こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
ＳＵＵＭＯの「賃貸不動産会社向け新サービス・オーナーレポート」とは
2012年08月06日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
不動産・住宅サイト「ＳＵＵＭＯ」さんが、
この６月から、
新サービス「オーナーレポート」の提供を始めています。
対象は、
賃貸物件の入居者募集を取り扱う不動産会社。
賃貸住宅オーナーさんへの提案をスムースに行うための
「レポート」を作成するサービスです。
すでに、
これによって作成されたレポートを
「そういえばこの前、不動産会社に見せられた・・・」
そんなオーナーさんも、
もしかすると、いらっしゃるかもしれません。
レポートの内容は、
簡単に言うと、「競合物件との比較資料」です。
対象となる物件
（不動産会社がこのレポートを示そうとする相手である
オーナーさんの物件）
および、
その近隣にある競合物件の位置、
賃料など入居条件、
さらには物件概要、設備概要などが、
それぞれ比較しやすいかたちで示されます。
面白いのは、
「設備レポート」の中で明らかにされる、
・周辺物件の設備装着率
・「ＳＵＵＭＯ」検索率
これら二つの指標です。
前者では、
特定の「設備」について、
周辺物件の何％がそれを備えているかがわかります。
（データベースは「レポート作成前月にＳＵＵＭＯに掲載された物件」）
後者は、それらについて、
「作成前月にサイト利用者が『ＳＵＵＭＯ』で
こだわり条件検索を行った回数」
の多寡を示します。
つまり、
こうしたことがわかります。
対象物件（レポートの対象になったオーナーさんの物件）に、
備えられていない設備・・・について、
周辺物件での設備装着率・・・が高く、
「ＳＵＵＭＯ」検索率・・・も高い
という場合、
その物件は、
「当該地域においての市場ニーズが高い設備を
残念ながら備えていない」
と、言えることになります。
つまり、競合に対しての競争力が弱い、
「遅れをとっている可能性が高い」と、いうことができるわけです。
一方、
こんな結果が出ているとします。
オーナーさんの物件が備えていないある設備について、
周辺物件の設備装着率・・・も同様に低いが、
「ＳＵＵＭＯ」検索率・・・は高い
こういった場合、
供給がニーズを満たしていない可能性が、
窺われることになります。
その設備を導入することで、
他に先駆けてニーズを掴むことができる可能性が高まります。
空室対策、リフォームプランを考えるための
よい参考とすることができるわけです。
以上、いかがでしょうか。
残念ながらオーナーさん向けではなく、
有料でもあるこのサービスですが、
こうしたものがあることを
ぜひオーナーさんも知っておられることに、
損はありません。
なお、このサービスについて、
ＳＵＵＭＯさんでは、
「今なら9月末まで、無料で月1回お試し利用いただけます」
と、サイト上に案内をされています。
↓
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「ＯＷＮＥＲ'Ｓ ＳＴＹＬＥ 大家さんの会」にご登録ください！
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「大家さんがつながる、強くなる。」をテーマにスタートした、
新しいインターネット・サービスです。
ぜひご覧になってみてください。
そしてぜひ、会員にご登録ください。
様々なメリットを手にしていただけます。
●例１ オーナーさんを応援するサポーター企業約７０社、
専門家サポーター約９０人が登録されています。
どんなことでも、匿名で、ご質問・ご相談いただけます。
●例２ 気の合うオーナーさんや立場の似たオーナーさんと
「つながり」を持つことができます。
匿名での情報交換、ネット上で「会」をつくることも
可能です。
●例３ 毎週木曜日にはトップページで「ｗｅｂセミナー」を放映。
無料でご視聴いただけます。人気講師が賃貸経営に
役立つ知識やノウハウ、成功事例をご紹介。
ｗｅｂ上で彼らに質問することも可能です。
●例４ 賃貸経営に役立つセミナーやイベントの情報を
手軽に手に入れられます。
・・・ほかにも、「ＯＷＮＥＲ'Ｓ ＳＴＹＬＥ 大家さんの会」には、
「オーナーさんにとって嬉しいこと」が
たくさん用意されています！
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＜今後の放映予定＞
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●8月23日（木） 14時00分から と 20時00分から （約30分）
「自主管理大家に朗報！家賃を大手クレジットカード決済に」
大手クレジットカードの決済システムを利用すれば
入居者にポイントが貯まるので物件の競争力がアップし、
家賃の振込み忘れや滞納を防止する効果も。
自主管理大家さんも利用可能です！
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●8月30日（木） 14時00分から と 20時00分から （約40分）
「個人への大増税を乗り切る、法人化での節税ノウハウ公開」
今後ますますの加速が予想される「個人に対する大増税」時代。
これを乗り切るための、法人化による節税ノウハウを公開します。
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●9月6日（木） 14時00分から と 20時00分から （約30分）
「太陽光発電を初期費用ゼロで始めるお得な方法」
いよいよ始まった太陽光発電の全量買取制度とは。
太陽光発電を初期費用ゼロで始めるお得な方法を紹介します。
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●9月13日（木） 14時00分から と 20時00分から （約30分）
「地域密着・創業85年・ISO9001取得の
すごい管理会社の仕事ぶりとは？」
東京中野にある地域密着・創業85年の管理会社「スペース」さん。
代表取締役高山義章氏が語る「すごい仕事ぶり」とは!?
