こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

この３月、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けしています。

今日は、
物件を売る時の不動産会社、
いわゆる「仲介会社」選びについてのお話です。

事業の将来を見据えての賃貸物件の買い替え、
あるいは、
引退、相続など、

物件の売却を考える機会が、
やがてオーナーさんに訪れるかもしれません。

同じ「仲介会社選び」とはいっても、

入居者の募集を依頼する場合とは、
様々な違いがありますので、

ぜひ、それら、
いくつかのポイントをおさえておいてください。

■事業用物件に強い会社を選ぶ

　「賃貸住宅の売買」とは、
　すなわち「事業用物件の売買」。

　不動産取引の中にあっては、やや特殊な仕事のひとつです。

　一般の人々を買い手とする居住用売買物件の仲介、
　あるいは居住用賃貸物件の入居者募集、

　これらを専業としている会社、
　あるいは事業の主体としている会社の多くは、
　いわば「分野違い」。

　パートナーとして向いていません。

■売る相手は「投資家」・「富裕層」

　通常、オーナーさんが売却しようとする物件を
　買う人の多くは、
　「投資家」とよばれる人々となります。

　そこで、
　事業用物件の売買を得意とする会社の中には、
　こうした投資家を
　あらかじめ数多く「会員」としてプールしているところもあり、

　これらの場合、
　会員に向けて、物件情報を電子メールなどに載せ、
　すばやく一斉配信する体制を
　ととのえるなどしています。

　買い手を効率的に見つけ出すことができるとともに、

　「このたびの物件売却のこと、
　多くの人の目にはなるべく触れさせたくない・・・」

　と、いった場合も、
　大いに役立つ仕組みでしょう。

　また、
　富裕層の方などが、
　投資のために事業用物件を探す場合、

　自らは動かず、
　まるごと作業を他者に委託しているケースもよく見られます。

　銀行系、証券会社系など、
　いわゆる「金融系」とされる不動産会社が、
　これらを受託していることが多いことも、
　ぜひ、知っておいてください。

■インターネットに強い会社を選ぶ
 
　もはやあらゆる不動産取引における「必須事項」と
　いえるでしょう。

　賃貸住宅などの事業用物件を買おうとする投資家は、
　広く全国に点在します。

　インターネットに弱い会社を避け、
　強い会社を選ぶことは、第一の基本です。

　なお、事業用物件の売買にあって、
　「インターネットに強い」・・・というのは、

　ポータルサイトへの広告掲出を確実に行なうことなど
　ばかりを言うわけではありません。

　前段に述べたような、

　「物件売却のことをなるべく秘密にしたい場合」
　であっても、
　「メール会員」のみに、
　すばやく的確に情報提供することで、
　その要望に応えてくれる・・・。

　インターネットを通じた、
　そうした便利な体制をととのえていることも、
　その会社が「インターネットに強い」といえる
　要素のひとつです。

■全国の主要都市に店舗のある会社を選ぶ

　インターネットをつかえば
　簡単に情報を全国発信できる・・・今の時代。

　とはいえ、
　やはり、各地にたくさんの店舗を持つことの強みも
　無視できるものではありません。

　投資家の住まいは、
　おおむね大都市に集中しているといわれています。

　全国の主要都市それぞれに支店を置く
　仲介会社であれば、

　それら現地、現地において、

　投資家さんと仲介会社社員、

　「人対人」のリアルなコミュニケーションを
　実現することが出来ます。

　契約に結びつく可能性はその分高まるといえるでしょう。

■管理会社の仲介部門も頼りになるかも

　冒頭、
　「不動産取引の中にあっては、やや特殊な仕事のひとつ」
　と、述べた賃貸住宅の売買。

　だからといって、
　「普段管理を頼んでいる管理会社じゃ畑違いか・・・」

　と、最初から思い込むと、
　思わぬ見落としにつながることがあります。

　なぜなら、
　売却したい物件を管理している管理会社に、

　賃貸物件の売買を仲介する
　「専門部隊」が置かれていることも、

　実はたびたびあるのです。

　この場合、
　「物件の魅力を知り尽くしている人達が動いてくれる」
　ということで、
　オーナーさんはとても安心。

　買い手の側としても、
　物件の修繕履歴などを正確に把握している相手との
　交渉になるため、
　オーナーさん同様、安心です。

　いわゆる「オーナーチェンジ」にともなう煩雑な手続きも、
　この場合、他よりもスムースに進むでしょう。

■査定の依頼は複数社に。うれしい「高額査定」に要注意！
 
　売却したい物件の査定は、多様な評価を得るため、
　複数社に依頼することが基本です。

　とはいえ、各社ともプロ。

　いずれも、
　おおむね共通した一定の評価基準を備えていることが
　普通ですから、

　査定額に大きな差が出ることは「まれ」なこと・・・と、
　心得ておくことが必要です。

　それよりも、
　査定の根拠として示されたデータの緻密さ、正確さ、
　さらには、説明時における誠実さなどを
　比較することで、
　各社それぞれの実力をある程度まで察することができます。

　これこそが、
　査定を複数社に依頼することのもっとも大きなメリットです。

　なお、査定は無料の場合がほとんどですので、
　通常は、コストを気にせず、
　気軽に依頼することができるはずです。

　査定額・査定内容が示されたら、
　納得がいくまで、
　その根拠についての説明を求めることが大切です。

　ただし、
　ここで注意しておきたいのが、
　他に比べて突出して「高値」な査定額。

　「とりあえず仕事を取りたい・・・！」
　がため、
　無理な金額を出してきている事例が時折見られます。

　そうした額では、結局のところ、
　相場から乖離しているなどするため、
　なかなか買い手がつきません。

　時間ばかりを費やした挙句、
　やがては売却価格を下げざるを得ないことにも
　なってしまいます。

■仲介は１社で。専任がおすすめ！

　上記のとおり、査定は複数社に依頼するのが基本です。

　しかし、
　いよいよ仲介会社を決める際は、

　・１社に絞り、

　さらに、
　・契約形態は「専任」・・・

　すなわち「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」の
　いずれかにされるのがおすすめです。

　なお、以前は、
　「一般媒介契約」を結んだ方が、
　「物件が早く・高く売れやすい」と、されていました。
　
　・複数の仲介会社に依頼できるため、
　その分、広範囲にわたって買主を探すことができる

　・依頼を受けた会社同士が客付け競争する

　ことが、その理由です。

　ところが、
　今ではインターネットが現われたことによって、
　前者のメリットは消失。

　後者の「会社同士の競争」も、

　「もしも先に他社で契約を決められてしまうと、
　こちらは報酬がゼロになるため、
　広告宣伝費をかけられない」

　・・・となって、昨今は裏目に。

　そのため、
　「１社・専任」を選択するデメリットは、
　いまやほとんど無くなったといっていいでしょう。