こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

この３月、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けしています。

オーナーさんにとって、多くの場合、
「長い付き合い」となる管理会社。

「提案力」や「客付け力」といった、
いわゆるアクティブなパワーももちろん大切ですが、

経営の安定性や、
契約に関する誠実な態度等々、

「安心」、「信頼」のできる相手であることも欠かせません。

オーナーさんがこれから選ぼうとされている
管理会社は、

これらをしっかりと備えた相手でしょうか？

確認しておきたい点を以下に挙げてみました。

 

■健全経営の会社ですか？

１．安定した会社ですか？

　会社の大きさ、管理戸数といった経営の規模や知名度は、
　もちろん一概には言い切れませんが、
　その会社の安定度と、ある程度比例します。
　ただし、そういった大きな管理会社が
　「どのオーナーさんにとっても必ずベスト」とは
　限りません。熟慮が必要なところです。

２．財務諸表を見せてもらいましょう！

　「過去３年分の財務諸表を見せてほしい」と、
　求めてみましょう。
　見せてくれない会社、出し渋る会社には、
　それなりの理由があると見たほうがよいでしょう。
　決算書の見方がわからない場合は、
　税理士さんなどの専門家にご相談を。

 

■真面目な会社ですか？

１．インターネットの活用も！

　インターネットで、その会社の評判やクチコミを調べます。
　ただしネット上の匿名情報などは、
　もちろん、１００％信用できるというものではありません。
　判断はあくまで自己責任で。
　「これは信頼できそう」と感じられる情報の中に、
　オーナーさんへの支払遅延が一度でもある場合は、
　要注意！です。

２．会社の体質は社員個人にも反映！

　社員が礼儀正しく誠実。よく勉強している・・・。
　そんな会社の場合、パートナーとしての期待度も大。
　営業担当者はじめ、各社員のマナー、勉強の度合い、
　なにより、
　つねに顧客であるオーナーさんの立場に立って
　考えることができているかどうか？
　これらは要チェックです。

３．経営者に会って話を聞いてみる！　

　営業担当者だけでなく、管理会社の社長に会って、
　人柄やその経営理念を確かめる・・・！
　人生経験豊富なオーナーさんにとっては、
　これも有力な手段でしょう。

 

■信頼できる契約内容になっていますか？

１．原状回復や修繕・リフォームの料金も要確認！

　管理費などが割安であっても、　
　一方で、
　原状回復や修繕・リフォームを頼むことになった場合、
　そちらはかなりの「割高設定」とされていることが・・・！
　会社の体質を推し量るためのよい材料となるでしょう。
　しっかりと確認を。

２．え！「違約金」が存在・・・その内容は？

　オーナーさんの意志で解約をしようとする場合、
　「違約金」を支払わなければならない旨、
　契約に定めている会社もあります。
　発生の条件は？その額は？
　しっかりと確認してください。
　内容によっては、これも会社の体質を推し量る
　ひとつの判断材料となることでしょう。

 

■通常の管理契約物件に「冷たい」会社ではないですか？

　管理会社の業態によっては、
　通常の管理契約
　（物件の維持管理および入居者対応、入居者募集、
　賃料の集金等を任せ、物件の借り上げはしてもらわない）
　を結ぶオーナーさんにとっては、
　不利な事業の方針が採られているかもしれません。

　それは、

　・自社所有の賃貸物件

　さらには、
　・借り上げ（サブリース）している物件

　をその会社が多く抱えている場合。
　なぜならば、

　自社所有物件・・・
　　物件が生み出す収益はまさに満額が「自社」のもの。
　　当然、「最優先で客付けしたい」ということに。

　借り上げ（サブリース）物件・・・
　　入居者がいようといまいと、不動産会社は
　　自らが借主としてオーナーに賃料を支払う約束。
　　空室が長引けば収支が成り立たなくなるため、
　　当然、優先して客付けしたい。

