こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

この３月、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けしています。

「私の物件、空室が増えていくばかり・・・しかも埋まらない！」

悲鳴を上げるオーナーさんの声です。
聞けば、
物件管理を管理会社に委託されているとのこと。

そこで、
「最近、ご自身で物件をご覧になっていますか？」
と、お尋ねしてみると、

「いえ。管理会社にすべてを任せているので・・・」

いやな予感がしました・・・が、間もなく的中です。

現地を訪ねてみると、
物件は無残に荒れ放題。

　・敷地にはびこる大量の雑草
　・建物の周囲にはゴミが散乱
　・解放廊下にも落ち葉が溜まりっぱなし

これでは入居者に次々と出て行かれ、

しかもそのあと、「空室が埋まらない」・・・は、
当然のことでしょう。

管理会社が仕事をサボっていたのです。

その証拠に、
お怒りのオーナーさんがその管理会社との契約を
早速解消、

真面目に仕事をする別の会社に
パートナーを替えたところ・・・

空室は埋まり始め、間もなく経営は順調に・・・！

これは実際にあった事例です。

賃貸住宅市場は、目下、
入居希望者が厳しく物件を選別する「借り手市場」です。

「退去者が多い。空室が埋まらない・・・」
と、悩んでいたところ、

「なんと、原因は管理会社だった・・・！」

そんなことが起こらないよう、
オーナーさんは、相手をしっかりと見極めた上で、
慎重に、
管理会社という大事なパートナーを選んでください。

管理会社次第で、オーナーさんの収益に
大きな差が出る時代です。

オーナーさんがこれから選ばれようとしている
管理会社に、

現代の賃貸住宅管理に必要な「基本的な力」は、
ちゃんと備わっているでしょうか？

確認しておきたい点を以下に挙げてみました。

 

■当たり前の仕事をする会社ですか？

１．物件は汚れていませんか？

　その会社が管理している物件を実際に見て、
　確かめてみましょう。
　ゴミ置き場、駐輪場、共用部分などの清掃状況は？
　美観はきちんと保たれている？
　できれば、現在住んでいる入居者に、
　「管理会社の仕事ぶりはどうですか？」と、
　尋ねてみたいところです。

２．頼りになる管理体制は布かれていますか？

　たとえば入居者にとっては本当に一大事な、
　「設備の故障」。
　２４時間、しっかりとサポートしてくれるコールセンターは
　準備されていますか？
　対応マニュアルの整備状況、内容の充実度なども、
　ぜひ、オーナーさんご自身の目で確かめておきましょう。
　トラブルの際の対応が遅かったり、
　手際が悪く、さっぱり頼りにならなかったり・・・では、
　退去者は確実に増えてしまいます。
　また、
　設備などについては、故障対応だけでなく、
　トラブルの予防につとめることも大事な「管理」の仕事。
　点検体制はどう布かれているか？
　オーナーへの結果報告はどういうかたちで上ってくるのか？
　これらも尋ねておきたいポイントです。
　業務フローなどが明記されたマニュアルの有無を確かめ、
　あればその中身を確認、精査してください。

３．「適正価格」かどうか？の見極めを！

　「ぜひ当社に管理を委託ください！」
　と、示された見積り書。
　「ほかの会社よりも大幅に安い・・・！」
　と、驚かれたときは、特にご注意ください。
　安さがそのまま仕事に反映されてしまう場合が
　少なくありません。
　「安い」よりも大切なのは「適正」であること。
　安い見積りを見ても浮かれず、
　「なぜおたくはこんなに安い金額を出せるのか？」
　その理由と、業務の具体的な内容を
　しっかりと確かめましょう。

 

■オーナーさんを守ってくれる会社ですか？

１．入居審査は必要以上に甘くないですか？

　入居審査の基準と具体的な審査方法を
　教えてもらいましょう。
　マニュアルがあれば、もちろん内容を確認します。
　それらが甘い場合、空室を埋めやすくはなりますが、
　反面、いわゆる不良入居者が入ってしまうことなどにより、
　「滞納が発生する」
　「物件が汚される・荒れる」
　と、いった不安も増加します。

２．トラブルへの備えは出来ていますか？

　たとえば滞納発生時、どう動いてくれるのか？
　不良入居者の行動にはどう対策をとるのか？
　トラブルへの具体的な対応方法について確かめてください。
　しっかりとした会社ならば、
　明文化されたマニュアルも整備されているはずです。
　逆に、「トラブル？起こった時に対応を考えますよ」とばかりに、
　マニュアルが定められていなかったり、
　あっても内容に乏しいものであったりする場合は、
　大いに要注意です。
　また、問題が発生してからの対応だけでなく、
　予防体制がきちんと布かれているかどうかも、
　確かめておきたいポイントです。
　ほかの入居者や近隣住人に迷惑をかけないための
　「生活ルール」の制定、
　それらが契約前に、しっかりと入居者へ伝えられる
　仕組みになっているかなど、
　具体的な資料も求めたうえで、
　確認をしておきたいところです

３．家賃保証会社を利用できますか？

　厳しい入居審査よりもさらに心強いのが、
　家賃保証会社の利用です。
　滞納発生の際、頼りになるのはもちろんのこと、
　過去に悪質な問題を起こした不良入居者を
　事前に確認・排除できる、
　すぐれたネットワークを備えたところもあります。
　管理会社を通じて、こうした会社のサービスを
　利用できるかどうか、
　利用できるとすれば、その契約内容は適切か、
　しっかりと確かめましょう。

 

■退去・空室を増やさないための当たり前の努力をしていますか？

１．物件はきれい？管理は適切？

　上段、「物件は汚れていませんか？」と、同様です。
　いつもきれいな物件・・・
　頼りになる管理体制・・・
　入居者が快適に、安心な生活ができるよう、
　つねに努力している会社かどうかを見極めましょう。

　
２．入居者の意見を聞いている会社ですか？

　退去者へのアンケートを実施、
　退去の理由や物件管理に関する意見をすすんで尋ね、
　以降の改善に反映させる・・・。
　そんな努力が、いまは多くの管理会社で、
　当たり前のこととなってきています。
　また、退去者だけでなく、
　入居中の方からもアンケートをとり、
　改善点をいち早く見つけて、退去の防止につなげようとする。
　そんな進んだ会社も現れています。