こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
稲村ヶ崎からの富士山の眺めが最高です
2012年12月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
先月のこと、富士五湖周辺までドライブ。
お目当ては紅葉。
そして、富士山です。
富士山は、
本当に何度見ても見飽きません。
子供の頃、私はほぼ毎日のように、
富士山を見ていました。
なにしろ、私が通っていた小学校、
その名も
「横浜市立富士見台小学校」。
学校の建物からこそ見えないものの、
登校、下校の道すがら、
いつも富士山を眺めることができました。
ところで、
東京に残った「これが最後の例」とも聞く、
実際に富士山が見える、日暮里の「富士見坂」。
ここからも、
間もなく、富士山が見えなくなるのだそうです。
「マンション建設の影響」とのこと。
多くの人が残念がっていますが、
その気持ち、私にはとてもよくわかります。
ちなみに、
私の身近でも、昔、そんなことがありました。
３０年前まで、
実家の２階から、富士山が見えていました。
ですが、
やはりその後、マンションが建設され・・・
今は見ることができません。
さて、
その美しさに感動する人が多い、
富士五湖周辺から間近に眺める富士山。
もちろん、
とてもすばらしいのですが、
最近、私個人としては、
鎌倉の稲村ヶ崎から七里ヶ浜に向かう途中に見える
富士山こそが、
「一番」
と、感じています。
そして、その近くにあるのが、
展望スポットとして知る人も多い稲村ガ崎公園
（鎌倉海浜公園稲村ガ崎地区）。
ここからは、
海、江の島、海岸沿いに伸びる道路、広い空、
そして富士山までが望めます。
朝日が昇る頃、夕日が沈む頃が、特に美しく、
ここから富士山までは結構遠いのに、
なぜか近くに見えるのが不思議です。
いらっしゃったことのない方、ぜひ一度。
おすすめです。
ちなみに、
鎌倉へいらっしゃる観光客の皆さんのほとんどは、
午前中に到着、午後には帰られます。
そこで、いかがでしょう、
今度はゆっくりと鎌倉に泊まってみては。
そして、
朝夕の稲村ガ崎公園からのすばらしい富士山を
眺められてみては。
もっとも、
お天気の巡り合せ、空気の澄み具合によっては、
残念ながら富士山が見えないことも・・・。
見える確率が比較的高いのは、
やはり、
「冬の晴天の日」となるでしょう。（まさにいまです）
さて、今回のドライブ、
本栖湖畔に車を停め、
峰の半ばまで雪化粧した富士山を仰ぎながら、
私はこう思いました。
「海の岩にへばりついているフジツボに似ている・・・。
そうか、富士山に似ているから『フジツボ』と言うんだ！」
ですが、
実はそうではないようで、
「中国での表記『藤壺』が、日本に伝わって『フジツボ』に。
姿が富士山に似ているところから、
『富士壺』と、漢字があてられるようにもなった」
説としてはこれがどうやら有力です。
本栖湖と富士山
夜の富士山
河口湖の紅葉
雪化粧の富士山
稲村ガ崎公園からの富士山
富士山と江の島
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可能です。
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手軽に手に入れられます。
・・・ほかにも、「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」には、
「オーナーさんにとって嬉しいこと」が
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
いま賃貸住宅に力を入れている、タマホームの玉木社長にお会いしました
2012年12月18日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先月、タマホーム株式会社の玉木康裕社長に
インタビューをさせていただきました。
そろそろ本誌読者の皆さんのお手元に
届き始めているかとも思いますが、
今月発行の「オーナーズ・スタイル２９号」に、
この際の記事が載っています。
ところで、
「タマホーム」さんに対して、
皆さんはどんなイメージをお持ちでしょうか。
木村拓哉さん出演のテレビコマーシャル？
あるいは、
「その前のみのもんたさんの顔が思い浮かぶ」
と、いう方も・・・？
そして、
こう書いてはタマホームさんに対し、大変失礼ではありますが・・・
「安かろう悪かろうの会社では？」
そうお感じの方も、
中には、若干いらっしゃるかもしれません。
タマホームさんといえば、
「住宅業界のユニクロ」と呼ばれることもある会社です。
圧倒的な低価格がウリです。
しかし、「安かろう」はともかく、
「悪かろう」では、
以下に示すほどの実績を上げることはできません。
その実績とは・・・
「ハウスメーカーの一戸建て着工棟数ランキング」
