こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
消費税アップ・・・住宅購入増加で賃貸住宅市場にマイナスの影響？
2013年02月26日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先週のこの「編集部こぼれ話」では、
来たる消費税増税による賃貸住宅市場への影響について、
若干の展望を
紹介させていただきました。
「長く続いた収入減。消費者はダメージを被っており、
個人住宅の駆け込み購入ができる人はその範囲が限られそう」
「駆け込みがあってもゆるやかなものに」
何人かの専門家から発信されているそんな予測を
信じるならば、
消費税増税を見据えた個人住宅の駆け込み建築、
駆け込み購入が、
賃貸住宅市場から入居者や入居希望者を
さらっていく・・・
そんな「大波」は多分起きないだろうと、
考えておくことも出来そうだ。
そんな内容でした。
このことについて、
今週はもう少し詳しく考察してみたいと思います。
平成９年の消費税５％へのアップ。
その際は、
個人住宅の購入や建築の駆け込みによる増加が
顕著に見られました。
こうしたことが今回も発生するとすれば、
たしかに、賃貸住宅市場にはマイナスに作用する懸念があります。
しかし、現在、
これまでの状況を見ると、
「住宅展示場へ足を運ぶ人が増えている」
とか、
「一部の分譲マンションの売れ行きが好調」
など、
色々な情報が飛び交う中、
それでも、
平成９年の時ほどの激しい動きには至っていない様子です。
（分譲マンションにおいては、売れ残り在庫がまだ多数ある状況）
もちろん、「駆け込み」は見られるのですが、
いまのところは思ったほどではない、というところです。
背景にあるものは、
平成２５年度の税制改正大綱。
過去最大規模の住宅ローン減税がこれに折り込まれていること。
それが消費税が上がる来年の４月からスタートすること。
つまり、来年４月以降に家を建てても、
消費税が上がった分は、ローン減税に吸収されるわけです。
消費税アップ後に買った方がお得な場合もあるでしょう。
この政策は、
駆け込み需要の急増と、その後の需要の急減という大きな波を
なるべく平らなものに抑制するためのもの。
加えて、前回も触れたように、
住宅購入層における収入の伸びがなかなか改善されない状況が
続いていることも、
「思ったほどの駆け込み需要が見られない」
要因のひとつと考えられます。
前回の増税の際とは、背景が大きく異なっていると
いうことができるでしょう。
個人住宅の購入においては、駆け込みは限定的、
従って、今回の消費税の増税が、
賃貸住宅からの退去者を一気に増やしてしまうといった
懸念は、
さほど大きくはないと思われます。
とはいえ、
景気対策としての住宅購入優遇政策は、
なだらかに、長く、続くわけです。
分譲会社などは、駆け込み需要を狙って
土地を大量に仕入れていますので、
今後の供給はやはり増加傾向。
よって、安心は禁物。
市場ニーズにマッチした設備の導入、リノベーションなどによって
入居者の満足度を高め、
「物件力」を高める努力を怠らないこと。
それが何より大切であることに間違いはありません。
ちなみに、
個人が住宅を取得するための優遇策はご存知のとおり
用意されていますが、
賃貸アパート・賃貸マンションを建てる人に向けた
優遇策はありません。
また、オーナーさんは賃料に消費税を上乗せできませんが、
支出には消費税がかかります。
アップした分だけ利益が減ることになります。
その点を踏まえ、
消費税の増税前にオーナーさんが行なうべき対策は色々。
３月中旬発行のオーナーズ・スタイル本誌の記事にて、
詳しくご紹介します。
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なお、恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
「みんなの掲示板」の入口は「大家さんの会」トップページに。
読むだけでなく、書き込むなら、ぜひ会員登録をお願いします！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
急増中！「サービス付き高齢者向け住宅」。一方で浮き上がってきた課題も
2013年02月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「高齢者住まい法」の改正をうけ、２０１１年１０月から
登録が始まった「サービス付き高齢者向け住宅」。
昨年１１月末時点の登録戸数は約８万３千戸。
国は１０年間で６０万戸を整備することを目標に、
融資制度や補助金、税制での優遇など、
支援体制を構築。
民間企業の参入をつよくあと押し。
規制のハードルが低いこともあって、
参入事業者は幅広い分野に拡大。
その「急増」ぶりが注目されています。
新たな土地活用の選択肢として、
さらには空室対策の思い切った一手として、
検討されるオーナーさんも
増えているようです。
ただし、一方では・・・
このサービス付き高齢者向け住宅の建設を
歓迎しない自治体も現われているとのこと。