　そんな事情があるため、
　通常の管理契約を結んでいる物件は、
　たとえば、広告展開するにおいて・・・
　来店客へ紹介するときの優先度において・・・
　どうしても、
　これら「優先したい物件」のあと回しとなりがちです。
　
　ただし、もちろんのこと、
　自社の業態がどうであろうと、
　将来のことなども見据えて、どんなお客さんでも、
　公平に、しっかりと大事にする・・・！
　そんな良心的な管理会社に出会えたならば、
　それに越したことはありません。

■「近い」ことも安心の要素です

　管理会社選びでは、複数の良いパートナー候補に出会い、
　選択に迷ったら、
　「ご自身の物件のより近くに店舗をもつ会社を選ぶ」
　のも、よい選択肢です。
　その理由は、
　管理の面、入居者募集の面、さまざまな場面で、
　管理会社の目が物件に行き届きやすいから。
　相手が「近い」ことも、
　オーナーさんにとっての大きな「安心」のひとつです。

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大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

この３月、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けしています。

現在の賃貸住宅市場は、
入居希望者が厳しく物件を選別する「借り手市場」です。

こうした環境の中、
頼りがいあるパートナーとして、
オーナーさんに利益と安心をもたらしてくれる管理会社には、

二つの大切な「力」が、必ず備わっているはずです。

そのひとつは、「提案力」。

・・・賃貸経営の成功のため、オーナーさんへ提案をしてくれる力。

もうひとつは、「客付け力」。

・・・文字どおり、お客様＝入居者を獲得してくれる力です。

管理会社次第で、
短期的にも、長期的にも、
オーナーさんの収益に大きな差が出る時代です。

これからオーナーさんが選ぼうとされている
管理会社は、

これらの「力」をしっかりと備えているでしょうか？

確認しておきたい点を以下に挙げてみました。

 

■その管理会社に「提案力」はありますか？

１．比べてみると判ります！

　　たとえば、
　　「三つの管理会社がパートナー候補に挙がっている。
　　どこにしたらよいか・・・」
　　と、悩んでいらっしゃるオーナーさんはその三社に。
　　「管理会社を替えようかな・・・」
　　と、現在お考えになっているオーナーさんは、
　　今の契約先と、次のパートナー候補となる会社の両方に、
　　「ご自身の物件にいま必要な空室対策案」や、
　　「将来必要となりそうな対策案」
　　さらには、「リフォーム案」なども求め、
　　それらを比較してみてください。
　　返ってきた提案の内容、充実度、具体性などから、
　　提案力のある会社かどうかが掴めてくることでしょう。

２．マーケットを知らない会社では、提案もできません

　　ご自身の物件が建つ地域の市況や相場、
　　入居者ニーズなどについて、
　　管理会社へ情報提供を求めてみます。
　　どれくらい充実した答えが返ってくるでしょうか？
　　根拠の明確な、力強い分析になっていますか？
　　地域のことや、入居者の心をよく知らない管理会社は
　　頼りになりません。
　　将来、空室対策を相談しても、
　　「家賃を下げればいいんです」
　　の一点張りとなってしまうでしょう。

 

■その管理会社に「客付け力」はありますか？

　　（管理会社、もしくはその会社の管理物件の
　　入居者募集を担当している関連不動産会社の
　　「客付け力」を確かめます）

１．インターネットに強いことは基本です

　　有名ポータルサイトへきちんと広告を掲出しているか？
　　自社のサイトの魅力、見やすさはどうか？
　　これらは基本のチェックポイントです。
　　広告内容ではとりわけ、写真を沢山掲載し、
　　入居希望者へ物件それぞれの魅力や特徴を
　　しっかりと伝えているか？を確認します。
　　さらに細かいことですが、
　　写真は広角レンズで撮られていることが基本。
　　もちろん、
　　物件のイメージを下げるような暗い写真であったり、
　　画質の劣った写真であったりしてはいけません。
　　オーナーさんの物件の情報をより丁寧に、魅力的に
　　入居希望者へ伝えてくれる会社かどうか、
　　このあたりにも垣間見ることができます。