（２０１１年）
タマホームさんの年間棟数は約１万戸。
積水ハウスさん、セキスイハイムさんに続いての
なんと、第３位です。
大和ハウスさん、住友林業さん、ミサワホームさんなど、
誰もがその名を知る、
そうそうたるハウスメーカー各社を抑えての
この結果。
「低価格なのに高品質」を市場が証明してくれている
と、いってもいいでしょう。
そのタマホームさんが
ここ数年前から、賃貸住宅の販売を強化されています。
そこで早速、
今後の展望など、お話をおうかがいしようと、
高輪の本社ビルへお邪魔をさせていただきました。
お会いした玉木社長は、
明るく、フレンドリーなご性格。
ご出身は福岡県とのことで、
いかにも九州男児、という感じの男らしい横顔も。
サービス精神たっぷりで、
私達取材チームを幾度も笑わせてくださいました。
家では、ご家族をとても大切にされているご様子です。
タマホームの戸建て賃貸住宅は、
「注文住宅とまったく同じグレード」とのこと。
さらに戸建て賃貸のみならず、
注文住宅で培った「高品質で低価格」を
アパートやテラスハウスでも実現、
「オーナーさんにも入居者の皆さんにも喜んでもらいたい！」
と、社長はますます燃えています。
ちなみに、
テレビコマーシャルで流される、
「ハッピーライフ、ハッピーホーム、タマホーム」の歌は、
実は玉木社長の作詞、作曲。
中学・高校時代は、
ミュージシャンを目指していたのだそうです。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
賃貸住宅経営に打撃！地震保険値上げの方向に変わりはないようです
2012年12月17日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
１０月末、多くのオーナーさんが、
このニュースに驚かれたかもしれません。
「２０１４年４月をめどに、家屋向け地震保険の保険料が、
１５～３０％の範囲で値上げされる見通し」・・・！
これについて、
１１月後半に入って、新たな報道がありました。
「制度の見直しを行なっている財務省の作業部会が、
同月３０日にまとめる報告書には、
具体策を盛り込まない方針をかためた」とのこと。
理由は、
「政府による南海トラフ地震の被害推計の遅れ」。
これによって、保険料値上げを含む当部会での結論は、
一旦先送りのかたちに。
ところが１１月末、今度は、
「保険料率の引き上げは２段階で・・・との案が政府に浮上。
その場合、１段階目は早ければ２０１４年４月に実施の見通し」
「２段階での引き上げとなれば、
１度に引き上げるよりも、上げ幅が大きくなる可能性も・・・」
との報道が・・・！
ともあれ、結局のところ、
「近い将来、地震保険が値上げされる」
と、いう方向性についてのみは、
「変わりがない」ものと見られています。
その理由は、
東日本大震災に関連する保険金の支払いによる
準備金の大幅な取り崩し。
同震災が起こる前までの積立額は約２．３兆円。
震災後、そのうち約１兆円が取り崩されました。
そのため、
もしも今、首都直下型地震などが起き、
大きな被害が発生すると、準備金はいよいよ枯渇。
国等は、地震保険の制度を維持するためには、
「保険料の値上げは不可避」
と、今のところ判断しているようです。
なお、ご存知のように、
地震保険には火災保険とセットで加入しなければなりません。
主契約である火災保険の保険期間によって、
地震保険の保険期間も変わって来ますが、
「最長で５年」と、なっています。
そこで、
この地震保険料の値上げに対し、
ユーザーである私達、賃貸住宅オーナーとして
出来うる有効な対策は、
「保険料が安いうちに長期の契約を結ぶ」こと。
より長期の保険料を一括払いすることで、
割引率も上がりますので、
上記報道にあるような、近い将来の保険料の値上げが、
「もはや確実！」と思われる方は、
早めに動くことも、
検討されておいたほうがよいでしょう。
なお現在、「契約期間の途中である」
と、いう場合でも、
期間を新たに仕切り直すことが可能です。
ところで、
地震保険について、個人的な意見を少し言わせていただくと、
私は、これを見直すならば、
現在ある、地域ごとの保険料区分を
ぜひ何とかしてほしいと感じています。
たとえば、
ご存知とも思いますが、東京、神奈川などでの保険料は、
岩手、福島などの３倍以上にも・・・！
様々な考え方があって決めたにしても、
やや、格差がありすぎるように思います。
結局のところ、
「いつ」、「どこで」、「どのくらい」の大きさで起こるのかは、
いまはまったく予測がつかないといってよいのが、
「地震」なのですから。
実は、上記、
今回の作業部会の取りまとめには、
この「地域によって違う保険料区分」についての見直し案も
盛り込まれる予定だったのですが、
やはり、結論は先送りとなっています。
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すべて注目番組です！
