こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

この３月、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けしています。

頼りになる不動産会社、いわゆる「仲介会社」を選ぶには
どんなことに気をつけたらよいのか？

今回はこのことについて、
大事な心構えなどをいくつか挙げてみたいと思います。

■知っておきたい！多くの仲介会社に、
　入居者募集の「優先順位」が存在します

　たとえばこう噂されたりします。
　「自主管理は不利。
　仲介会社が熱心に入居者募集してくれないから・・・」

　これはある程度、本当のことです。

　ちなみに、ご存知のこととは思いますが、
　「自主管理」とは、
　サブリース会社に物件の借り上げをしてもらったり、
　管理会社と管理契約を結んだりしていない、

　「オーナーさん自らが物件管理や入居者対応、
　賃料の受け取りを行なっている」
　物件のこと。

　実は、
　ある一定の業態をそなえた不動産会社にとって、
　そうした自主管理物件は、
　「うまみが薄い」のです。

　そのため、
　熱心に入居者募集をしてくれない・・・といったことも、
　残念ながら、実態として、
　見られないことではありません。

　では、
　一定の業態とは、どんなものを言うのでしょうか。

　ひとことで言うと、
　事業展開の幅広い会社がこれにあたります。

　たとえば、

　・「自社所有物件」の貸主をしており、
　・「借上げ物件」も扱っている。
　・「管理契約」をオーナーさんと結んでいる物件もあって、
　・「自主管理物件」の仲介も請け負っている。

　こうした会社の場合、
　自らの収益を考えれば、当然のこと、

　優先的に入居者募集したい物件の順番は、
　以下のとおりとなってきます。

　１・・・　自社所有物件
　２・・・　借上げ物件
　３・・・　管理契約物件
　４・・・　自主管理物件

　その理由は・・・

　すでにお察しの皆さんも多いことでしょうが、
　挙げてみると、こんなところです。

　「自社所有物件」
　　物件が生み出す収益はまさに満額が「自社」のもの。
　　当然、「最優先で客付けしたい」ということに。

　「借上げ物件」
　　入居者がいようといまいと、不動産会社は
　　自らが借主としてオーナーに賃料を支払う約束。
　　空室が長引けば収支が成り立たなくなるため、
　　当然、優先して客付けしたい。

　「管理契約物件」
　　空室があれば、通常その分の管理手数料が
　　不動産会社には入らない。
　　かといって物件管理の仕事は怠れず、収支に悪影響。
　　なるべく優先的に客付けしたい。

　「自主管理物件」
　　空室が長引いたとしても不動産会社側には損失がない。
　　一方、収入は原則、
　　入居者が決まった際にもらう仲介手数料だけ。
　　（ほかに実態として、オーナーさんから会社側に、
　　「広告費」名目での報酬が支給されている場合もあります）

　・・・いかがでしょうか。

　このように、
　「賃貸物件」と、ひと口に言っても、
　不動産会社にとっては、以上のような「うまみ」の差が、
　それぞれにあるわけです。

　入居者募集のため、
　これから、
　頼りがいのあるパートナーとしての
　仲介会社を選ぼうとしているオーナーさんにとって、

　依頼先の候補となる相手が
　どんな業態をとっているかを把握しておくことは、
　とても大切なことです。

　ただし、もちろんのこと、
　自社の業態がどうであろうと、

　将来のことなども見据えて、
　今は「うまみの薄い」お客さんでも、しっかりと大事にする・・・！

　そんな良心的な会社に出会えたならば、
　それに越したことはありません。

■仲介会社の「客付け力」を見極めよう！

　オーナーさんの物件の魅力を
　より多くの入居希望者へ、的確に伝えてくれる会社か？

　オーナーさんの大事な顧客である入居者・入居希望者を
　大切に扱ってくれる会社か？

　しっかりと見極めましょう。

　１．まずインターネットをチェック！

　　多くの入居希望者がインターネットで物件探しをするいま、

　　・有名ポータルサイトへ広告を掲出しているか？
　　・自社のサイトの魅力、見やすさはどうか？
　　・広告には写真をたくさん掲載し、
　　入居希望者へ、物件の魅力や特徴を余すところなく
　　伝えているか？

