こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
新築する権利が取引される!? ＮＲＩ・野村総研さんの興味深いレポート
2012年05月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「人口減少時代の住宅・土地利用・社会資本管理の問題と
その解決に向けて（下）～2040年の日本の空家問題への対応策案～」
と、いうレポートがあります。
ＮＲＩ（野村総合研究所）グループの総合情報発信誌
「知的資産創造」で、
２００９年に発表された論文です。
いまも同誌のウェブサイト（→こちら）から、
バックナンバー欄の「２００９年１０月号」を覗くと、
内容のすべてを読むことができます。
直接レポート（ＰＤＦファイル）をダウンロードされる場合は、
こちらにアクセスしてください。
↓
さて、このレポートですが、
不動産業界やその周辺では、
比較的有名なもの、といってよいのではないでしょうか。
理由は、そのインパクトにあります。
「２０４０年の日本の空家問題」
と題して、
わが国の将来の「空家率」における、ややショッキングな予測を
このレポートは示しているのです。
その数値、
２０４０年における日本の賃貸・持ち家を含むすべての空家率、
４３％となっています。
ただし、これは、
「現状の総住宅戸数の純増が将来も続く」と仮定する場合です。
（詳しくは、２００３年比１００％での住宅着工が続き、
滅失戸数も現状が維持される場合）
しかしながら、
住宅着工のペースを現状の半分に下げても（滅失は現状維持）、
２０４０年までには空家率は３０％を超えるとのこと。
一説には、
都市の空家率が３０％を超えると、
住環境の悪化などが著しくなるとされ、
そのため、
これを引用したり、参考にしたりした警告の意見や文章が、
その後あちらこちらで目に付くようになっています。
いま、地方都市では、
よく報道などで見られるとおり、
空き店舗だらけの「シャッター商店街」の出現が、
問題になるなどしています。
これらに加えて、
空家だらけのゴーストタウンまがいの住宅地が、
今後は各地に生まれてしまうということになるのでしょうか。
その一方で、ＮＲＩさんは、
こんな面白い（？）予測も示しています。
古い住宅を持っている人に、
意外な「権利」が将来、生まれるかもしれないというのです。
たとえば、
空家が溢れかえるのを抑制するため、
政府が、住宅戸数の総量規制を布くことになったとします。
そのための調査の結果、
「単身用住戸の数が過剰」と、判断されたとします。
そこでたとえば、
単身用住戸を新規に建設する場合、
新築１戸につき、空家となっている単身用住戸を必ず２戸、
除去することが
義務付けられることになったとしてみましょう。
すると、流れはこうなります。
何かの事情で単身用住戸を新たに建てたい人や会社が、
そのことを可能とするために、
「壊してよい単身用住戸」を探すこととなる場合が
生じるのです。
そこで、
壊してよい単身用住戸を所有している人は、
お金をかけずに、これを
「新築したがっている人や会社」に、壊してもらえるかもしれません。
あるいは、
上記の制度のもとにあっては、
２戸の壊してよい単身用住戸を持っている方は、
すなわち、
ご自身が１戸分の「新築権」（２戸除去義務付きの）をお持ちです。
すると、お金をもらって、
これを希望者へ売ることも可能となりそうです。
この考え方をもとに、
ＮＲＩさんは、
「この総住宅戸数の総量規制により、中古住宅は、
居住だけではなく除去可能性という価値を持つことになる。
この結果、人口減少社会においても、
現在の制度を前提にした場合より中古住宅の資産価値が
下げ止まる可能性が高い」
との展望をレポートの中に示しています。
さて、
こうしたことがもしも現実となったら・・・？
ともあれ、思いもよらない時代が、
私達の身近な将来には迫ってきているのかもしれません。
ちなみに、
ＮＲＩさんは、最近新たに、
「空家率は２０３０年頃に１４％程度で収束する」という、
上記とは別の予測も公表しています。
（知的資産創造２０１１年１２月号）
その理由、内容など、
両者を見比べてみるのもよいでしょう。
↓
賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
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