こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 現代の名工・小林徹さんが賃貸住宅オーナーさんに熱いエール！
- ＯＷＮＥＲ'Ｓ ＳＴＹＬＥ 「大家さんの会」 今後のｗｅｂセミナーのお知らせ
- 消費税、相続税・・・オーナーさんへの逆風を感じて想いも新たに！
- 新築する権利が取引される!? ＮＲＩ・野村総研さんの興味深いレポート
- マクロを押さえながら「ミクロ」も知る。今の不動産市場の眺め方です
- 希望の物件が見つからない！その時入居希望者は何をあきらめる？
- ご来場ありがとうございます。大盛況でした！「賃貸経営（得）フェア」
- オーナーさんはぜひ目を通したい、国交省の新たな「賃貸住宅標準契約書」
- もう覗いていただけましたか？「ＯＷＮＥＲ'Ｓ ＳＴＹＬＥ 大家さんの会」
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
現代の名工・小林徹さんが賃貸住宅オーナーさんに熱いエール！
2012年05月29日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先月１５日（日）に開催させていただきました、
（株）オーナーズ・スタイル主催
「新築・建て替え賃貸経営（得）フェア（マルトクフェア）」
でご講演をいただいた、
小林徹さん。
まだ４０歳を超えたばかりのご年齢ですが、
厚生労働大臣表彰受章 「現代の名工」に認定
内閣総理大臣表彰受章 「ものづくり名人」に認定
国土交通大臣顕彰受章 「建設マスター」に認定
埼玉県知事表彰 「卓越技能者」に認定
（以上、小林さんのサイトより抜粋）
と、各所よりすばらしい評価を得ていらっしゃいます。
ちなみにこれ以上となると、
人間国宝になってしまうほかないとか・・・。
お仕事は、
「造景家」を名乗られています。
簡単にいうと
（簡単に言ってしまっては小林さんに失礼かも知れませんが）、
「庭をつくってくれる人」です。
ただし、
小林さんの場合、ただ庭をつくるだけでなく、
庭づくりを通して、
・地球環境、地域の環境への貢献
・そのことの未来への継続
・植物を育てることを通して人を育てる
これらのテーマをつねに見据え、考えていらっしゃいます。
そんな造景家の小林さんが、
先月の講演で、
お集まりいただいたオーナーさんへ伝えたかったもの、
それは、
お一人お一人が、
賃貸住宅という小さなコミュニティの主宰者でもある
オーナーさんへの、
熱いエールだったのかもしれません。
ちなみに、
ざっと紹介させていただくと、
「庭を美しくするときっと入居率が上ります」
「賃料値引き競争への参加を強いられないための
とてもよい仕掛けのひとつが、環境に適した美しい庭づくりです」
「ホテル経営者やレストランオーナーで、
庭という空間が重要でないと思っている人は一人もいません」
そんなお話を小林さんはされていらっしゃいました。
また、大変多くの人に愛されている
あの「東京ディズニーリゾート」が、
木や草花による風景づくりにどれだけ気を配っているかを
詳細に分析されたくだりなど、
当の東京ディズニーリゾートにも、
小林さんご自身の目のするどさにも、
思わず、舌を巻かされる思いでした。
ですが、
やはり、それ以上に心に感じたのは、
さきほども触れた、
小林さんからのオーナーさんへの熱い期待です。
花や草木を植え、美しく「造景」して、
地域により良い環境、影響を与えるパワーとその可能性。
それらが、
賃貸住宅オーナーさんには、
「一般の人以上により多く備わっているはず」
と、小林さんは多分、
感じていらっしゃるのではないでしょうか。
私達オーナーが、
社会における自らの仕事の意味をあらためて振り返る際、
とてもよい参考のひとつとなるものであることは、
間違いないといえるでしょう。
編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
ＯＷＮＥＲ'Ｓ ＳＴＹＬＥ 「大家さんの会」 今後のｗｅｂセミナーのお知らせ
2012年05月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
今日は、お役立ち情報として、
「ＯＷＮＥＲ'Ｓ ＳＴＹＬＥ 大家さんの会」のサイトで
放送させていただいている、
ｗｅｂセミナーのご案内をさせていただきます。
リンクはこちらです。
↓
