こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

この３月、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けいたします。

賃貸住宅を誰に建ててもらうか・・・？

これは、
場合によってはオーナーさんの生涯に影響を及ぼす
可能性もある、
本当に重大な選択です。

オーナーさんご自身だけではありません。

お子さん達、
さらにはお孫さん達にまで、影響が及ぶことも。

建築会社選びは、絶対に失敗ができない、
賃貸経営最初の関門です。

慎重な判断、熟慮と検討をかさねた上で、

ぜひ、より良いパートナーとの
幸福な出会いを手にしたいものです。

■自分で選ぶ？プロに頼る？二つの選択肢

　上記に述べたように、
　オーナーさんやご家族の今後の一生に、
　大きな影響を与えるかもしれない、
　「賃貸住宅の建築」。

　ハウスメーカーや工務店などの建築会社に
　直接依頼する方法のほか、
　
　プロであるコンサルティング会社に依頼、
　これを窓口として、建築会社を探す方法、

　主にこれら二つの選択肢があります。

　このうち、より安心なのは、
　もちろん後者でしょう。

　「プロであるコンサルティング会社に依頼」
　すれば、
　間違ったパートナー選びをしてしまう確率は
　大きく下がります。

　ですが、
　コストはその分かかりますし、
　当然のこと、
　コンサルティング会社自体にも力量の差があります。

　絶対の成功が保証されているというわけでは
　ありません。

　こうしたことを踏まえながら、
　ハウスメーカー、工務店といった「建築会社の選び方」、
　さらには「コンサルティング会社の選び方」
　について、
　いくつかのポイントを挙げてみます。

■オーナーさんもビジョンを！
 
　まず、オーナーさん自身に必要な、大切な心構えです。

　１．賃貸住宅を建てる目的、
　　経営する目的を明確にする

　２．立地条件などの「経営環境」を
　　可能な限り把握する

　３．建物の形・規模などのイメージと、
　　収支のイメージをつかんでおく

　・・・ぜひ、これらをしっかりと心得た上で、
　建築会社、または、
　コンサルティング会社との相談や交渉にあたってください。

　一方、この際、

　「素人だからそんなこと考えられないよ。
　とりあえず手ぶらで構えておいて、
　相手から提案を受ければ済むことじゃないか」

　などと、考えていると、
　リスクは必然的に高まります。

　もちろん、
　オーナーさんの希望や夢、
　未来への予測や現状把握は、
　多くの場合、
　素人の域を出ないものであるかもしれません。

　ですが、
　そこは、プロの意見を聞き、
　それらを比較検討し、
　納得の上で、修正していけばよいことなのです。

　それよりも、
　なんらビジョンも持たずに、
　「勧められるがまま受身の交渉・・・」

　これこそが一番危険。

　あとから、「こんなはずではなかった」と、
　後悔する原因にもつながることです。

■「ビジョン」を持つことの効用

　上記に示した１～３のビジョン、
　
　「建築目的、経営目的の明確化」
　「賃貸経営環境の把握」
　「建物のかたちと収支のイメージを持つ」

　これらをオーナーさんが事前に心得ることによって、
　話はとても進みやすくなります。

　たとえば、
　ハウスメーカーや工務店が相談相手である場合、

　それらをもとに、
　先方では、建物の仕様や建築工法を
　絞ることができ、
　オーナーさんへの提案がしやすくなります。

　また、それ以前に、
　オーナーさんご自身が、

　想定される仕様や工法を得意とする
　ハウスメーカーや工務店を探して、
　パートナー候補として自ら選んだり、

　あるいは、コンサルティング会社が、
　同様の選定を行なったりする際の
　資料ともなるわけです。

　繰り返しますが、
　オーナーさんが自らのビジョンを描いて、
　プロジェクトに臨むこと、

　これはとても大切なことです。

■建築会社を見る極意、選ぶ極意

　さて、
　オーナーさんの選択によって、
　パートナー候補がいくつかに絞られました。

　ご自身のビジョンに基づいて、

　パンフレットを集めたり、
　インターネットを調べたり、

　あるいは実際に施工例を見たりなどしながら、
　
　頼りになりそうな建築会社を数社、
　候補として、
　絞り込んだとします。
　（数は実際の場合、３社程度がいいでしょう）