理由は「住所地特例」。
介護保険サービスを受けようとする利用者が、
別の自治体にある施設に入り、
住所を移した場合、
当該施設がある自治体に財政の負担が
集中するのを防ぐため、
「転居前の住所地である区市町村がその人の保険者となる」
と、いう制度。
サービス付き高齢者向け住宅は、
一定の場合を除いて、この制度の対象となりません。
そのため、
域内にサービス付き高齢者向け住宅を建てられると、
そこにやってくる転入者への負担が増え、
「介護保険財政が圧迫されてしまう」
と、考える自治体も少なくはないのだそう。
中には条例をつくって建設を抑制しようとしている
ところもあるなど、
今後の検討課題となっています。
ご参考サイト↓
（記事は早期に削除されることがあります。ご了承ください）
（上記、住所地特例の問題について触れられています）
オーナーさん側の角度から・・・↓
オーナーさんとサービス付き高齢者向け住宅の
事業としてのかかわり方（モデル）について・・・
下記パナホームのサイトでの提案や説明が、
比較的わかりやすいでしょう。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
鎌倉・花が主役の季節が始まります
2013年02月22日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
２月も終盤です。
まだ梅が咲いています。
今年は例年より、開花が遅めだったような
気がします。
そして、
鎌倉が花に彩られる初春の季節が、これからいよいよ始まります。
どんな花が・・・？
名前を挙げると、
鎌倉の初春の花は、本当にその種類が豊かで、目白押し。
ヒュウガミズキ、サンシュユ、キブシ、ハクモクレン、
コブシ、シデコブシ、ミツマタ、ボケ、
ジンチョウゲ、レンギョウ、モモ、ナノハナ、
ショカツサイ・・・などなど。
これらを愛でているうちに、
ヒカンザクラ、ヒガンザクラが可憐にほころび始め、
ほどなくベニシダレザクラやソメイヨシノ、
サトザクラも開花。
鎌倉の通り、通りは、
お花見客でいっぱいに。
ユキヤナギが清々しく路傍を飾る中、
いよいよ妙本寺などからは、
あの華やかなカイドウ開花のニュースが届く・・・
そんな、
とても楽しみな鎌倉の春前半、
時間が織り成す「花のパノラマ」です。
なお、
一応付け加えておきますが、
初春が過ぎたそのあとも、
春を迎えるその前も、
鎌倉ではさまざまな花が、お寺や家々の庭や道端を飾ります。
さきほどもふれたウメ、
そしてもちろん、誰もが知る初夏のアジサイ・・・
とはいえ、
春の初めは、やはり花を見るには格別な季節。
なぜなら、新緑の芽吹く時期はもう少しあと。
紅葉ははるか先です。
「花こそが唯一無二の鎌倉の主役となる季節」
と、いっていいでしょう。
日々明るさを増してゆく日差しの中、
鎌倉散歩に、
ぜひ皆さんもいらしてください。
私の家でも、ボケが毎年春を告げてくれます。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
ファミリー向け賃貸物件の手ごわい「競合」。最近のマンションの売買価格について
2013年02月19日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
ファミリー向けの物件をお持ちの賃貸住宅オーナーさんであれば、
多くの方が気にされている、
新築マンション、中古マンションの売買価格。
もちろん、
私達オーナーズ・スタイル編集部もこれを気にかけています。
主にファミリー向けの賃貸物件にとって
これら新築マンション、中古マンションは、
ときに入居希望者を甘く誘い、ときに入居者を奪っていく、
手ごわい「競合」であるといっていいでしょう。
「不動産専門のデータバンク」として知られる
株式会社東京カンテイさんの
最近のリリース内容を紹介いたしましょう。
まず、
首都圏の項を見ると・・・
・新築マンション指数は１１月比－１．１ポイントと低下。
しかし、基調自体は依然として上昇局面にある
・中古マンション指数は２３ヶ月連続で低下。
直近にかけては小幅な変動に留まりつつあるものの、
現状では指数の低下基調に大きな変わりはなし
との論評。
さらに、東京カンテイさんからは、
こんなリリースも。
・２０１２年１２月の首都圏中古マンション価格は、
前月比＋０．２％ ３ヶ月ぶりに上昇。
明らかな下落基調から脱しているため、
ほぼ底入れしたものと見られる
まとめると、
・新築マンション・・・上昇局面
・中古マンション・・・低下基調、あるいは底入れし、
下落基調から離脱か？
私達賃貸住宅オーナーの立場としては、
「マンションの売買価格がさらにどんどん安くなる」
と、いった大きなリスクが直近には見えてこないことに
やや安堵しながらも、
一応の「様子見」はもちろん怠れない・・・
おおむねそんな状況です。
とはいえ、
ここで忘れてはならないのが、
迫るもうひとつの大きなファクター、「消費税」です。
焦点は増税前の住宅（主に新築住宅）への駆け込み需要。
これが波となって、
ファミリー向け賃貸住宅市場を襲う可能性はあるのでしょうか。
本来もっと長く住んでいてくれるはずだった入居者をさらっていき、