上記、「大家さんの会」のトップページで、
どなたでもご覧になっていただけます。
ただし、ＹｏｕＴｕｂｅとは違って、
いつでも観られるわけではありません。
決まった日の決まった時間のみ、ご視聴いただけます。
観るだけでしたら会員登録は不要です。
ご意見、ご感想などを書き込まれる場合、
質問をされる場合は、
どうぞ会員登録を！
なお、お使いのブラウザのバージョンが古い場合、
視聴できないことがあります。
ＩＥ（インターネット・エクスプローラー）であれば、
バージョン７．０以上をご使用ください。
では、
今後の放映予定です。
-----------------------------------------------
５月３１日（木）14時～ 20時～
＜ご好評につき再放送＞
全国の事例に学ぶ一歩進んだ空室対策
(株)市萬 代表 西島昭氏
６月７日（木）14時～ 20時～
＜ご好評につき再放送＞
入居者の孤独死・自殺・事故からオーナーの収益を守る
高齢化時代に必須の保険とは？
(株)アソシア 代表 本間貫禎氏
６月１４日（木）14時～ 20時～
１０年以上現場で学んだ、ワンルーム再生方法
(株)市萬 コンサルタント 渡辺広美氏
６月２１日（木）14時～ 20時～
１０年以上現場で学んだ、ファミリータイプ再生方法
(株)市萬 コンサルタント 渡辺広美氏
６月２８日（木）14時～ 20時～
自分でできる円満立ち退き交渉術（１）
公益社団法人 東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一氏
７月５日（木）14時～ 20時～
自分でできる円満立ち退き交渉術（２）
公益社団法人 東京共同住宅協会 会長 谷崎憲一氏
７月１２日（木）14時～ 20時～
ローコスト・リノベーションで人気物件に変える（１）
ライヴスby西村建設 チーフコンサルタント 西村哲氏
７月１９日（木）14時～ 20時～
ローコスト・リノベーションで人気物件に変える（２）
ライヴスby西村建設 チーフコンサルタント 西村哲氏
７月２６日（木）14時～ 20時～
自主管理大家さんに朗報！家賃を大手クレジットカード決済に
（株）HUBees (ハビーズ) 代表 宮田知氏
８月２日（木）14時～ 20時～
個人への大増税を乗り切る 法人化での節税ノウハウ公開
税理士・司法書士 渡邊浩滋氏
８月９日（木）14時～ 20時～
太陽光発電を初期費用ゼロで始めるお得な方法
（株）横浜環境デザイン 社長 池田真樹氏
９月１３日（木）14時～ 20時～
地域密着・創業85年・ISO9001取得の管理会社のすごい仕事ぶり
（株）スペース 社長 高山義章氏
-----------------------------------------------
放送予定につきましては、
（「大家さんの会」サイト内の「番組表」のページ）
でも、随時お知らせいたします。
賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
消費税、相続税・・・オーナーさんへの逆風を感じて想いも新たに！
2012年05月22日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先月、開催させていただいた、
「（株）オーナーズ・スタイル主催
新築・建て替え賃貸経営（得）フェア（マルトクフェア）」。
税理士さんであるほか、
司法書士、宅建主任者、ファイナンシャルプランナーの資格もお持ちで、
これらを利用し、
オーナーさんのための「ワンストップサービス」を展開していらっしゃる、
渡邊浩滋先生にも、
セミナーにご登場いただきました。
ちなみに渡邊先生は、
ご自身も賃貸アパートのオーナーさんです。
しかも、
危機に陥っていたご実家の賃貸経営を引き継ぎ、
見事、立て直しをされたというご経験もお持ちです。
私達賃貸住宅オーナーにとってはぴったりの、
頼りがいのあるアドバイザーといっていいでしょう。
そんな渡邊先生の
今回のセミナーのテーマは、
「大増税時代、知らないと損する建て替えにかかる税金知識」
と、いうものでした。
ところで、
このタイトルにある「大増税」とは、
具体的には一体何のことを言っているのでしょうか。
大増税の正体・・・それは、主には、
いま論議の的となっている「消費税の増税」と、
一方、あまり報道などでは騒がれていない「相続税の改正」です。
どちらも法案のとおりの制度が実現した場合、