２．「流通図面」も忘れずにチェック！

　　不動産会社の店舗に掲げられたり、
　　入居希望者がそれらを訪れた際、
　　物件資料として見てもらう「流通図面」。
　　「募集図面」、「ファクトシート」、「マイソク」などとも呼ばれる
　　「チラシ」です。
　　これが入居希望者の心を動かすうえで、
　　いま、とても重要なものとなっています。
　　「インターネットを見て物件を絞り込み、
　　不動産会社の店舗を訪問した入居希望者が、
　　別の物件の『流通図面』を見せられ、希望を変更・・・！」
　　そんなケースが意外に多いからです。
　　そこでいま、熱心な管理会社は、
　　この流通図面の充実のため、大変な力をそそいでいます。
　　易しい言葉による詳しい案内はもちろんのこと、
　　インパクトのある「全面カラー」、「カラー写真入り」も一般的に。
　　その写真も、物件の内観、外観、設備等だけでなく、
　　周辺環境や、物件からの眺望まで
　　網羅するものになるなどしています。
　　そんな充実した流通図面をつくって、入居希望者へ、
　　物件の魅力をしっかりと伝えてくれる会社なのか？
　　こちらもぜひ、チェックしておきたいところです。

３．入居希望者を歓迎していますか？

　　物件現場での努力も要チェック！
　　物件の内外をきれいに保つことはもちろん、
　　「スリッパを用意する」
　　「設備の機能を説明するＰＯＰ（説明板）を置く」
　　等々、
　　内見者を歓迎する姿勢にあふれているかどうかを
　　見極めてください。

４．雰囲気の良いお店ですか？

　　入居希望者が訪れる店舗窓口へ、
　　オーナーさんも訪れてみます。
　　この際、できれば見知らぬ訪問者として、
　　門をたたいてみるのがいいでしょう。
　　なぜなら、
　　その際の接客態度や、店内の雰囲気こそ、
　　入居希望者が味わうものだからです。
　　接客態度や雰囲気を見れば、
　　「客付け力」をある程度察することもできるでしょう。

５．ずばり聞いてみよう！

　　店舗の数、展開状況、
　　どんな「客付け力」が自慢の会社か？
　　ずばり、「おたくの管理物件の平均入居率は？」
　　遠慮なく尋ねてみるべきです。
　　ちなみにこの際、
　　一時的な数字や、成績の良い物件の数字のみではなく、
　　すべての管理物件における一定期間の成績を尋ねたい旨、
　　はっきりと申し示すのがよいでしょう。
　　これに対して、
　　すぐに答えが返ってこない・・・という場合、
　　それは、
　　「入居率を上げることへの意識が低い」か、
　　「入居率自体が低いため答えにくい」のか、
　　どちらかと見なすのが無難。
　　この時点で、その会社は、
　　パートナー候補から外してしまうことを検討すべきでしょう。
　　ちなみに、参考例として、
　　現在、首都圏では入居率９０％以上であれば合格ライン。
　　優秀な管理会社で入居率９５％以上・・・
　　と、いったところです。
　　また、提携する法人から転勤者の部屋探しを
　　任されているなど、
　　表からは見えない特別な強みを持っている会社も、
　　中にはあります。
　　ずばり「聞いてみる」ことには、メリットが盛りだくさんです。

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「私の物件、空室が増えていくばかり・・・しかも埋まらない！」