近い将来入居者となるはずだった人々をも大勢さらっていく・・・
そんな可能性は、あるのでしょうか。
専門家からは、
「長く続いた収入減。消費者はダメージを被っており、
住宅の駆け込み購入ができる人はその範囲が限られそう」
「駆け込みがあってもゆるやかなものに」
そんな予測も聞かれており、
これを信じるならば、
「大波は来ないだろう」と、考えておくことも出来そうです。
しかしながら、政権交代もあって、
ご存知のとおり株価も激動。
日本経済、
あるいは日本社会における消費の動向については、
その先行き、
目下、ますます明暗不透明です。
たかをくくって安心・・・ばかりは、避けておかなければなりません。
と、なると、
相変わらず先の見えにくい今後、
私達が少しでも安心を得るには、
ファミリー向け物件、単身者向け物件、どちらにあっても
変わりません。
的確な投資や経営の工夫によって、
市場が維持されても、縮小しても、
その中で「勝つ」ことのできる魅力ある物件であることを
保つこと。
やはり肝要なのは、この点に尽きるようです。
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盛り上がっています！ オーナーズ・スタイル
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賃貸経営の近況、ちょっといい話、困りごと、苦労話など、
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【空室対策】 繁忙期に備えて
【入居者】 入居者に長く住んでもらうための工夫、何してます？
【客付・仲介】サブリースのデメリット
【入居者】 賃貸住宅が事故物件にならない予防、なった後の対策
【設備・備品】少しでも電気代を削減したい
【客付・仲介】ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮ろう
【リフォーム】リフォームは、建てたハウスメーカーに依頼すべき？
【売却・購入】購入検討物件のホームインスペクションは
【建て替え】 消費税がアップする前に建て替えるべきか否か
【税金】 税金が多いことが悩みです
【税金】 確定申告について
【保険】 地震保険料がアップするらしい
【保険】 借家人賠償の保険、入居者さんに加入してもらってます？
気軽なつぶやきも、オーナーさん同士でシェア(共有)すれば、
賃貸住宅経営がもっと楽しくなります。
レベルの高いノウハウ情報も書き込まれていますので必見です。
あなたの書き込みで、ぜひ盛り上げてください！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
お風呂が汚いと、夫婦仲にも賃貸経営にも悪影響！
2013年02月18日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
歯磨きや家庭用洗剤でおなじみのライオン（株）さん。
とても面白い調査結果を昨年秋に公表しています。
題して、
「お風呂の"黒カビ"と"夫婦仲"の意外な関係性を発見!?」
カビのないお風呂を保てている・・・「お風呂キレイ主婦」と、
保てていない・・・「お風呂キタナイ主婦」。
両方に、まず夫婦の「円満度」を尋ねてみると・・・
「非常に良好」と答えた人の割合は、
お風呂キレイ主婦・・・４７％
対して、
お風呂キタナイ主婦・・・３７％
さらに、
「夫婦喧嘩の頻度」について尋ねると・・・
お風呂キレイ主婦の平均・・・「１ヶ月に２．１回」
お風呂キタナイ主婦の平均・・・「同２．７回」
お風呂キタナイ主婦の家では、キレイ主婦の家に比べ、
なんと、
夫婦喧嘩が３割増という結果に・・・。
加えて、
それぞれにこんな質問をしてみると・・・
「夫から誕生日プレゼントをもらうことがありますか？」
・・・お風呂キレイ主婦 ７７％が「はい」
・・・お風呂キタナイ主婦 ６７％が「はい」
「毎年、結婚記念日を祝っていますか？」
・・・お風呂キレイ主婦 ５９％が「はい」
・・・お風呂キタナイ主婦 ５０％が「はい」
その他、
「夫が、『愛している』と言ってくれますか？」
「夫と手をつないで外出しますか？」
「一緒にお風呂に入りますか？」
どの質問項目においても、
お風呂キレイ主婦が「はい」と答える割合の方が上。
「円満な夫婦関係を築くためには、
お風呂をキレイに維持することが重要なポイントである様子」
と、ライオンさんではまとめています。
ちなみに、
この結果を見て、私達賃貸住宅オーナーは、
「わが家のお風呂はいつもピカピカ。道理で夫婦円満だ」
などと、安心ばかりしてはいられません。
そうです。
大事な皆さんの「物件」の方は、いかがでしょう？
キレイなお風呂を保てていない
「お風呂キタナイ物件」は、
オーナーさんと入居者の円満なご縁（賃貸借契約）の
邪魔をすること、
必至！といっていいでしょう。
プレスリリースサイト「ＰＲ ＴＩＭＥＳ」による
当調査結果の紹介ページは →こちら。
報告書本体は →こちらです。
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