「賃貸住宅オーナーにとってはとても厳しいものになりそう」
というのが、
渡邊先生のご指摘でした。
たとえばこのうち、消費税では、
オーナーさんは、
増税に際し、
建物修繕費やその他の経費の支払いにかかってくる消費税ばかりが
増えて、
（つまり経費ばかりが高くなって）
自らは賃料に消費税分を上乗せさせることができない現状（現制度）に
甘んずるほかなくなる・・・
そんな状況が予想されるのです。
実は、これと似たことが起こりそうなのが、
「社会保険診療が非課税」
と、なっている医療の分野なのですが、
こちらは、
ご存知のとおり、「業界」に発言力があるなどします。
そのためもあってでしょうか、
法律案には、
「医療機関等の仕入れに係る消費税については、診療報酬等の
医療保険制度において手当をすることとし・・・」
といった施策案、
つまり影響緩和策が盛り込まれている状況です。
しかし、一方で、
私達賃貸住宅オーナーには、目立った大きなまとまりもなく、
力もありません。
その意見や想いを
政策などに反映させる機会をあまり持てていないことについては、
皆さんもよくご存知のとおりです。
賃貸住宅オーナーも、
皆で力を合わせ、
社会に発信できるパワーを獲得していくことが重要と、
再認識させられた、
今回の渡邊先生のセミナーの内容でした。
４月５日(木)にオープンさせていただきました、
オーナーさんを応援するサイト、
「ＯＷＮＥＲ'Ｓ ＳＴＹＬＥ 大家さんの会」は、
首都圏や全国の賃貸住宅オーナーさん皆が力を合わせ、
サポーター（専門家や事業者）に応援してもらいながら、
きびしい時代を乗り切っていけたら・・・と思い、
立ち上げさせていただいたサイトです。
↓
編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
新築する権利が取引される!? ＮＲＩ・野村総研さんの興味深いレポート
2012年05月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「人口減少時代の住宅・土地利用・社会資本管理の問題と
その解決に向けて（下）～2040年の日本の空家問題への対応策案～」
と、いうレポートがあります。
ＮＲＩ（野村総合研究所）グループの総合情報発信誌
「知的資産創造」で、
２００９年に発表された論文です。
いまも同誌のウェブサイト（→こちら）から、
バックナンバー欄の「２００９年１０月号」を覗くと、
内容のすべてを読むことができます。
直接レポート（ＰＤＦファイル）をダウンロードされる場合は、
こちらにアクセスしてください。
↓
さて、このレポートですが、
不動産業界やその周辺では、
比較的有名なもの、といってよいのではないでしょうか。
理由は、そのインパクトにあります。
「２０４０年の日本の空家問題」
と題して、
わが国の将来の「空家率」における、ややショッキングな予測を
このレポートは示しているのです。
その数値、
２０４０年における日本の賃貸・持ち家を含むすべての空家率、
４３％となっています。
ただし、これは、
「現状の総住宅戸数の純増が将来も続く」と仮定する場合です。
（詳しくは、２００３年比１００％での住宅着工が続き、
滅失戸数も現状が維持される場合）
しかしながら、
住宅着工のペースを現状の半分に下げても（滅失は現状維持）、
２０４０年までには空家率は３０％を超えるとのこと。
一説には、
都市の空家率が３０％を超えると、
住環境の悪化などが著しくなるとされ、
そのため、
これを引用したり、参考にしたりした警告の意見や文章が、
その後あちらこちらで目に付くようになっています。
いま、地方都市では、
よく報道などで見られるとおり、
空き店舗だらけの「シャッター商店街」の出現が、
問題になるなどしています。
これらに加えて、
空家だらけのゴーストタウンまがいの住宅地が、
今後は各地に生まれてしまうということになるのでしょうか。
その一方で、ＮＲＩさんは、
こんな面白い（？）予測も示しています。
古い住宅を持っている人に、
意外な「権利」が将来、生まれるかもしれないというのです。
たとえば、
空家が溢れかえるのを抑制するため、
政府が、住宅戸数の総量規制を布くことになったとします。
そのための調査の結果、
「単身用住戸の数が過剰」と、判断されたとします。
そこでたとえば、
単身用住戸を新規に建設する場合、
新築１戸につき、空家となっている単身用住戸を必ず２戸、
除去することが