--- 各回約３０分・１４時からと２０時から！ ---
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●１２月２０日（木） １４：００～ ２０：００～
「実例で紹介！ 賃貸マンションの『管理費』を
大幅に安くする方法！」
管理業界関係者にもっとも怖れられている（!?）
評判の「本」の著者、須藤桂一氏が「動画セミナー」に二度目の登場！
「管理費」の削減方法を伝授します。
＜１１月１日（木）放映番組の再放送をお届けします＞
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
鎌倉市長との懇親会に参加しました
2012年12月14日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
先日、鎌倉市長・松尾たかしさんとの懇親会に参加しました。
平日の２０時から、
鎌倉にある中華レストランの円卓をかこんで。
市長以外には８人が集まった席でした。
ビールや紹興酒を飲みながら、
わいわい、がやがやと、とても楽しい会でした。
松尾さんは３６歳で市長に当選。
現在３９歳とのこと。
市職員の人件費を下げるなど、
財政改善面での成果も。
色々な壁が立ちはだかる大変な仕事のようですが、
市民には概ね好評。
「おそらく再選されるのでは」
との声が、地元では聞かれています。
この日、
色々なテーマにちなんだ様々な意見が、
私を含む出席者から出されました。
集まったのは、
皆、市長の支持者、というわけではありません。
お顔ぶれを見渡すと・・・
いずれもフラットな立場に立つ地元有識者の皆さん、
といったところ。
面白かったのは、
８人のうちお二人が、お隣の逗子市民だったこと。
客観的な視点、
逗子と比較した上でのご意見など、
興味深くおうかがいすることができました。
一方、
私を含む鎌倉市民６人は、
いずれも、
「鎌倉が好きで鎌倉に移住してきた」人。
そのため、鎌倉を見る目は、
やはりやや客観的。
他の街の魅力やそこでの生活の様子を知っています。
その点、
松尾市長はここ鎌倉で生まれ、育った方。
当たり前すぎて見えずにいらっしゃることも、
多少はありそうです。
ぜひ、今回の会のような、
外からの視点に触れられる場での見聞を
これからの市政に活かしていってほしいものです。
会は約２時間半。
何でも自由に話せる気軽な雰囲気が
とても良かったと思います。
松尾市長の印象は、
ひとことで言えば「とてもクリーンな人」。
「娘さんをもつお父さんならば、
お婿さんに欲しがるタイプかもしれないな・・・」
そんな感じの方でした。
長年、色々な人を見てきた私の目に、
多分狂いはないと思っています。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
オーナーズ・スタイル本誌２８号。寄せられた読者の皆さんの「お悩みの声」
2012年12月11日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
１０月初旬に読者の皆さんのお手元にお届けした
オーナーズ・スタイル２８号。
アンケートハガキで寄せられたご回答をもとに、
先々週は、
「賃貸住宅オーナーさんに人気の広告」を。
先週は、同じく
「人気の記事」を
それぞれ紹介させていただきました。
そこで今週は、
オーナーさんの「お悩みごと」ＴＯＰ４です。（１１月１５日時点）
以下のとおりとなっています。
「読者オーナーさんのお悩みごと ＴＯＰ４」
１位 空室について
２位 リフォーム・大規模修繕について
３位 税金・相続について
４位 管理について
寄せられている実際の「声」の一部ですが、ご覧ください。
■空室について
入居者が結婚することになり退去。
喜ばしいことなのですが、
まだ新しい入居者が決まっていません。
早く決まればよいのですが・・・。
空室が発生するたびに賃料を値下げ。
それでも次の入居者が決まるまでの期間が
どんどん長くなっていく！
厳しいです・・・。
空室がやっと埋まることになり、契約書を作成。
ところが入居予定日の一週間前になって、キャンセル。
「家賃を払い続ける自信がない」とのこと。
いやはや・・・。
一括借り上げ契約の期間が満了後、
途端に空室発生！です。
どうしても１階で空室が出やすい。
管理会社も色々とやってくれるのですが、
やはり３ヶ月くらいが経つと空室が発生。
よい対策はないものか・・・。
１０戸のアパートと戸建賃貸６棟を新築！
ですが、なかなか埋まりません・・・。
■リフォーム・大規模修繕について
入居者が退去。３社にリフォームを見積ってもらったところ、
それぞれ、４３万円、３８万円、２６万円・・・！
その開きにびっくり！
大規模修繕を実施。
ところがその後１年経っても空室が埋まらない。
そこで、賃料を下げてみたところ、すぐに入居者が！
