こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
鎌倉の街並み・家並みを変えていく、「敷地の細分化」
2013年02月15日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
先週の「セットバック」にひき続き、
鎌倉の古い街並み・家並みが失われつつあることについての
お話です。
鎌倉では、宅地が売られるたびに、
「敷地の細分化」が起こる事例が目立ちます。
たとえば、少し以前のこと。
ある閑静な一角にひろがる土地が売りに出されました。
敷地は約８０坪。
建っていたのは邸宅。一軒。
周囲に建つ家々や、それらが醸し出す落ち着いた風景と、
程よく調和していました。
ところが、
そんな建物はあえなく取り壊され、土地は更地となって売地に。
しかしながら、
なかなか売れなかったようで、しばらくはそのまま・・・。
やがてふと気づくと、
土地は分割され、３区画に。
あらためて分譲開始。
広さはおのおの、３０坪、３０坪、２０坪。
このうち、二つの３０坪の土地は、
敷地延長部分をともなった、いわゆる「旗竿地」です。
すると・・・
ほどなくして、買い手が付いたようです。
間もなく、住宅が着工。
しばらくすると、
２～３階建ての細身の家が、ぎっしりと３棟。
軒を連ねつつ建ち上がりました。
繰り返しますが、
３０坪、３０坪、２０坪。
述べたとおり、３０坪の土地は旗竿地ですので、
住宅の「敷地そのもの」となっている部分となると、
多分２０坪以下・・・。
どれも、いわゆる狭小地（あるいは狭小敷地）と
いっていいでしょう。
（どのくらいの広さをもって狭小地とするかの判断には
地域や各人によっての差がありますが）
以前の状況をよく知る目から見ると、
いかにも窮屈そうです。
こんな例もあります。
同じように細分化された土地の北側に建った家が、
２階建て。
ところが、あとから南側に建った家が３階建て。
見ると、北側の家の日当たりはごくわずか。
一体どういう事情でこんなことに・・・。
ともあれ、
四季折々の花が咲く広い庭をかかえる家々が並ぶ
鎌倉らしい風景・・・
と、いったものは、
こうした「敷地の細分化」によって、
次々と、
消えて無くなっているのが現状です。
ちなみに、
自治体によっては、こうした現象について、
一定の規制をかけるなど、具体的な対策を設け、
従来からの街並みを守ろうとしているところもあります。
住民が自ら運動をおこし、
行政に対して働きかけを行なっているところもあります。
鎌倉での動きは、どうなのでしょうか？
ただし、
敷地の細分化にかかわって、
世の中には、これを容認すべきだとするこんな意見も。
「細分化を規制すれば、値段の安い土地が生まれず、
お金持ちしかこれを買えなくなるじゃないか」
「買える人が少なくなると、土地を売りたい人も困るじゃないか」
「あるいは・・・処分が不自由な土地だ、ということで、
資産価値が下がることにもつながりはしないか」
などなど・・・。
このように、実は景観のことだけでなく、
色々な論点もはらんでいる、この「敷地の細分化」なのですが、
とにかく、鎌倉の場合、
いまのままでは、
多くの市民が愛し、観光客からも愛されている
鎌倉らしい風景がどんどん消えていってしまいます。
私も少し時間をとって、
市政の方向性や市民の意見など、
わが町の状況について、一度じっくり調べてみたいと思っています。
さて、
とは述べつつも・・・
かく言う私の暮らす家。
すばらしい入居者さんに恵まれた、アパート兼自宅が建つ場所。
実はここにも、３０年ほど前までは、
敷地４００坪を超える大邸宅が佇んでいたとのこと・・・！
すると当時は・・・
緑あふれる広大な庭が、趣きある古い建物（多分）が、
さぞかし風情ある
鎌倉らしい景色を醸し出していたことでしょう。
つまりは、敷地の細分化が行なわれたことで、
私の現在もあるわけです。
そのため、以上を書きながら、
実は、
心境複雑な思いでもいる私です。
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盛り上がっています！ オーナーズ・スタイル
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賃貸経営の近況、ちょっといい話、困りごと、苦労話など、
オーナーが何でも自由に書き込める掲示板です。
最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
【空室対策】 繁忙期に備えて
【入居者】 入居者に長く住んでもらうための工夫、何してます？
【客付・仲介】サブリースのデメリット
【入居者】 賃貸住宅が事故物件にならない予防、なった後の対策
【設備・備品】少しでも電気代を削減したい
【客付・仲介】ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮ろう
【リフォーム】リフォームは、建てたハウスメーカーに依頼すべき？
【売却・購入】購入検討物件のホームインスペクションは
【建て替え】 消費税がアップする前に建て替えるべきか否か
【税金】 税金が多いことが悩みです
【税金】 確定申告について
【保険】 地震保険料がアップするらしい
【保険】 借家人賠償の保険、入居者さんに加入してもらってます？
気軽なつぶやきも、オーナーさん同士でシェア(共有)すれば、
賃貸住宅経営がもっと楽しくなります。
レベルの高いノウハウ情報も書き込まれていますので必見です。
あなたの書き込みで、ぜひ盛り上げてください！
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様々なメリットを手にしていただけます。
●例１ オーナーさんを応援するサポーター企業約７０社、
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どんなことでも、匿名で、ご質問・ご相談いただけます。
●例２ 気の合うオーナーさんや立場の似たオーナーさんと
「つながり」を持つことができます。
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可能です。
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手軽に手に入れられます。
