことを勉強しないまま税理士になる人も、
中にはいらっしゃるのだそうです。

相続に関する知識が貧弱な税理士さんを
私は実際に何人か知っています。

■頼りになる税理士さん、その目安は「１年間に最低３件」！

そこで、
「相続に強い税理士さん」の目安として、
ひとつの数字を挙げてみると・・・

もちろん個人差はありますが、

「毎年、最低３件は相続税の申告を担当している税理士さん」
であれば、
一応、経験は十分ということになるでしょう。

しかし、
相続にかかわっての複雑な事情をお持ちであるなど、
不安がある場合、

できれば、
「年間１０件以上をこなしている」程度の人を
選んでおきたいところです。

ちなみに、
「相続税専門」を謳う税理士さんの場合で、
数字を挙げておきますと、

「おおむね年間２０件以上を手がけます」・・・とのこと。

以上の各数字を
ぜひ、ご参考になさってください。

なお、
こうした「相続に強い税理士さん」の探し方ですが、
最近はウェブサイトなどで、自ら、
相続に強いことをアピールしている税理士さん、
税理士事務所が増えてきています。

それでも、
「インターネット上の宣伝ではちょっと不安・・・」

という場合、
やはり、信頼できる筋からの紹介が有力。

お付き合いのある銀行などに相談してみるというのも
よい方法でしょう。

■不動産に強い・・・も、もちろん選択基準です！

特に個別性の強い特殊な不動産をお持ちの方などに
言えることですが、

「相続」に加えて、「不動産」にも強い税理士さんを
ぜひ選んでください。

あるいは、
「不動産鑑定士と提携している」税理士さんを
ぜひ、お選びいただくことをおすすめします。

しかし、そうなると、
「選定のハードルがますます上ってしまいそう・・・」
ですが、
それほど心配は要りません。

基本として、
相続税の申告を数多くこなしている税理士さんならば、
その必要上、当然のこととして、
「不動産にも強い」場合が多いようです。

■うっかり間違った税理士さん選びをしてしまうと・・・

意外に数が多い、と、冒頭にお話しした、
「相続」の経験に乏しい税理士さん、

あるいは苦手な税理士さん・・・

そんな税理士さんにうっかり相続税の申告を依頼すると、
もちろん本人の勉強次第でもあるのですが、

本来払わなくともよい多額の税金を払わされてしまう結果とも
なりかねません。

ある相続税に強い税理士さんによれば、

「土地の評価を徹底的に見直すことで、７割前後の人が、
普通に評価した場合の額よりも相続税を低く抑えられる」

・・・とのこと。

ちなみに、その差額、
なんと数千万円にのぼる場合があるというのです！

税理士さん選びをうっかり間違えると、
こうした大きな恩恵をつかまえ損ねてしまう可能性が
高まります。

■事前確認を！手数料は税理士さんによって異なります

手数料は税理士さんによって異なります。
必ず事前に確認しましょう。

ちなみに、
一度納めた相続税の還付を税理士さんに手伝ってもらう場合、
手数料は「成功報酬型」となることがほとんどのようです。

ただし、やはりその額は、
税理士さんによって大きく異なります。

せっかく還付を手にしても、
そのための費用が意外な割高となることも少なくないことを
ぜひ、知っておいてください。

■税理士事務所はご自宅から遠くてもＯＫ！

相続対策の依頼先と決まった税理士さんのところへ、
その後、オーナーさんが頻繁に足を運ぶ必要は、
大抵の場合、生じません。

ですので、先方の事務所がご自宅から遠くても、
通常は問題なし。

地方都市に暮らすオーナーさんが、
新幹線で１時間以上もかかることを厭わずに、
あえて東京の「相続に強い税理士さん」に仕事を依頼している
ケースも、少なくはありません。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

この３月、当ブログでは、
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多くのオーナーさんにとって、気になる「納税」。