　　これらをしっかりとチェックしたいところです。

　　ただし、せっかくの写真も、
　　写りが良くないとかえって逆効果。

　　物件を見栄えよく撮っているか？
　　ここにも厳しいチェックを。

　２．「流通図面」も忘れずにチェック！

　　仲介会社の店舗に掲げられたり、
　　入居希望者が訪れた際、
　　物件資料として見てもらう「流通図面」。

　　「募集図面」、「ファクトシート」、「マイソク」
　　などとも呼ばれるこのチラシですが、

　　入居希望者の心を動かすうえで、
　　とても重要なものとなっています。

　　たとえば、
　　インターネットを見て物件を絞り込み、
　　仲介会社の店舗を訪問した入居希望者が、
　　別の物件の流通図面を見せられ、
　　希望を変更・・・！
　　そんなケースが意外に多いからです。

　　そこでいま、熱心な会社は、
　　この流通図面の充実のため、大変な力をそそいでいます。

　　以前は、
　　「モノクロ」、「平面図以外は専門的な言葉がパラパラ・・・」
　　と、いったところが普通でしたが、

　　昨今は、
　　易しい言葉による詳しい案内はもちろんのこと、
　　インパクトのある「全面カラー」、「カラー写真入り」も
　　一般的に。

　　その写真も、
　　物件の内観、外観、設備等だけでなく、
　　周辺環境や、
　　物件からの眺望まで網羅するものになるなどしています。

　　どんな流通図面をつくって、
　　入居希望者へ、物件の魅力を伝えてくれる会社なのか？

　　インターネットでの発信の様子とともに、
　　こちらもぜひ、
　　チェックしておきたいところです。

　３．現場での努力もチェック！

　　パートナー候補である仲介会社が、
　　いま現在、
　　入居者を募集している物件を
　　実際に見せてもらいましょう。

　　物件の清掃、美化はもちろんのこと、
　　「スリッパを用意する」
　　「設備の機能を説明するＰＯＰ（説明板）を置く」
　　等々、

　　内見者を歓迎する準備を細かくととのえて、
　　オーナーさんをサポートしてくれる
　　会社もあります。

　４．もちろん、お店も自分の目で確認！

　　入居希望者が訪れる店舗窓口へ、
　　オーナーさんも訪れてみます。
　　
　　この際、できれば見知らぬ訪問者として、
　　門をたたいてみるのがいいでしょう。

　　その際の接客態度や、店内の雰囲気こそ、
　　入居希望者が味わうもの。

　　「客付け力」をある程度察することが
　　できるでしょう。

最後にひとこと・・・

■自主管理のやりがいと醍醐味

　さて、ご覧になっていただいたとおり、
　以上の内容は、主に、

　「自主管理」による賃貸経営に挑戦しようとされる
　オーナーさんへ向けてのものとなっています。

　一方、
　管理会社やサブリース会社に入居者募集を任せる場合、
　オーナーさんは一応、安心。

　自らが仲介会社選びに悩む必要はありません。

　（もちろんその代わりに、管理会社選び、
　サブリース会社選びには、
　悩まれることになるかもしれませんが）

　そこに加えて、
　上記に申し上げたとおり、

　自主管理には、
　仲介会社の業態による募集の不利もあるわけです。

　さらには、
　物件の清掃、備品の交換、設備の故障対応などなど、
　自主管理オーナーさんの仕事は本当に盛り沢山。

　滞納があったら・・・
　原状回復でトラブルが起きたら・・・

　不安や心配も尽きません。

　となると、自主管理は、
　「どのオーナーさんにもあまりおすすめできない・・・」

　そんなことになってしまうのでしょうか。

　いえ、
　決してそうではありません。

　上記の「不利」も含めて、
　自主管理に苦労やリスクはつきものです。

　しかし、一方で、
　事業としてのやりがいや、

　入居者の皆さんとのふれあい、

　仲介会社さん、
　設備関係でお世話になる各社さん等々、
　関係する様々な皆さんとの交流など・・・

　自主管理で賃貸経営することには、
　苦労と引き換えにして余りある自由や醍醐味が
　溢れていることも、
　また事実なのです。

　魅力ある自主管理による賃貸経営に
　挑戦するオーナーさんを
　
　オーナーズ・スタイルは、

　他のすべてのオーナーさん同様、
　熱く応援しています。