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
気象庁との勝負、今年の結果は・・・？ 鎌倉のタチアオイの梅雨明け宣言
2012年08月03日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
昨年のこと。
この「鎌倉大家日記」に、
こんなタイトルの記事を書かせていただきました。
↓
内容は・・・
・タチアオイには言い伝えがある
・この花が茎の下の方から咲き始め、やがて一番上までが開き終わると、
ちょうどその頃、梅雨が明けると言われている
・今年（昨年）は６月の末、早くも一番上までが開花
・対して気象庁は７月９日、関東に梅雨明け宣言
・しかし私の実感上、６月末にはどう見ても梅雨明けしていた雰囲気
・タチアオイの「宣言」の方が正確だったのでは？
と、いうものでした。
そうしたわけで、
今年も大変気になるタチアオイの開花の様子
だったのですが・・・
下の写真は７月１０日に撮影したものです。
ご覧のとおり。
この頃までに、付近のタチアオイはおおむね、
「一番上」までの開花を終えていました。
つまり、鎌倉のタチアオイは、
すでに１０日までには、
梅雨明けを宣言していたわけです。
そして、遅れること１週間と少し・・・
７月１７日、
いよいよ気象庁も、
「関東などが梅雨明けしたと見られる」旨を発表。
いわゆる「梅雨明け宣言」を行いました。
となると・・・
今年の軍配は、一体どちらに上がったのでしょうか？
そこで７月の天気を振り返ると、
上記、「タチアオイの梅雨明け宣言」以降、
天気図に梅雨前線の長い帯は横たわりながらも、
実際の天気といえば、すでに夏そのものでした。
関東とひと口に言っても、その範囲は広いため、
遠くの様子はいざ知らず、
少なくとも、
「鎌倉はタチアオイの『宣言』とともに梅雨明けしていた！」
それが、私の実感です。
鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
たった１２？ いや１２基も残っている・・・？貴重な現存天守閣
2012年08月02日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
木曜日は「雑学いろいろコラム」です。
先週、この「雑学いろいろコラム」で、
名古屋城のお話をさせていただきました。
いまは、昭和３４年に建てられた、
鉄筋コンクリート造の天守閣がそびえている名古屋城。
この天守を
「本来の木造で造り直そう！」
そんな声が名古屋の街で上がっているというお話です。
日本には江戸時代や戦国時代などに造られた古いお城が
たくさん残っています。
ですが、
お城、といえばその象徴のように扱われる「天守閣」が
そこに建っているものといえば、
そう数多くはありません。
しかも、天守閣が建っているとしても、
それは、
最近になってつくられたいわゆる「復元天守」、
あるいは「復興天守」であるなどします。
このうち「復元天守」は・・・
近世以前、城にあった天守閣の少なくとも外観までを
できるだけ元通りに復元したもの
が、概ねそう呼ばれ、
「復興天守」は・・・
史料不足によって過去の天守閣の姿が明確には掴めず、
やむをえず外観などに推定箇所を交えて建てられたり、
あるいは、事情によって、
あえて過去とは形を変えて建てられたりしているもの
が、やはり概ねそう呼ばれます。
ちなみに先週話題とした「名古屋城」は、
構造は鉄筋コンクリート造ながらも、外観はほぼ過去に忠実です。
復元天守のひとつと、言うことができるでしょう。
さらには、
「模擬天守」などと呼ばれる種類のものもあります。
城にもともと天守閣はなかったのに、
近代以降、
観光など色々な目的を理由に建てられてしまった（？）もの。
加えて、
かたちがどうこう、の以前に、
そもそも天守閣が存在したのかどうかが不明な城に、
やはり同様の理由で建てられたものなどで、
建てた人々に悪気はなかったのでしょうが・・・
時折、
見る人に混乱や誤解を与えます。
さて、では、
こうした復元天守や復興天守ではなく、模擬天守でもない、
正真正銘の
「近世以前の天守閣が残っているお城」、
日本全国に、いくつ存在するのでしょうか。
その答えは、１２です。
弘前城、松本城、丸岡城、犬山城、彦根城、姫路城、
