こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

この３月、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けしています。

賃貸住宅の悩ましい宿命、
それは「古くなる」ということです。

そのひとつは「築年数」。

これについては、
丈夫でいつまでも美しい物件にも、そうでない物件にも、
差がありません。

どちらも等しく、築年数をかさね、
入居者募集広告には、それが正しくそのままに、
記されてしまいます。

さらには、「仕様」。

ひと昔前までは普通だった間取りや部屋のスタイル、
かつては不満など、特に聞かれてはいなかったものが、

時がたつとともに廃れていきます。

やがては・・・
不人気の烙印を押されてしまいます。

そして、「老朽化」。

建物の老朽化、設備の老朽化、

これらは人々のイメージや好みの変化とは関係なく、
具体的、かつ現実的な問題として、

時間の経過とともに、
賃貸住宅を蝕んでいきます。

そうした上で、
現在、
賃貸住宅市場は、間違いなく借り手市場です。

入居希望者は、

・より築年数が浅く
・より仕様が新しく
・より老朽化していない物件を

わがままに求めてきます。
（わがままは消費者としての正しい姿勢です）

このうち、「築年数」ばかりは、
残念ながら、
減らすことができるものではありませんが、

「仕様」や「老朽化」については、
これを挽回するための対策を立てることが出来ます。

たとえば、
老朽化した部材や設備に対しては、当然ながら、
修理・修繕・交換。

古くなった仕様に対しては、リフォームが、
その基本的な手段でしょう。

さて、このうち、
今回は「リフォーム」を採り上げます。

古く、不人気となった物件の仕様を挽回するため、
的確なリフォームを行ない、

物件価値を長く維持、あるいは逆に高めていくこと。

これらは、
現代の賃貸経営における必須の戦略です。

「不利を挽回、弱点を解消するためのリフォーム」

「競合から一歩抜きんでる、「差別化」を生み出す
手軽なリフォーム」

これら二つについて、
以下に触れてみましょう。

■不利を挽回、弱点を解消するためのリフォーム

このブログでも過去に紹介させていただいている、
絶対的な（と言ってしまっていいでしょう）
不人気仕様が、いくつかあります。

これらは少し前まで普通に見られていたものですが、
いまは多くの物件で、
空室が埋まらない主たる原因になるなどしています。

挙げてみると・・・

　「バス・トイレが一緒の３点ユニット」
　「畳の和室」（多くの場合、収納部分として「押入れ」が付属）
　「屋外の洗濯機置き場」

さらには、

　「ロフトの付いた部屋のロフトへのぼるはしご」

と、いったものも、一時期は当たり前であったものが、
いまや不人気仕様です。

そこで、多くのオーナーさんがリフォームによって
これらをリニューアル、
物件価値の回復をはかっています。

たとえば、

「バス・トイレが一緒の３点ユニット」では、
改造工事によってバスとトイレを分離。

和室の畳の床は、
フローリングあるいはクッションフロアに変更。

同じく和室にありがちな「押入れ」はクロゼットに。

外の洗濯機置き場は屋内に移動。

危険なロフトの「はしご」は安全な「階段」に。

また、さらに大がかりな例では、

「狭い部屋の詰まった２ＤＫ、３ＤＫ」を
「広いリビングをとった１ＬＤＫ、２ＬＤＫ」に改造、

と、いったものも見られます。

これらはいずれも、
手をこまねいていては空室の発生と増加をまねくばかりの
状況に歯止めをかけ、

物件価値を維持、あるいは高めようとするものです。

■競合から一歩抜きんでる、
　「差別化」を生み出す手軽なリフォーム

「え！築年は古いのに素敵な部屋！」
「色々見た中ではあの物件に一番インパクトがあった・・・」

そんな、
入居希望者が物件選びをするときの最後の決め手、

メンタルな「印象」の部分での差別化につながりそうな
リフォームについて、

いま、多くのリフォーム会社、管理会社などが注目、
それぞれに工夫を凝らしています。

それらの中には
大きな投資が必要でないものが意外に多く、

経営上手なオーナーさんは、これらを適宜、
効率よく導入、

先手、先手を打ちながら、
物件価値の維持につとめています。

たとえば、
古い物件の印象を手軽に払拭、刷新することができる・・・

・壁クロスの張替え
・キッチンや洗面台の面材の張替え

これらについては、
多くの競合物件がひしめく中、
入居希望者の印象をなるべくしっかりと掴むため、

・目立つカラーを採用したり
・壁面の一部の色を変えるアクセントクロスにしたり

といった、ひと工夫を盛り込むのが、
昨今の戦略です。

加えて、
「ここの印象が悪ければ、物件全体の印象まで悪くなる」

と、いった、
物件のイメージ・ポイントとなる場所に、
特に力を入れるリフォームも効果的です。

たとえば、
第一印象に大きな影響を与える「玄関ドア」、
汚いとがっかりの「浴室」などがそれに当たりますが、

設備自体をわざわざ取り替えることなく、

その見映えを新品のように変えてくれる
便利なシート（面材）などを使うことによって、

その印象を一気に様変わりさせることが可能です。

なお、こうした物件の「差別化」は、
リフォームの場面ばかりに限りません。

ほかにも
設備のありかた、物件管理のありかた・・・

「どこで競合に差をつけるのか？」

現代の賃貸経営において、
オーナーさんがつねに心がけておきたい大切な要素です。

■では、設備については・・・？

物件の間取り、内装などのリフォームとともに、
これを機会として各設備をリニューアル、

あるいは、
人気設備をまったく新たに導入することも、

もちろん、
大事な検討事項です。

当ブログの先日の記事、
「おさえておきたい！賃貸住宅の「人気設備」」

をぜひご覧ください！