大切な国民の義務ですが、
必要以上の支払いによって、納税の基盤となる賃貸経営や、
オーナーさんの生活そのものが圧迫を受けてしまっては、
本末転倒。

基本的な知識を備えた上で、
ぜひ、適切・適法な節税につとめてください。

知っておきたいポイントを以下に挙げてみました。

■節税の基本は地道な「経費の積み上げ」です

賃貸経営にはさまざまな経費が伴います。

これら「経費」をしっかりと把握し、
正しくその額を積み上げる・・・。

これが節税の基本です。

かといって、
どんな支払いでも経費にできるというわけではありません。

「賃貸経営をしているからこそかかった費用」
であることを
合理的に説明できなければなりません。

また、経費の中には、
事業用と私用、両方を目的とするものも生じますが、
これらについては、
合理的な基準を設定した上で「按分」します。

自宅併用の賃貸物件の場合であれば、
賃貸部分と自宅部分、
それぞれの床面積が全体に占める割合をもって、
全体にかかる費用を按分するなどします。

■情報収集にかかった費用も！

書籍、新聞、雑誌・・・
それが賃貸経営に関する情報を集めるために
購入されたものであるならば、
全額、経費とすることができます。

さらに、インターネットも同様。
回線使用料などを経費化できます。

ただし、インターネットの場合、
「事業用だけに使う」ということはあまり無いはず。

その場合は、
やはり、さきほど述べた「按分」です。

たとえば、事業用、私用、
各々の使用頻度で按分した額のうち事業用の分を
経費として計上します。

なお、パソコンやソフトウェアの購入費も同様、
事業専用でない場合は按分の上、経費化が可能ですが、
一括計上できるのは一式10万円未満まで。

それ以上であれば、減価償却の対象となります。

なお、青色申告者の場合、一式30万円未満ならば、
年間合計３００万円まで、
経費として一括計上が認められます。

■車検費用も計上できる！交通費

旅費、交通費、宿泊費、
これらについても、
賃貸経営に関わる部分を経費化できます。

たとえば、
管理会社や弁護士さん、税理士さんの事務所などへ
打ち合わせに出向くための費用、

遠方の賃貸物件を見に行くための費用など。

さらに、公共交通ではなく、
「自分の車を使っているよ」と、いう場合でも、

賃貸経営にかかわる部分を按分して経費化できます。

たとえば、
「賃貸経営のための車の使用が週に１回程度」・・・という場合、

ガソリン代や車検費用、自動車税、車両費などの
１週間分の１日、

すなわち「７分の１」を経費とするなどします。

なお、この場合、
自動車にかかわる経費はすべて同じ按分をもって
計上するようにしないと、
合理性を欠くことになってしまいますのでご注意を。

■メモを忘れず・・・！お付き合いの費用

交際・接待にかかわる飲食費などの費用については、
相手が賃借人であったり、
管理会社の人であったり、

すなわち、
「賃貸経営のためのお付き合い」である場合のみ、
経費として計上できます。

どんな目的で、誰と会ったのか・・・

あとから曖昧になることなく、
正しい説明ができるよう、

その都度、領収書の裏などに
メモをとっておくとよいでしょう。

■修繕などの工事費。計上方法にご注意！

こちらは少し込み入ったお話です。
税理士さんなどと相談される際の予備知識として、
おさえておかれるのがよいでしょう。

賃貸住宅を修繕する際などの工事費は、
その内容などによって、
計上方法が異なってきます。

たとえば、
雨漏りの修理、破損したクロスの修復など・・・

これらは物件の通常の維持管理、原状回復に要する費用として、
「修繕費」にあたり、
かかった額は全額、その年の経費として計上できます。

また、修理・改修のための支出額が一式20万円以下の場合も、
やはり「修繕費」として、
経費に一括計上することができます。

一方、
建物や設備の価値を高めたり、新たな価値を付加したり、
使用可能期間（耐用年数）が延長されたりする場合は、
修繕費ではなく、
「資本的支出」であるとみなされます。

モルタル塗りだった建物の外壁をタイル貼りにしたり、
畳の部屋をフローリングに替えたりといった工事が
これに当たりますが、
この場合、
経費として一括計上することは認められず、
「減価償却」をしなければなりません。

減価償却・・・つまりは、
建物、設備、備品など、長期間使用する固定資産の取得金額を
定められた耐用年数にわたって分割し、
経費としていく手続きを採ることとなるわけです。

大規模修繕を行なう際などは、
先ほど述べた「修繕費」にあたる工事と、
減価償却が必要な「資本的支出」とみなされる工事との混在が、
たびたび起こります。

この場合、
工事の項目ひとつひとつにつき、どちらになるのか、
判定が必要ですが、
その基準はとても微妙です。

税理士などの専門家に相談する必要が
生じることとなるでしょう。

また、同じ資本的支出に該当するものでも、
その工事の内容や導入する設備によって、
耐用年数が異なってきます。

ところがこれを一括計上すると、
「建物における最長50年（事務所用鉄筋コンクリート造ほか）」の
耐用年数をもって、
減価償却せざるを得なくなります。

そこで、一括計上は行なわず、
たとえば電気設備＝15年、エレベーター＝17年と、
別けて償却をしていきます。

その方が経費化が早まることも、
知っておきたいポイントのひとつです。

なお、減価償却には、
定額法と定率法の２種類があります。

定額法は、
金額を耐用年数で割った額を毎年償却するやり方です。

一方、定率法は、
毎年同じ率で減価償却費を計算します。

建物には定額法を適用しますが、
付属設備については、いずれかを選択することができます。

ちなみにどちらの方法によっても、
計上される経費の総額は変わりませんが、

定率法の方が、
より早期の節税効果を得られることを知っておきましょう。

ただし、この定率法を選択するには、
あらかじめ税務署へ届け出をしておかなければなりません。