　あるいは、
　コンサルティング会社が、オーナーさんのビジョンをもとに、
　候補をいくつか挙げてくれたとしましょう。

　次には、
　これらパートナー候補を厳しく比較検討します。

　正しく比べるため、
　原則、同じ希望と条件を伝えた上で、
　建築プランの提示、
　および見積りを依頼してください。

　プランと見積りが上がってきたら、
　金額だけで判断せず、

　そのプランを提案する理由、
　見積額の根拠をしっかりと尋ね、

　総合的な判断を下します。

　計画に無理がなく、
　コストも妥当、

　なおかつ、賃貸経営成功へのみちが
　もっとも具体的に描けている相手を
　パートナーとして選びたいところです。

　もちろん、
　この判断にあたっては、

　見積りやプランの内容だけでなく、
　アフターサービスの充実度、

　各パートナー候補の信用度、
　すなわち財務状況のチェックも、
　忘れずに行なっておきたいものです。

　さらに、コツをひとつ付け加えると、

　パートナー候補の過去の施工例を見る際は、
　新築物件ばかりに目を奪われず、

　「耐久性のある長持ちする建物を建てているか・・・？」

　築年数の古い物件も見ておくと、
　より、判断が確実なものになるでしょう。

■「安定」を望むならばハウスメーカー重視で

　ハウスメーカーの場合、
　一般的には、資材を工場で生産し、
　現場で組み立てる工法が中心。

　つまり、工事の質が安定しています。
 
　また、多くの工務店と比べて、
　設計、施工、どちらの期間もおおむね短いことも
　その特徴。

　「信用ある有名なメーカーほど、割高になるのでは？」
　との不安もありますが、
　
　述べたとおり、
　ハウスメーカーの建築資材は、通常、
　「量産品」です。

　それらを集めて建築される、
　一定の規格に収まった商品ならば、

　むしろ、中小の工務店などよりも割安に
　建ててもらえる場合があるでしょう。

　また、会社規模の大きなところが多く、
　それらの場合、
　倒産の心配が少ないことも、
　ハウスメーカーの利点のひとつです。

　なお、ハウスメーカーをパートナーとして選ぼうとする場合、
　判断材料として、

　営業担当者個人をじっくりと観察することも、
　ひとつのよい方法です。

　専門知識が豊富か、
　勉強熱心か、
　設計担当者との連携はきちんと取れているか、

　過去の施工物件を気軽に見せてくれるか、
　営業ノルマの達成を過剰に優先させている様子はないか、

　加えて、
　身だしなみやマナーは？

　企業の体質や姿勢は、
　そうした端々にこそ現れてくるものです。

　社員の退職が頻繁な会社は、
　基本として、おすすめできません。

■そもそも土地活用手段の選択自体に悩んでいる・・・？
　であれば、コンサルティング会社を！
 
　「オーナーもビジョンを持つことが大事、
　と、いうことには納得。
　しかし、実際はなかなかそうも・・・。
　そもそも、自分の土地の活用手段として、
　賃貸住宅の経営が望ましいのかどうかからして、
　よく判らず、悩んでいるところ・・・」

　無理もありません。

　建てれば入居者が入る・・・という時代は遠く過ぎ去り、
　近年、賃貸住宅の経営は、
　成功するためには様々な努力と工夫が必要な、
　本物の「事業経営」となっています。

　気楽な仕事ではなくなったため、

　そもそも土地活用の手段として、
　賃貸経営を選ぶべきかどうか、
　お悩みの土地オーナーさんも増えています。

　そうした場合、
　やはりコンサルティング会社は、
　頼りになる存在でしょう。

　たとえば、
　賃貸住宅以外の活用方法を併せて提示、

　オーナーさんの選択肢や判断材料を増やしてくれたり、

　いざ、賃貸経営と決まったら、
　建築会社のみならず、
　仲介会社、管理会社の選定などについても
　サポートをしてくれたり。

　プロの目で、
　オーナーさんの選択や判断を助けてくれる、
　とてもありがたい存在です。　

　もっとも、
　当然のことながら、コンサルティング会社にも
　それぞれ力量差があります。

　何社かに相談をもちかけ、
　話を聞き、
　費用を尋ね、
　比較検討してみるのがよいことについては、

　ハウスメーカーや工務店の場合に言えることと
　まったく同じです。

　また、さらに加えるとするならば、
　
　外面からはなかなか見えにくいことでは
　あるのですが、

　やはり、コンサルティング会社も、
　他の様々な業種・業界同様、
　会社によって、得意分野がそれぞれに異なります。

　その点を忘れずに踏まえた上で、
　提案などを聞くのが、
　選択のコツといえるでしょう。