悲鳴を上げるオーナーさんの声です。
聞けば、
物件管理を管理会社に委託されているとのこと。

そこで、
「最近、ご自身で物件をご覧になっていますか？」
と、お尋ねしてみると、

「いえ。管理会社にすべてを任せているので・・・」

いやな予感がしました・・・が、間もなく的中です。

現地を訪ねてみると、
物件は無残に荒れ放題。

　・敷地にはびこる大量の雑草
　・建物の周囲にはゴミが散乱
　・解放廊下にも落ち葉が溜まりっぱなし

これでは入居者に次々と出て行かれ、

しかもそのあと、「空室が埋まらない」・・・は、
当然のことでしょう。

管理会社が仕事をサボっていたのです。

その証拠に、
お怒りのオーナーさんがその管理会社との契約を
早速解消、

真面目に仕事をする別の会社に
パートナーを替えたところ・・・

空室は埋まり始め、間もなく経営は順調に・・・！

これは実際にあった事例です。

賃貸住宅市場は、目下、
入居希望者が厳しく物件を選別する「借り手市場」です。

「退去者が多い。空室が埋まらない・・・」
と、悩んでいたところ、

「なんと、原因は管理会社だった・・・！」

そんなことが起こらないよう、
オーナーさんは、相手をしっかりと見極めた上で、
慎重に、
管理会社という大事なパートナーを選んでください。

管理会社次第で、オーナーさんの収益に
大きな差が出る時代です。

オーナーさんがこれから選ばれようとしている
管理会社に、

現代の賃貸住宅管理に必要な「基本的な力」は、
ちゃんと備わっているでしょうか？

確認しておきたい点を以下に挙げてみました。

 

■当たり前の仕事をする会社ですか？

１．物件は汚れていませんか？

　その会社が管理している物件を実際に見て、
　確かめてみましょう。
　ゴミ置き場、駐輪場、共用部分などの清掃状況は？
　美観はきちんと保たれている？
　できれば、現在住んでいる入居者に、
　「管理会社の仕事ぶりはどうですか？」と、
　尋ねてみたいところです。

２．頼りになる管理体制は布かれていますか？

　たとえば入居者にとっては本当に一大事な、
　「設備の故障」。
　２４時間、しっかりとサポートしてくれるコールセンターは
　準備されていますか？
　対応マニュアルの整備状況、内容の充実度なども、
　ぜひ、オーナーさんご自身の目で確かめておきましょう。
　トラブルの際の対応が遅かったり、
　手際が悪く、さっぱり頼りにならなかったり・・・では、
　退去者は確実に増えてしまいます。
　また、
　設備などについては、故障対応だけでなく、
　トラブルの予防につとめることも大事な「管理」の仕事。
　点検体制はどう布かれているか？
　オーナーへの結果報告はどういうかたちで上ってくるのか？
　これらも尋ねておきたいポイントです。
　業務フローなどが明記されたマニュアルの有無を確かめ、
　あればその中身を確認、精査してください。

３．「適正価格」かどうか？の見極めを！

　「ぜひ当社に管理を委託ください！」
　と、示された見積り書。
　「ほかの会社よりも大幅に安い・・・！」
　と、驚かれたときは、特にご注意ください。
　安さがそのまま仕事に反映されてしまう場合が
　少なくありません。
　「安い」よりも大切なのは「適正」であること。
　安い見積りを見ても浮かれず、
　「なぜおたくはこんなに安い金額を出せるのか？」
　その理由と、業務の具体的な内容を
　しっかりと確かめましょう。

 

■オーナーさんを守ってくれる会社ですか？

１．入居審査は必要以上に甘くないですか？

　入居審査の基準と具体的な審査方法を
　教えてもらいましょう。
　マニュアルがあれば、もちろん内容を確認します。
　それらが甘い場合、空室を埋めやすくはなりますが、
　反面、いわゆる不良入居者が入ってしまうことなどにより、
　「滞納が発生する」
　「物件が汚される・荒れる」
　と、いった不安も増加します。

２．トラブルへの備えは出来ていますか？

　たとえば滞納発生時、どう動いてくれるのか？
　不良入居者の行動にはどう対策をとるのか？
　トラブルへの具体的な対応方法について確かめてください。
　しっかりとした会社ならば、
　明文化されたマニュアルも整備されているはずです。
　逆に、「トラブル？起こった時に対応を考えますよ」とばかりに、
　マニュアルが定められていなかったり、
　あっても内容に乏しいものであったりする場合は、
　大いに要注意です。
　また、問題が発生してからの対応だけでなく、
　予防体制がきちんと布かれているかどうかも、
　確かめておきたいポイントです。
　ほかの入居者や近隣住人に迷惑をかけないための
　「生活ルール」の制定、
　それらが契約前に、しっかりと入居者へ伝えられる
　仕組みになっているかなど、
　具体的な資料も求めたうえで、
　確認をしておきたいところです

