こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

この３月、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けしています。

多くのオーナーさんにとって、気になる「納税」。

大切な国民の義務ですが、
必要以上の支払いによって、納税の基盤となる賃貸経営や、
オーナーさんの生活そのものが圧迫を受けてしまっては、
本末転倒。

基本的な知識を備えた上で、
ぜひ、適切・適法な節税につとめてください。

知っておきたいポイントを以下に挙げてみました。

■節税の基本は地道な「経費の積み上げ」です

賃貸経営にはさまざまな経費が伴います。

これら「経費」をしっかりと把握し、
正しくその額を積み上げる・・・。

これが節税の基本です。

かといって、
どんな支払いでも経費にできるというわけではありません。

「賃貸経営をしているからこそかかった費用」
であることを
合理的に説明できなければなりません。

また、経費の中には、
事業用と私用、両方を目的とするものも生じますが、
これらについては、
合理的な基準を設定した上で「按分」します。

自宅併用の賃貸物件の場合であれば、
賃貸部分と自宅部分、
それぞれの床面積が全体に占める割合をもって、
全体にかかる費用を按分するなどします。

■情報収集にかかった費用も！

書籍、新聞、雑誌・・・
それが賃貸経営に関する情報を集めるために
購入されたものであるならば、
全額、経費とすることができます。

さらに、インターネットも同様。
回線使用料などを経費化できます。

ただし、インターネットの場合、
「事業用だけに使う」ということはあまり無いはず。

その場合は、
やはり、さきほど述べた「按分」です。

たとえば、事業用、私用、
各々の使用頻度で按分した額のうち事業用の分を
経費として計上します。

なお、パソコンやソフトウェアの購入費も同様、
事業専用でない場合は按分の上、経費化が可能ですが、
一括計上できるのは一式10万円未満まで。

それ以上であれば、減価償却の対象となります。

なお、青色申告者の場合、一式30万円未満ならば、
年間合計３００万円まで、
経費として一括計上が認められます。

■車検費用も計上できる！交通費

旅費、交通費、宿泊費、
これらについても、
賃貸経営に関わる部分を経費化できます。

たとえば、
管理会社や弁護士さん、税理士さんの事務所などへ
打ち合わせに出向くための費用、

遠方の賃貸物件を見に行くための費用など。

さらに、公共交通ではなく、
「自分の車を使っているよ」と、いう場合でも、

賃貸経営にかかわる部分を按分して経費化できます。

たとえば、
「賃貸経営のための車の使用が週に１回程度」・・・という場合、

ガソリン代や車検費用、自動車税、車両費などの
１週間分の１日、

すなわち「７分の１」を経費とするなどします。

なお、この場合、
自動車にかかわる経費はすべて同じ按分をもって
計上するようにしないと、
合理性を欠くことになってしまいますのでご注意を。

■メモを忘れず・・・！お付き合いの費用

交際・接待にかかわる飲食費などの費用については、
相手が賃借人であったり、
管理会社の人であったり、

すなわち、
「賃貸経営のためのお付き合い」である場合のみ、
経費として計上できます。

どんな目的で、誰と会ったのか・・・

あとから曖昧になることなく、
正しい説明ができるよう、

その都度、領収書の裏などに
メモをとっておくとよいでしょう。

■修繕などの工事費。計上方法にご注意！

こちらは少し込み入ったお話です。
税理士さんなどと相談される際の予備知識として、
おさえておかれるのがよいでしょう。

賃貸住宅を修繕する際などの工事費は、
その内容などによって、
計上方法が異なってきます。

たとえば、
雨漏りの修理、破損したクロスの修復など・・・

これらは物件の通常の維持管理、原状回復に要する費用として、
「修繕費」にあたり、
かかった額は全額、その年の経費として計上できます。

また、修理・改修のための支出額が一式20万円以下の場合も、
やはり「修繕費」として、
経費に一括計上することができます。

一方、
建物や設備の価値を高めたり、新たな価値を付加したり、
使用可能期間（耐用年数）が延長されたりする場合は、
修繕費ではなく、
「資本的支出」であるとみなされます。

モルタル塗りだった建物の外壁をタイル貼りにしたり、
畳の部屋をフローリングに替えたりといった工事が
これに当たりますが、
この場合、
経費として一括計上することは認められず、
「減価償却」をしなければなりません。

減価償却・・・つまりは、
建物、設備、備品など、長期間使用する固定資産の取得金額を
定められた耐用年数にわたって分割し、
経費としていく手続きを採ることとなるわけです。

大規模修繕を行なう際などは、
先ほど述べた「修繕費」にあたる工事と、
減価償却が必要な「資本的支出」とみなされる工事との混在が、
たびたび起こります。

この場合、
工事の項目ひとつひとつにつき、どちらになるのか、
判定が必要ですが、
その基準はとても微妙です。

税理士などの専門家に相談する必要が
生じることとなるでしょう。

また、同じ資本的支出に該当するものでも、
その工事の内容や導入する設備によって、
耐用年数が異なってきます。

ところがこれを一括計上すると、
「建物における最長50年（事務所用鉄筋コンクリート造ほか）」の
耐用年数をもって、
減価償却せざるを得なくなります。

そこで、一括計上は行なわず、
たとえば電気設備＝15年、エレベーター＝17年と、
別けて償却をしていきます。

その方が経費化が早まることも、
知っておきたいポイントのひとつです。

なお、減価償却には、
定額法と定率法の２種類があります。

定額法は、
金額を耐用年数で割った額を毎年償却するやり方です。

一方、定率法は、
毎年同じ率で減価償却費を計算します。

建物には定額法を適用しますが、
付属設備については、いずれかを選択することができます。

ちなみにどちらの方法によっても、
計上される経費の総額は変わりませんが、

定率法の方が、
より早期の節税効果を得られることを知っておきましょう。

ただし、この定率法を選択するには、
あらかじめ税務署へ届け出をしておかなければなりません。