備中松山城、松江城、丸亀城、松山城、宇和島城、高知城。
皆さんはこのうちどれだけを
実際にご覧になられたことがありますか。
雑学いろいろコラム（木曜日の記事）│コメント(0)
任せっきりで騙された？「管理会社選び・大手だから安心」は間違いです
2012年08月01日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
水曜日は「読者の声とお悩み」です。
今週は、
あるオーナーさんから届いた「体験談」。
多くのオーナーさんと共有したい事例と思いますので、
この「読者の声とお悩み」で、
紹介させていただきます。
ある日のこと。
オーナーズ・スタイル編集部に入った一本の電話。
かけてくださったのは、
かつてお父様が建てたご物件の賃貸経営を引き継がれた息子さん。
「二代目賃貸オーナーさん」からでした。
物件が建つのは、とある都内の人気エリア。
ご自宅からは電車で数駅のところ。
大手ハウスメーカーと契約し、アパートを建築。
その子会社に、
一括借り上げを依頼しました。
その後、７年が経過。
ご高齢となったお父様に代わり、
息子さんが、管理会社とのやりとりを担当することに。
そこで早速、契約書をチェック。
過去の修繕や原状回復の実績、その内容、
支払い金額などを確認。
すると・・・
「はて。この会社、うちの物件の何をどう管理してくれていると
いうのだろう・・・？」
契約書のどこを見ても、
管理の具体的な内容についての明記がないことに、
まず、気付かれたのだそうです。
しかも、
「こんな工事、してもらったことがあっただろうか・・・？」
思い当たらない修繕工事や、
聞いたことのない設備交換が記録に残っています。
しかし、一方で、
「どれに対しても、ウチはちゃんとお金を払わされている・・・」
あ、さては・・・！
「お金だけ請求しながら、
実際には何もやっていないのではないか!?」
そう疑い、
早速、管理会社の担当者を呼んで問い詰めたところ、
なんと、
「スミマセン・・・ご指摘どおりです」
驚くべき事態となったのだそうです。
それまで、お父様は、
「相手は大手だから」と、管理会社を頭から信頼。
何もかもまかせっきりで、契約以来、
書類などのチェック等々、
何もされてはいなかったのだそうです。
息子さんは担当者の上司を呼びつけました。
すると、上司が現れ、
「これは担当者個人のミスです。通常はありえません」
しかし、
その答えに心から納得することは出来ず、
息子さんは以来、頻繁に物件を見に行くようになりました。
すると・・・
・位置によっては汚れがいつもそのまま放置。
つまり清掃がいい加減。
・共用部分にある外灯の点灯開始時間が遅い。
外が相当暗くならないと灯りがつかない。
契約内容云々、個人のミス云々、の以前に、
そもそも入居者への気遣いからして感じられない、
やる気の見えないこの会社の体質に、
間もなく、
気付かれたのだそうです。
「これではダメだ。きっと空室が増える。埋まらなくなる！」
息子さんはいま、管理会社の変更を検討されています。
さて以上、いかがでしょうか。
確かに、経営の安定性など、
大事な物件を借り上げてもらったり、管理を任せたり・・・
そうした際、大手の会社にはさまざまな魅力があります。
上記のお父様も、
「まかせっきり」だったことをあまり責めてはかわいそうで、
「まかせっきりに出来る相手こそを・・・」と思い、
その結果として、
大手を選択されたのかもしれません。
ですが、
「大手だから安心」は、
それでも大きな間違いであるといわなければなりません。
担当者に能力がなければ、
さらに、
その上司や組織全体が仕事をしっかりと管理できていなければ、
どんな大手であろうと、
いつでも簡単に、
現場での仕事の質は下がってしまうのです。
お父様にはやはり酷な言い方となりますが、
「契約書などの書面、記録にしっかりと目を通す」
「現場（物件）に足を運び、『パートナー』の仕事ぶりを
自分の目で確かめてみる」
賃貸経営を引き継ごうとされるにあたり、
こうした基本をおろそかにしなかった息子さんは、
とても立派で、
反面、普通ともいえるでしょう。
賃貸経営も「経営」なのです。
経営者は、オーナーさんです。
経営に生きがい、やりがいはあっても、
「楽」は決して無いことを
私達はつねに忘れるべきではありません。
読者の声とお悩み（水曜日の記事）│コメント(0)