３．家賃保証会社を利用できますか？

　厳しい入居審査よりもさらに心強いのが、
　家賃保証会社の利用です。
　滞納発生の際、頼りになるのはもちろんのこと、
　過去に悪質な問題を起こした不良入居者を
　事前に確認・排除できる、
　すぐれたネットワークを備えたところもあります。
　管理会社を通じて、こうした会社のサービスを
　利用できるかどうか、
　利用できるとすれば、その契約内容は適切か、
　しっかりと確かめましょう。

 

■退去・空室を増やさないための当たり前の努力をしていますか？

１．物件はきれい？管理は適切？

　上段、「物件は汚れていませんか？」と、同様です。
　いつもきれいな物件・・・
　頼りになる管理体制・・・
　入居者が快適に、安心な生活ができるよう、
　つねに努力している会社かどうかを見極めましょう。

　
２．入居者の意見を聞いている会社ですか？

　退去者へのアンケートを実施、
　退去の理由や物件管理に関する意見をすすんで尋ね、
　以降の改善に反映させる・・・。
　そんな努力が、いまは多くの管理会社で、
　当たり前のこととなってきています。
　また、退去者だけでなく、
　入居中の方からもアンケートをとり、
　改善点をいち早く見つけて、退去の防止につなげようとする。
　そんな進んだ会社も現れています。

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安定した賃貸経営の手段として、
利用を選択するオーナーさんが増えているといわれる
「借り上げ（サブリース）」。

賃貸経営にかかわる様々な仕事や気苦労から
オーナーさんを解放してくれる、
大変便利なサービスです。

ですが一方で、
多くの事例ではないにしても、

「この契約を結んで後悔している・・・」
と、するオーナーさんが、
少なからずいらっしゃることも事実なのです。

借り上げ（サブリース）に生じている問題点やリスクについて、
主にオーナーさんの想定外のものとなりやすい「不利益」を中心に、

以下に挙げてみましょう。

■これが前提！収入は減ります

　一般的に、借り上げ（サブリース）契約では、
　オーナーさんの手に渡る収入は、
　周辺相場などから査定される査定賃料の
　８５～９０％程度に設定されます。
　残りの１０～１５％は、手数料として、
　管理会社に支払われるかたちです。