大金をかける必要があったのか、
やはり大規模修繕したからこそのこの結果なのか・・・
私にはわかりません。
古い物件をリフォーム。
入居希望者は多かったし、高い賃料で貸すこともできたが、
リフォームへの出費を考えると収支の見通しは良くない。
さては、リフォーム会社に都合よく利用された・・・？
入居者の入れ替わりが激しく、
原状回復、リフォームにお金がかかりすぎ。
頭が痛い！
■税金・相続について
実家のあった土地を駐車場に。おかげさまで満車経営。
でも将来はこの土地の相続が、
悩みのタネになりそう・・・。
消費税が１０％に上った際は、
私は「外税」にしたほうがよいと思うんだが・・・。
消費税の増税に関心があります。
大増税が控えており、心配です・・・。
■管理について
管理会社から「賃料を下げて募集したい」との相談が・・・。
困っています。
物件へのチラシの投函に悩んでいます。
やめさせる方法はないだろうか。
収容台数の多いサイクルラックを導入。
ところが、なんと間隔が狭すぎて、
結局１台おきにしか収容できない・・・！
滞納が発生。
管理会社の腰が重く、いちいちこちらから状況確認。
イライラさせられました。
新築後４年の内に、８室中７室で空室が発生。
そのたび募集に苦労。賃料を下げ、やっと埋められた。
管理会社任せではだめだ。
更新が近づいたら早めに入居者へ条件を打診するなど、
オーナーから動かないと！
いかがでしょうか。
なお、オーナーズ・スタイルでは、
今年の春より、
「大家さんがつながる、強くなる。」をテーマに、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」をスタート、
専門家であるサポーターへの匿名でのご相談や、
「みんなの掲示板」など、
お悩みのオーナーさんへ向けた色々なサービスを
展開しています。
まだご覧になったことがないという皆さん、
まずはどうぞ、→トップページへ！
オーナーさんがひとりで悩み続ける時代、
不安を感じながらも、おつきあいの長い一定のパートナーだけを
頼りにされる時代は、
もう、終わりを告げました。
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」、
ぜひお気軽に、
ご参加、ご利用ください！
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そしてぜひ、会員にご登録ください。
様々なメリットを手にしていただけます。
●例１ オーナーさんを応援するサポーター企業約７０社、
専門家サポーター約９０人が登録されています。
どんなことでも、匿名で、ご質問・ご相談いただけます。
●例２ 気の合うオーナーさんや立場の似たオーナーさんと
「つながり」を持つことができます。
匿名での情報交換、ネット上で「会」をつくることも
可能です。
●例３ 毎週木曜日にはトップページで「動画セミナー」を放映。
無料でご視聴いただけます。人気講師が賃貸経営に
役立つ知識やノウハウ、成功事例をご紹介。
ｗｅｂ上で彼らに質問することも可能です。
●例４ 賃貸経営に役立つセミナーやイベントの情報を
手軽に手に入れられます。
・・・ほかにも、「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」には、
「オーナーさんにとって嬉しいこと」が
たくさん用意されています！
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すべて注目番組です！
--- 各回約３０分・１４時からと２０時から！ ---
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（先々週までにお知らせしていた放映予定順を変更させていただきました。
６日に放映予定だった須藤桂一さんのセミナーと、２０日予定だった
ビラハウジング林俊二さんのセミナーが、入れ替わりとなりました）
●１２月１３日（木） １４：００～ ２０：００～
「賃料・入居率を上げる原状回復工事 最大活用方法」
女性ならではのその視点、ひらめき、必見です！
（株）市萬で活躍するコンサルタント 渡辺広美氏が、
賃料・入居率アップのための「原状回復」を丁寧に解説。
＜１０月２５日（木）放映番組の再放送をお届けします＞
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●１２月２０日（木） １４：００～ ２０：００～
「実例で紹介！ 賃貸マンションの『管理費』を
大幅に安くする方法！」
管理業界関係者にもっとも怖れられている（!?）
評判の「本」の著者、須藤桂一氏が「動画セミナー」に二度目の登場！
「管理費」の削減方法を伝授します。
＜１１月１日（木）放映番組の再放送をお届けします＞
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
