こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

この３月、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けしています。

安定した賃貸経営の手段として、
利用を選択するオーナーさんが増えているといわれる
「借り上げ（サブリース）」。

賃貸経営にかかわる様々な仕事や気苦労から
オーナーさんを解放してくれる、
大変便利なサービスです。

ですが一方で、
多くの事例ではないにしても、

「この契約を結んで後悔している・・・」
と、するオーナーさんが、
少なからずいらっしゃることも事実なのです。

借り上げ（サブリース）に生じている問題点やリスクについて、
主にオーナーさんの想定外のものとなりやすい「不利益」を中心に、

以下に挙げてみましょう。

■これが前提！収入は減ります

　一般的に、借り上げ（サブリース）契約では、
　オーナーさんの手に渡る収入は、
　周辺相場などから査定される査定賃料の
　８５～９０％程度に設定されます。
　残りの１０～１５％は、手数料として、
　管理会社に支払われるかたちです。

　一方、借り上げ（サブリース）契約ではない、
　通常の管理契約の場合、手数料は賃料の５％程度です。

　さらに、
　自主管理であれば、こうした費用はもちろんゼロに。

　賃貸経営に自信のある
　プロフェッショナルなオーナーさんの多くが
　借り上げ（サブリース）を選ばない理由・・・

　主に、この点にあるといっていいでしょう。

　また、自主管理であれば通常はオーナーさんの収入となる
　礼金・更新料。

　借り上げ（サブリース）の場合、
　これらはいずれも管理会社のもの。

　オーナーさんの手には渡りません。

■査定賃料・・・そもそも安い場合も！

　上記に述べた、
　「周辺相場等から査定される査定賃料」。

　この金額は、
　「確実に入居者を獲得できる・・・！」

　そう、管理会社が判断したものです。

　そのため、
　実際の相場よりは安目の水準に収まるのが普通。

　「安すぎるのでは？」と、いったケースも
　中にはあるわけです。

　「手数料率が低い！良心的な会社だ」
　と、思っても、
　もともとの査定賃料が相場とかけ離れて安ければ、
　オーナーさんにとって嬉しいこととはいえません。

　オーナーさんは、
　ご自身の物件が本来稼ぐことのできる収益よりも、
　大幅に少ない額しか、
　手にせざるをえないこととなるでしょう。

　相手の言いなりになって余計な損を被ったりしないよう、
　オーナーさんご自身も、
　物件の強みや周辺相場について、
　しっかりと把握しておくことが大切です。

■ずさんな管理で、資産価値が低下！

　一部の残念な管理会社は、

　入居者が呆れて出て行ったり、
　空室が埋まらなくなったりしない、

　ギリギリ・・・の程度にまで、

　物件の維持管理の水準を落とすといったことを
　平気で行なうようです。

　これは、
　「ウチが一括借り上げしている期間中の
　最低の維持管理だけを考えておけばいい」
　という、
　オーナーさんにとってははなはだ迷惑なスタンス。

　こうしたずさんな管理によって物件が荒れ、
　資産価値を下げられた上に、

　「契約期間の１０年が経ったのでサヨウナラ！
　あとはお一人で頑張ってくださいね」

　そんな憂き目に遭うオーナーさんが、皆無ではありません。

　そのあと、オーナーさんは、
　物件をきれいによみがえらせるため、
　想定外の出費に苦しめられるなどします。

■不良入居者を集めて、あとはお任せ？

　上記と似た事例です。

　契約期間の満了が近いことを見込むなどした管理会社が、
　入居審査をずさんに行ない、
　不良入居者でもかまわずに部屋を貸与。

　これを受け継いだオーナーさんが、
　賃料の回収や苦情対応など、

　大変な苦労を背負い込まされるといったケースが
　やはり、皆無ではありません。

■そもそも高い買い物だった！

　「あなたの土地に賃貸住宅を建てませんか？
　当社（または関連会社）が建てて、当社が管理しましょう」

　そんな提案から始まることが多い、
　借り上げ（サブリース）の契約話。

　そこで相場よりも高額な一括借り上げ賃料を提示され、
　「心配していたのとは違う。良心的だ！」

　と、喜んでいたところ、

　「実は建築価格の方が、相場よりも大幅に高かった・・・！」
　そんな事例が少なくありません。

　また、
　「査定賃料は相場以上、建築価格も相場並みだ」
　と、安心していたところ、

　「やられた・・・！
　なんと建物自体がかなりの安物仕様でした・・・」

　そんなショッキングな事例も中には見られます。

　しかもこの場合、
　なにしろ「安物」ですから、建物の老朽化、
　設備や仕様の陳腐化も急速に進行。
　
　そのため、
　「入居者が決まらない、として、契約更新時には、
　借り上げ賃料の大幅値下げを迫られるはめに・・・」

　こうした、
　まさに「悪夢」をご経験されているオーナーさんも、
　気の毒ですがいらっしゃるようです。

■管理会社の倒産リスクも忘れずに！

　ますます厳しさを増している、賃貸経営を取り巻く環境。

　当然、借り上げ（サブリース）を行なう会社も、
　そんな環境とたたかっています。
　　
　もしも、たたかいに破れ、
　管理会社が倒産したら・・・。

　もちろんのこと、
　オーナーさんへの一括借り上げ賃料の支払いは
　ピタリと止まってしまいます。

　さらには、
　管理会社の手元にあるはずのオーナーさんの財産、
　すなわち集金済みの賃料や敷金なども、

　きちんとした保全措置がとられていなければ、
　まるごと蒸発・・・！してしまう場合が少なくないでしょう。

　オーナーさんの大切な資産を預けるパートナーです。

　管理会社の経営状況、財務体質については、
　契約前に、
　しっかりと入念なチェックを。

　「借り上げ賃料が高いから」、「借り上げ期間が長いから」
　と、いった理由だけで判断、契約するのは、
　絶対に禁物です。

以上、いかがでしたでしょうか。

なお、ぜひ申し添えておきたいこととして、

「借り上げ（サブリース）など選ばなければよかった」

と、オーナーさんに後悔をさせるような管理会社は、
数ある管理会社の中のほんの一部です。

オーナーさんに親身な、真面目な会社に比べ、
その数が大変少ないことは、もちろん言うまでもありません。

良心的なすばらしい会社が、多数、
借り上げ（サブリース）を事業として展開しています。

その上で、
オーナーとしての当事者意識を失うことなく、

　・良心的な会社を見極める
　・仕事の「丸投げ」に安住しない
　・管理会社としっかりコミュニケーションをとる

これらは、
借り上げ（サブリース）による賃貸経営成功をめざす
オーナーさんにとっての
基本的な心構えといえるでしょう。