　一方、借り上げ（サブリース）契約ではない、
　通常の管理契約の場合、手数料は賃料の５％程度です。

　さらに、
　自主管理であれば、こうした費用はもちろんゼロに。

　賃貸経営に自信のある
　プロフェッショナルなオーナーさんの多くが
　借り上げ（サブリース）を選ばない理由・・・

　主に、この点にあるといっていいでしょう。

　また、自主管理であれば通常はオーナーさんの収入となる
　礼金・更新料。

　借り上げ（サブリース）の場合、
　これらはいずれも管理会社のもの。

　オーナーさんの手には渡りません。

■査定賃料・・・そもそも安い場合も！

　上記に述べた、
　「周辺相場等から査定される査定賃料」。

　この金額は、
　「確実に入居者を獲得できる・・・！」

　そう、管理会社が判断したものです。

　そのため、
　実際の相場よりは安目の水準に収まるのが普通。

　「安すぎるのでは？」と、いったケースも
　中にはあるわけです。

　「手数料率が低い！良心的な会社だ」
　と、思っても、
　もともとの査定賃料が相場とかけ離れて安ければ、
　オーナーさんにとって嬉しいこととはいえません。

　オーナーさんは、
　ご自身の物件が本来稼ぐことのできる収益よりも、
　大幅に少ない額しか、
　手にせざるをえないこととなるでしょう。

　相手の言いなりになって余計な損を被ったりしないよう、
　オーナーさんご自身も、
　物件の強みや周辺相場について、
　しっかりと把握しておくことが大切です。

■ずさんな管理で、資産価値が低下！

　一部の残念な管理会社は、

　入居者が呆れて出て行ったり、
　空室が埋まらなくなったりしない、

　ギリギリ・・・の程度にまで、

　物件の維持管理の水準を落とすといったことを
　平気で行なうようです。

　これは、
　「ウチが一括借り上げしている期間中の
　最低の維持管理だけを考えておけばいい」
　という、
　オーナーさんにとってははなはだ迷惑なスタンス。

　こうしたずさんな管理によって物件が荒れ、
　資産価値を下げられた上に、

　「契約期間の１０年が経ったのでサヨウナラ！
　あとはお一人で頑張ってくださいね」

　そんな憂き目に遭うオーナーさんが、皆無ではありません。

　そのあと、オーナーさんは、
　物件をきれいによみがえらせるため、
　想定外の出費に苦しめられるなどします。

■不良入居者を集めて、あとはお任せ？

　上記と似た事例です。

　契約期間の満了が近いことを見込むなどした管理会社が、
　入居審査をずさんに行ない、
　不良入居者でもかまわずに部屋を貸与。

　これを受け継いだオーナーさんが、
　賃料の回収や苦情対応など、

　大変な苦労を背負い込まされるといったケースが
　やはり、皆無ではありません。

■そもそも高い買い物だった！

　「あなたの土地に賃貸住宅を建てませんか？
　当社（または関連会社）が建てて、当社が管理しましょう」

　そんな提案から始まることが多い、
　借り上げ（サブリース）の契約話。

　そこで相場よりも高額な一括借り上げ賃料を提示され、
　「心配していたのとは違う。良心的だ！」

　と、喜んでいたところ、

　「実は建築価格の方が、相場よりも大幅に高かった・・・！」
　そんな事例が少なくありません。

　また、
　「査定賃料は相場以上、建築価格も相場並みだ」
　と、安心していたところ、

　「やられた・・・！
　なんと建物自体がかなりの安物仕様でした・・・」

　そんなショッキングな事例も中には見られます。

　しかもこの場合、
　なにしろ「安物」ですから、建物の老朽化、
　設備や仕様の陳腐化も急速に進行。
　
　そのため、
　「入居者が決まらない、として、契約更新時には、
　借り上げ賃料の大幅値下げを迫られるはめに・・・」

　こうした、
　まさに「悪夢」をご経験されているオーナーさんも、
　気の毒ですがいらっしゃるようです。

■管理会社の倒産リスクも忘れずに！

　ますます厳しさを増している、賃貸経営を取り巻く環境。

　当然、借り上げ（サブリース）を行なう会社も、
　そんな環境とたたかっています。
　　
　もしも、たたかいに破れ、
　管理会社が倒産したら・・・。

　もちろんのこと、
　オーナーさんへの一括借り上げ賃料の支払いは
　ピタリと止まってしまいます。

　さらには、
　管理会社の手元にあるはずのオーナーさんの財産、
　すなわち集金済みの賃料や敷金なども、

　きちんとした保全措置がとられていなければ、
　まるごと蒸発・・・！してしまう場合が少なくないでしょう。

　オーナーさんの大切な資産を預けるパートナーです。

　管理会社の経営状況、財務体質については、
　契約前に、
　しっかりと入念なチェックを。

　「借り上げ賃料が高いから」、「借り上げ期間が長いから」
　と、いった理由だけで判断、契約するのは、
　絶対に禁物です。

以上、いかがでしたでしょうか。

なお、ぜひ申し添えておきたいこととして、

「借り上げ（サブリース）など選ばなければよかった」

と、オーナーさんに後悔をさせるような管理会社は、
数ある管理会社の中のほんの一部です。

オーナーさんに親身な、真面目な会社に比べ、
その数が大変少ないことは、もちろん言うまでもありません。

良心的なすばらしい会社が、多数、
借り上げ（サブリース）を事業として展開しています。

その上で、
オーナーとしての当事者意識を失うことなく、

　・良心的な会社を見極める
　・仕事の「丸投げ」に安住しない
　・管理会社としっかりコミュニケーションをとる

これらは、
借り上げ（サブリース）による賃貸経営成功をめざす
オーナーさんにとっての
基本的な心構えといえるでしょう。

こんにちは。
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安定した賃貸経営の手段として、
利用を選択するオーナーさんが増えているといわれる
「借り上げ（サブリース）」。

