こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

この３月、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けしています。

オーナーさんにとって、多くの場合、
「長い付き合い」となる管理会社。

「提案力」や「客付け力」といった、
いわゆるアクティブなパワーももちろん大切ですが、

経営の安定性や、
契約に関する誠実な態度等々、

「安心」、「信頼」のできる相手であることも欠かせません。

オーナーさんがこれから選ぼうとされている
管理会社は、

これらをしっかりと備えた相手でしょうか？

確認しておきたい点を以下に挙げてみました。

 

■健全経営の会社ですか？

１．安定した会社ですか？

　会社の大きさ、管理戸数といった経営の規模や知名度は、
　もちろん一概には言い切れませんが、
　その会社の安定度と、ある程度比例します。
　ただし、そういった大きな管理会社が
　「どのオーナーさんにとっても必ずベスト」とは
　限りません。熟慮が必要なところです。

２．財務諸表を見せてもらいましょう！

　「過去３年分の財務諸表を見せてほしい」と、
　求めてみましょう。
　見せてくれない会社、出し渋る会社には、
　それなりの理由があると見たほうがよいでしょう。
　決算書の見方がわからない場合は、
　税理士さんなどの専門家にご相談を。

 

■真面目な会社ですか？

１．インターネットの活用も！

　インターネットで、その会社の評判やクチコミを調べます。
　ただしネット上の匿名情報などは、
　もちろん、１００％信用できるというものではありません。
　判断はあくまで自己責任で。
　「これは信頼できそう」と感じられる情報の中に、
　オーナーさんへの支払遅延が一度でもある場合は、
　要注意！です。

２．会社の体質は社員個人にも反映！

　社員が礼儀正しく誠実。よく勉強している・・・。
　そんな会社の場合、パートナーとしての期待度も大。
　営業担当者はじめ、各社員のマナー、勉強の度合い、
　なにより、
　つねに顧客であるオーナーさんの立場に立って
　考えることができているかどうか？
　これらは要チェックです。

３．経営者に会って話を聞いてみる！　

　営業担当者だけでなく、管理会社の社長に会って、
　人柄やその経営理念を確かめる・・・！
　人生経験豊富なオーナーさんにとっては、
　これも有力な手段でしょう。

 

■信頼できる契約内容になっていますか？

１．原状回復や修繕・リフォームの料金も要確認！

　管理費などが割安であっても、　
　一方で、
　原状回復や修繕・リフォームを頼むことになった場合、
　そちらはかなりの「割高設定」とされていることが・・・！
　会社の体質を推し量るためのよい材料となるでしょう。
　しっかりと確認を。

２．え！「違約金」が存在・・・その内容は？

　オーナーさんの意志で解約をしようとする場合、
　「違約金」を支払わなければならない旨、
　契約に定めている会社もあります。
　発生の条件は？その額は？
　しっかりと確認してください。
　内容によっては、これも会社の体質を推し量る
　ひとつの判断材料となることでしょう。

 

■通常の管理契約物件に「冷たい」会社ではないですか？

　管理会社の業態によっては、
　通常の管理契約
　（物件の維持管理および入居者対応、入居者募集、
　賃料の集金等を任せ、物件の借り上げはしてもらわない）
　を結ぶオーナーさんにとっては、
　不利な事業の方針が採られているかもしれません。

　それは、

　・自社所有の賃貸物件

　さらには、
　・借り上げ（サブリース）している物件

　をその会社が多く抱えている場合。
　なぜならば、

　自社所有物件・・・
　　物件が生み出す収益はまさに満額が「自社」のもの。
　　当然、「最優先で客付けしたい」ということに。

　借り上げ（サブリース）物件・・・
　　入居者がいようといまいと、不動産会社は
　　自らが借主としてオーナーに賃料を支払う約束。
　　空室が長引けば収支が成り立たなくなるため、
　　当然、優先して客付けしたい。

　そんな事情があるため、
　通常の管理契約を結んでいる物件は、
　たとえば、広告展開するにおいて・・・
　来店客へ紹介するときの優先度において・・・
　どうしても、
　これら「優先したい物件」のあと回しとなりがちです。
　
　ただし、もちろんのこと、
　自社の業態がどうであろうと、
　将来のことなども見据えて、どんなお客さんでも、
　公平に、しっかりと大事にする・・・！
　そんな良心的な管理会社に出会えたならば、
　それに越したことはありません。

■「近い」ことも安心の要素です

　管理会社選びでは、複数の良いパートナー候補に出会い、
　選択に迷ったら、
　「ご自身の物件のより近くに店舗をもつ会社を選ぶ」
　のも、よい選択肢です。
　その理由は、
　管理の面、入居者募集の面、さまざまな場面で、
　管理会社の目が物件に行き届きやすいから。
　相手が「近い」ことも、
　オーナーさんにとっての大きな「安心」のひとつです。