こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

この３月、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けしています。

現在の賃貸住宅市場は、
入居希望者が厳しく物件を選別する「借り手市場」です。

こうした環境の中、
頼りがいあるパートナーとして、
オーナーさんに利益と安心をもたらしてくれる管理会社には、

二つの大切な「力」が、必ず備わっているはずです。

そのひとつは、「提案力」。

・・・賃貸経営の成功のため、オーナーさんへ提案をしてくれる力。

もうひとつは、「客付け力」。

・・・文字どおり、お客様＝入居者を獲得してくれる力です。

管理会社次第で、
短期的にも、長期的にも、
オーナーさんの収益に大きな差が出る時代です。

これからオーナーさんが選ぼうとされている
管理会社は、

これらの「力」をしっかりと備えているでしょうか？

確認しておきたい点を以下に挙げてみました。

 

■その管理会社に「提案力」はありますか？

１．比べてみると判ります！

　　たとえば、
　　「三つの管理会社がパートナー候補に挙がっている。
　　どこにしたらよいか・・・」
　　と、悩んでいらっしゃるオーナーさんはその三社に。
　　「管理会社を替えようかな・・・」
　　と、現在お考えになっているオーナーさんは、
　　今の契約先と、次のパートナー候補となる会社の両方に、
　　「ご自身の物件にいま必要な空室対策案」や、
　　「将来必要となりそうな対策案」
　　さらには、「リフォーム案」なども求め、
　　それらを比較してみてください。
　　返ってきた提案の内容、充実度、具体性などから、
　　提案力のある会社かどうかが掴めてくることでしょう。

２．マーケットを知らない会社では、提案もできません

　　ご自身の物件が建つ地域の市況や相場、
　　入居者ニーズなどについて、
　　管理会社へ情報提供を求めてみます。
　　どれくらい充実した答えが返ってくるでしょうか？
　　根拠の明確な、力強い分析になっていますか？
　　地域のことや、入居者の心をよく知らない管理会社は
　　頼りになりません。
　　将来、空室対策を相談しても、
　　「家賃を下げればいいんです」
　　の一点張りとなってしまうでしょう。

 

■その管理会社に「客付け力」はありますか？

　　（管理会社、もしくはその会社の管理物件の
　　入居者募集を担当している関連不動産会社の
　　「客付け力」を確かめます）

１．インターネットに強いことは基本です

　　有名ポータルサイトへきちんと広告を掲出しているか？
　　自社のサイトの魅力、見やすさはどうか？
　　これらは基本のチェックポイントです。
　　広告内容ではとりわけ、写真を沢山掲載し、
　　入居希望者へ物件それぞれの魅力や特徴を
　　しっかりと伝えているか？を確認します。
　　さらに細かいことですが、
　　写真は広角レンズで撮られていることが基本。
　　もちろん、
　　物件のイメージを下げるような暗い写真であったり、
　　画質の劣った写真であったりしてはいけません。
　　オーナーさんの物件の情報をより丁寧に、魅力的に
　　入居希望者へ伝えてくれる会社かどうか、
　　このあたりにも垣間見ることができます。

２．「流通図面」も忘れずにチェック！

　　不動産会社の店舗に掲げられたり、
　　入居希望者がそれらを訪れた際、
　　物件資料として見てもらう「流通図面」。
　　「募集図面」、「ファクトシート」、「マイソク」などとも呼ばれる
　　「チラシ」です。
　　これが入居希望者の心を動かすうえで、
　　いま、とても重要なものとなっています。
　　「インターネットを見て物件を絞り込み、
　　不動産会社の店舗を訪問した入居希望者が、
　　別の物件の『流通図面』を見せられ、希望を変更・・・！」
　　そんなケースが意外に多いからです。
　　そこでいま、熱心な管理会社は、
　　この流通図面の充実のため、大変な力をそそいでいます。
　　易しい言葉による詳しい案内はもちろんのこと、
　　インパクトのある「全面カラー」、「カラー写真入り」も一般的に。
　　その写真も、物件の内観、外観、設備等だけでなく、
　　周辺環境や、物件からの眺望まで
　　網羅するものになるなどしています。
　　そんな充実した流通図面をつくって、入居希望者へ、
　　物件の魅力をしっかりと伝えてくれる会社なのか？
　　こちらもぜひ、チェックしておきたいところです。

３．入居希望者を歓迎していますか？

　　物件現場での努力も要チェック！
　　物件の内外をきれいに保つことはもちろん、
　　「スリッパを用意する」
　　「設備の機能を説明するＰＯＰ（説明板）を置く」
　　等々、
　　内見者を歓迎する姿勢にあふれているかどうかを
　　見極めてください。

４．雰囲気の良いお店ですか？

　　入居希望者が訪れる店舗窓口へ、
　　オーナーさんも訪れてみます。
　　この際、できれば見知らぬ訪問者として、
　　門をたたいてみるのがいいでしょう。
　　なぜなら、
　　その際の接客態度や、店内の雰囲気こそ、
　　入居希望者が味わうものだからです。
　　接客態度や雰囲気を見れば、
　　「客付け力」をある程度察することもできるでしょう。

５．ずばり聞いてみよう！

　　店舗の数、展開状況、
　　どんな「客付け力」が自慢の会社か？
　　ずばり、「おたくの管理物件の平均入居率は？」
　　遠慮なく尋ねてみるべきです。
　　ちなみにこの際、
　　一時的な数字や、成績の良い物件の数字のみではなく、
　　すべての管理物件における一定期間の成績を尋ねたい旨、
　　はっきりと申し示すのがよいでしょう。
　　これに対して、
　　すぐに答えが返ってこない・・・という場合、
　　それは、
　　「入居率を上げることへの意識が低い」か、
　　「入居率自体が低いため答えにくい」のか、
　　どちらかと見なすのが無難。
　　この時点で、その会社は、
　　パートナー候補から外してしまうことを検討すべきでしょう。
　　ちなみに、参考例として、
　　現在、首都圏では入居率９０％以上であれば合格ライン。
　　優秀な管理会社で入居率９５％以上・・・
　　と、いったところです。
　　また、提携する法人から転勤者の部屋探しを
　　任されているなど、
　　表からは見えない特別な強みを持っている会社も、
　　中にはあります。
　　ずばり「聞いてみる」ことには、メリットが盛りだくさんです。