賃貸経営にかかわる様々な仕事や気苦労から
オーナーさんを解放してくれる、
大変便利なサービスです。

ですが、一方で、
多くの事例ではないにしても、

「この契約を結んで後悔している・・・」
と、するオーナーさんが、
少なからずいらっしゃることも事実なのです。

借り上げ（サブリース）に生じている問題点やリスクについて、
主に契約のかたち・契約内容に起因することを中心に、

以下に挙げてみましょう。

■通常は「新築・一棟」での契約です

　一部の管理会社の場合を除いて、
　通常、借り上げ（サブリース）契約の対象となるのは、
　新築物件です。

　その理由は、第一に収益性。

　物件が古くなれば、
　多くの場合、賃料は下がり、入居率も低下しがちとなる一方で、
　修繕の手間などが増えてきます。

　つまり、収益性が下がります。

　管理会社にとっては、
　儲からず、かつリスクを含む可能性が高い物件となるわけです。

　同様に、
　たとえ新築であっても、立地や設備に難点をもつ物件の場合、
　やはり収益性が問題となります。

　古い物件同様、
　契約をしてもらえないことがあるわけです。

　ほかにも、管理会社は、
　物件が新築ではない場合、
　既に入居している人の中に不良入居者がいる可能性や
　物件に隠れた瑕疵が存在する可能性、

　これらをリスクとして警戒します。

　「自社が責任を持って管理していける物件か？」

　管理会社側としては判断がつきにくい、
　ということです。

　さらには、借り上げ（サブリース）では、
　一棟まるごとでの契約が結ばれる場合がほとんどです。

　通常、一室単位では契約してもらえません。

　空室発生時の減収リスクが大きく、
　管理の効率もよくないことが、その理由です。

■借り上げ賃料があとから大幅に下げられる・・・!?

　借り上げ賃料の見直しは、一般的には
　２年ごとの契約更新時に行われます。

　「３０年一括借り上げ」などの長期契約・保証を謳う場合でも、
　「賃料は２年ごとに見直しする」
　あるいは、
　「１０年目に見直し・それ以降は２年ごとに」など、
　契約書にはしっかりと明記がされているはずです。

　こうした賃料見直しの際、
　予想外に大幅な値下げを要求され、
　オーナーさんが当惑するケースが、
　実は、たびたび見られるのです。

　なぜならば、
　管理会社にとって、空室が出にくく、収益性が高いのは
　新築後の２～４年程度まで。

　そこを過ぎると大抵は入居者の獲得が難しくなっていき、
　物件の維持費などもかさんできます。

　賃貸経営がどんどん厳しくなるため、
　管理会社側としては、

　「借り上げ賃料を大幅に切り下げてほしい。
　了承してもらえないなら解約を・・・！」

　と、迫らざるをえないことにもなるわけです。

　なお、こうしたことが起こる背景としてありがちなのが、
　「契約当初の借り上げ賃料が、そもそも高すぎた」

　と、いうケース。

　なんとか契約をとりたいがため、
　管理会社が無理な金額を提示していた場合などに、
　以上のようなことが起こりやすいようです。

■賃貸経営の難度が上がる１０年過ぎで、サヨウナラ？

　借り上げ（サブリース）契約においては、
　契約期間は「新築後１０年」と定められている場合が
　多いようです。

　ところが、築１０年目といえば、

　新築物件との競争が苦しくなるなど、
　賃貸経営の将来に不安が感じられ出す頃でもあるのです。

　そのため、オーナーさんにとってはまさに、
　「これからがプロに借り上げてほしい時期・・・」

　なのですが、
　同様に、管理会社も、この時期以降を不安と見ているのです。

　そのため管理会社によっては、
　オーナーさんへ借上げ賃料の大幅減額を
　要求する程度では済まず・・・

　「契約期間は満了しました。更新はありません。
　以上をもってサヨウナラ！」

　そんな予期せぬことが起こるなどします。

■修繕や設備の交換・・・大抵は「オーナー負担」です

　ほとんどの借り上げ（サブリース）契約において、
　エアコンや給湯器など、
　設備のメンテナンスや交換費用については、
　「オーナーさんが負担する」
　と、定められています。
　
　「楽々賃貸経営を実現してくれるサービスなのだから、
　きっとその辺も管理会社が負担を・・・」

