こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

この３月、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けいたします。

土地の有効活用の手段として、
代表的なのは、賃貸住宅の経営。

ですが、それ以外にも、
土地にはさまざまな活用の方法があり、

前回の記事ではそのうちのいくつかを紹介させて
いただきました。

今回は、
そうした「賃貸住宅以外の土地活用」を行う場合の
パートナー探しをするにあたって、

大切な心構えと、注意点を
お話しすることにしたいと思います。

■比較検討を！

　複数のパートナー候補から詳しい話を聞き、
　それらを比較検討してみることが大切です。

　コインパーキングやトランクルーム・・・
　賃貸住宅を建てる場合と比べ、
　「チャレンジしやすい」といえる、これらの土地活用。

　しかし、手軽なあまり、
　安易にパートナーを選んで大失敗・・・のケースも
　少なくありません。

　複数のサービス運営会社＝パートナー候補と接触、

　サービス内容や見積金額などを細かく比較し、
　検討する、
　「基本」を忘れてはいけません。

　以下の各項に掲げる注意点や心構えについても、
　どれも全てが、
　この「比較検討」の対象です。　

■収益は？分配は？
　
　パートナーと手を携えての土地活用、ですから、
　土地を提供するオーナーさん、
　サービスを運営する事業者、

　お互いがするべき仕事、権利、義務、
　収益の分配方法、お金の流れについて、

　それぞれがしっかりと確認し合い、
　納得し合うことが、何より欠かせません。

　契約内容は必ず事前にチェック、
　わからないことがあれば、納得がいくまで、
　説明を求めましょう。

　事業に土地を提供できる期間や、
　期待している収益額について、
　オーナーさんが、
　事前にある程度明確にしておくことも、
　もちろん大切です。

■ハッピーなお別れの準備を！
 
　契約内容で、とりわけ要チェックなのが、
　「契約満了時」および、「中途解約時」にかかわる条件。

　たとえば、
　設備の撤去や廃棄など、
　発生する費用はどちらがどれだけ負担するのか・・・？

　中でも特に注意しておきたいのが、
　オーナーさんが事業から途中撤退する場合に課される
　「ペナルティ」にかかわる規定です。

　ペナルティはあるのか、無いのか？
　あるとすればどんな内容か？

　この点を巡ってトラブルとなるケースが
　実際に少なくありません。

■現場を見る！人を見る！

　パートナー候補が実際にサービスを運営している
　「現場」を見に行きましょう。

　できれば抜き打ちでの訪問がおすすめです。

　実際の様子を自らの目で確かめるほか、
　可能ならばその土地のオーナーさんを探して会い、
　話を聞くことができればベストでしょう。

　また、パートナー候補であるサービス運営会社の
　オフィスや窓口などへの訪問も
　ぜひ、行なっておきたいところ。

　社内に活気はあるか、応対は丁寧か、
　などを見るほか、

　財務諸表の提出を求め、
　自信をもってこれを見せてくれるか、嫌がるか、
　対応の様子をぜひチェックしておきたいところです。

　提出をうけた財務諸表の見方がわからない場合は、
　税理士などの専門家に評価を依頼します。

　さらに、
　営業担当者などに対しては、
　オーナーさん側から積極的に質問し、

　専門知識の充実度はどうか、
　顧客の立場で考える姿勢をそなえているか、
　しっかりと確かめてください。

 
■情報力を見る！提案力を見る！

　チャレンジしやすい「賃貸住宅以外の土地活用」。
　それでも、
　見込み違いがあれば、
　やはり、オーナーさんにとっては利益の損失、
　あるいは財産の損失にもつながります。

　パートナー候補に対しては、
　最新のマーケットデータや地域のニーズを
　明らかにした資料の提出を求め、

　それらを十分に踏まえた事業計画を立てているか、
　無理な想定をしてはいないか、
　他のパートナー候補から示されたものとの
　比較もしながら、
　しっかりと、見極めましょう。

　この際、ぜひ目をつけておきたいのが、
　近隣の類似施設や競合施設です。

　その稼働率やサービスの内容、評判など、
　なるべく詳しくチェックしておきたいところです。
 
　さらに加えて、
　パートナーに期待したいのが、
　事業への「提案力」です。

　競合が現われたときはどうするのか？
　対抗するための工夫やノウハウ、

　将来、収益をさらに伸ばしていくための方策や展望、
　
　それらがしっかりと準備できているか、
　あるいは、
　必要なときにはすぐに準備できそうな相手かどうかを

　仮定の質問などをぶつけるところから、
　見極めていきたいものです。