義務付けられることになったとしてみましょう。
すると、流れはこうなります。
何かの事情で単身用住戸を新たに建てたい人や会社が、
そのことを可能とするために、
「壊してよい単身用住戸」を探すこととなる場合が
生じるのです。
そこで、
壊してよい単身用住戸を所有している人は、
お金をかけずに、これを
「新築したがっている人や会社」に、壊してもらえるかもしれません。
あるいは、
上記の制度のもとにあっては、
２戸の壊してよい単身用住戸を持っている方は、
すなわち、
ご自身が１戸分の「新築権」（２戸除去義務付きの）をお持ちです。
すると、お金をもらって、
これを希望者へ売ることも可能となりそうです。
この考え方をもとに、
ＮＲＩさんは、
「この総住宅戸数の総量規制により、中古住宅は、
居住だけではなく除去可能性という価値を持つことになる。
この結果、人口減少社会においても、
現在の制度を前提にした場合より中古住宅の資産価値が
下げ止まる可能性が高い」
との展望をレポートの中に示しています。
さて、
こうしたことがもしも現実となったら・・・？
ともあれ、思いもよらない時代が、
私達の身近な将来には迫ってきているのかもしれません。
ちなみに、
ＮＲＩさんは、最近新たに、
「空家率は２０３０年頃に１４％程度で収束する」という、
上記とは別の予測も公表しています。
（知的資産創造２０１１年１２月号）
その理由、内容など、
両者を見比べてみるのもよいでしょう。
↓
賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
マクロを押さえながら「ミクロ」も知る。今の不動産市場の眺め方です
2012年05月15日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先月開催させていただいた、
（株）オーナーズ・スタイル主催
「新築・建て替え賃貸経営（得）フェア（マルトクフェア）」。
座談会を含む５つのメインセミナーの
トップバッターは、
不動産市況アナリストの幸田昌則先生。
テーマは、
「どうなる？今後の不動産市況！」でした。
なお、これまでにも幾度かご紹介させていただいていますが、
幸田先生は、
かつてリクルートにいらっしゃった、私の先輩。
三大都市圏それぞれにおける住宅情報誌の
創刊責任者を歴任されました。
市況予測の確かさにかけては業界随一といわれる方で、
各種不動産事業にかかわるアドバイスや
講演のため、
日夜全国を飛び回っています。
そんな幸田先生の今回のセミナーで、
とても印象的だったもののひとつ、
それは、
不動産価値の大小の「格差」が、
全国のあちらこちらで生じているというお話でした。
格差の主因は、
安全性と利便性、
そして、それらを踏まえた収益性です。
いわゆる「高台」の地価上昇が著しい、
東日本大震災による津波の被災地、
同じく震災による大規模な地盤の液状化に襲われ、
地価が大きく下落している浦安の埋立地・・・
そうした、私達もよく知る事例のほか、
昨年オープンした駅直結の大型商業施設が、
その人気とともに、
周囲の地価を押し上げていると見られる湘南地区の一部、
九州新幹線の全線開通による交通利便性の高まりなどが
多くの投資を呼び寄せている博多駅周辺、
と、いった事例が、
それらを具体的に示すものといえそうです。
幸田先生のお話によれば、
マーケットは、
津波被害を受けやすい海岸地域の土地・建物など、
災害時の不安が大きな物件のほか、
「日々、コストがかかる」不動産を
嫌うようになってきています。
そうしたコストの一例としては、
たとえば、自動車が挙げられるでしょう。
上記の博多駅もそうですが、
新幹線や在来線が集中し、いわゆる「駅ナカ」や「駅近」の
ショッピングモールなども整備された
大きな駅周辺への人気の高まりの中には、
「維持費や燃料費などのコストがかかる自動車を使わずに済む」
と、いうメリットが、
少なからず含まれているはずです。
加えて、
こうした安全性や利便性、収益性による
近隣格差が生じる傾向は、
大きな話題となるような事例ばかりでなく、
現在、各地域、地域で、
大なり小なり生まれているものと思われます。
マーケットをマクロな傾向で押さえることはもちろん大事ですが、
マクロの中に次々と出現しているミクロな格差も、
いまは見逃すことができません。
編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