　などと、思い込みで勘違いをされないよう、
　くれぐれもご注意を！

■原状回復時の出費にもご注意！

　上記同様です。

　入居者が退去したのちの原状回復費用のうち、
　入居者負担分となったものを除いた、
　経年劣化部分の修繕費などについても、

　「オーナーさんの負担」と、
　定められている場合が一般的です。

■「免責期間」の存在を忘れずに！

　意外と知られていないのが「免責期間」の存在です。
　一般的な場合、３０～９０日。

　契約後、入居可能日からこの日数が経つまでに
　相当する期間分、
　オーナーさんの手元には、賃料が入らないのです。

　では入居者が支払った賃料はどこに・・・？

　答えは、
　「当該期間内の賃料収入は全額が管理会社の懐に入る」

　これが、免責期間という、
　若干解りにくい言葉の意味するところです。

　借り上げ（サブリース）契約の多くは、
　新築物件を対象に結ばれます。

　しかし、一般的に人気の高い、
　新築マンション・アパートであっても、
　完成した直後からいきなり全室が埋まるなどということは、
　そうあるものではありません。

　大抵は、
　ある程度の期間、空室の存在する状態が続きます。

　そこで、管理会社は、
　その間の収入を少しでも確保するために、
　上記の「免責期間」を契約に盛り込みます。

　あるいは、
　「リスクに備えて盛り込む」と、言い換えることも
　できるでしょう。

　なお、契約によっては、
　新築時だけでなく、
　入居者の退去・入れ替わりがあった際も、
　この免責期間が発動する旨、明記されていることがありますので、
　要注意！

■え！割高な工事の発注義務がセットに・・・！

　「当社は３０年一括借り上げシステムです」
　「え！３０年も！なんてありがたい・・・」

　ところが、
　契約書をよくよく読んでみると・・・

　「築１５年以内に当社による大規模修繕工事を行なうことが条件」

　などと記載が・・・！

　しかも、そうした場合、
　えてして工事金額が相場よりもかなり高額であったりします。

■借地借家法・民法は、オーナーさんの味方をしてくれない？

　入居者（＝借家人）の保護に手厚く、
　オーナーさんに厳しい「借地借家法」。

　争いが起きた場合など、
　借り上げ（サブリース）契約を結ぶ
　オーナーさんと管理会社の間にも、
　なんと、
　「この法律が適用されてしまう」と、言われています。

　そしてこのとき、「手厚い保護」は、
　もちろんオーナーさんではなく、
　借家人である管理会社を守るために機能。

　これにより、たとえば・・・

　・「オーナーさんに支払われる借り上げ賃料は
　　１０年間見直しなしの据え置き」
　　「管理会社からは減額請求ができない」
　　・・・こんなうれしい契約内容も、いざという場合は
　　無効となる可能性が！

　・オーナー側から解約を望む場合、
　　管理会社がそれを拒めば、先方は借家人として
　　強力な保護の対象とされるため、
　　重度の信頼関係の失墜など、
　　いわゆる「正当事由」が認められないかぎり、
　　解約が困難に！
　　（たとえば管理会社が１～２ヶ月程度、
　　賃料を滞納しても、オーナーさんからの解約は
　　難しいものと予測されています）

　と、いった事態が、
　場合によっては起こることが懸念されています。

　加えて、「民法」が適用されると・・・

　・契約書に「○○年間の長期保証。管理会社からの
　中途解約を禁止する」旨の明記があったとしても、
　契約が普通建物賃貸借契約として結ばれている場合、
　この条文は民法上無効。
　管理会社＝借家人からの中途解約は、
　法律で認められた正当な権利とされてしまう・・・

　ものと、見られています。

　なお、以上のような、
　借地借家法などの適用によるリスクを軽減する方法としては、
　契約を「定期借家契約」とし、
　併せて契約内容も総点検、
　オーナーさんにとって安全・安心なものに書き換えるという
　方法があるでしょう。

　しかしながら当然、これは、
　管理会社側の同意と協力がなければ出来ないこと。

　現実的とは言えないのが実情です。