・・・ほかにも、「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」には、
「オーナーさんにとって嬉しいこと」が
たくさん用意されています！
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
賃貸物件のイメージアップ。オーナーさんが「壁紙」を貼ってもいいんです！
2013年02月12日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
ところで、
先週のこの「編集部こぼれ話」では、
「『壁に貼るシール』は賃貸住宅のお手軽空室対策？」
と、題して、
「壁のクロスの上に貼るシール」
を紹介させていただきました。（→当該記事）
その中でお話ししたとおり、
確かに、
お手軽さは満点のこの「シール」なのですが、
実は、シールの下のクロス、
すなわち「壁紙」自体、張り替えは結構お手軽なのです。
否、お手軽、は言い過ぎかもしれません。
ですが、
「専門の職人さんでなければできない仕事なのでは？」
と、考えていらっしゃる皆さんが少なくないとすれば、
それは違います。
きちんと手順を踏み、コツを心得て挑めば、
素人でも大丈夫。
きれいに壁紙を張り替えて、
お部屋をグッと、イメージアップすることができます。
しかも賃貸住宅の場合は、ますます有利。
なぜなら入居者が退去された際、
通常は、
部屋から家具がすっかり消えて無くなります。
一般には、壁紙を張り替えようとすると、
面倒な家具の搬出を強いられたり、移動が必要となったり、
そのため日常生活に支障が生じたり
と、いうことも多いのですが、
賃貸住宅では多くの場合、そんな苦労もありません。
容易に作業に取り掛かることができます。
「すてきな壁ですね！」
「そうでしょう。実は先日オーナーさんがご自身で
一生懸命貼ったものなんですよ」
そんなお話が入居希望者に伝われば、
入居希望者は、
「物件を大切にされている大家さんなんだな」
と、ちょっと感動。
そのことが競合物件に対しての競争力となったり、
あるいは入居後、
入居者が部屋の使い方に気を配ってくれたり・・・
好循環の生まれる源、となるかもしれません。
そこで、
とても参考になるサイトを紹介します。
「壁紙屋本舗」と、いいます。
リンクは→ こちらからどうぞ。
覗いていただくと、すぐにお分かりいただけるとおり、
壁紙はじめ、床・窓まわり等々、
たくさんのリフォーム商品が紹介されているほか、
「素人さん」でもそれらを使って、
お部屋のリフォームがきれいに実現できるよう、
ガイダンス、アドバイスが大変充実しています。
ちなみに、ご覧のとおり、
コンテンツ（内容）ぎっしりの読み応えあるサイトでも
ありますので、
できればお時間をとって、じっくりと、
目を通されてみるのがよいでしょう。
なお一点、
ぜひ注目しておきたいのが、
「賃貸住宅のリフォーム」をオススメしている下記のページです。
これらは、
賃貸住宅入居者向けに、
原状回復が容易な壁紙リフォーム、
同じく床材リフォームの方法などを紹介している
ページなのですが、
原状回復が容易・・・と、いうことであれば、
それはそのまま、
これらを
「自らの手でやってみよう！」
と、考えていらっしゃるオーナーさんにとってのメリットでも
あるわけです。
いかがでしょうか。
以上、
自分でやってみる「壁紙の張り替え」等々、
挑戦し、作業が上手になっていけば、
ますますしめたもの。
築古物件の空室対策について、
「大きな投資はできない」とお悩みのオーナーさんにとっては、
チャレンジし甲斐のある選択肢のひとつといって
いいでしょう。
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賃貸経営の近況、ちょっといい話、困りごと、苦労話など、
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
【空室対策】 繁忙期に備えて
【入居者】 入居者に長く住んでもらうための工夫、何してます？
【客付・仲介】サブリースのデメリット
【入居者】 賃貸住宅が事故物件にならない予防、なった後の対策
【設備・備品】少しでも電気代を削減したい
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【リフォーム】リフォームは、建てたハウスメーカーに依頼すべき？
【売却・購入】購入検討物件のホームインスペクションは
【建て替え】 消費税がアップする前に建て替えるべきか否か
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
入居希望者が見たがっている賃貸住宅の「写真」・・・お風呂・トイレ・キッチン！
2013年02月11日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
昨年１２月に公表された、
アットホーム株式会社さんの「トレンド調査」、
「『一人暮らしの実状と部屋探しについて』アンケート結果（首都圏）」
対象は１都３県で一人暮らしをしている、
１８～２９歳の学生４００人・社会人４００人、計８００人。
賃貸物件広告などにおける「写真」について、
その重要性がますます浮き彫りとなる結果が示されています。
「住まいを探した際、基本情報以外に『あって良かった』情報は？」
そう学生に尋ねたところ、ダントツのトップとなったのが、
「豊富な物件の写真」・・・６８．３％
２位「街の周辺環境情報」の３１．０％を
大きく引き離しての１位です。
ちなみに、
この１、２位は、男女併せてのランキングなのですが、
実は女子学生に限ってみると・・・
「豊富な物件の写真」に続く２位にあがっているのは、
「物件や街の動画・パノラマ写真」・・・３１．５％
「女子学生は男子学生に比べ、
（写真、動画による）より感覚的な情報を求めていることが分かる」
と、アットホームさんではまとめています。
さらに、賃貸物件広告等において、
「見たいと思った、または見て良かったと思うのは
どの部分の写真・動画ですか？」
と、尋ねたところ、
学生、さらに社会人も、そのトップ３は、
「風呂」、「トイレ」、「キッチン」。
なお、社会人のデータでこれに続くのは
「リビング」、「外観」、「収納」ですが、
特に注目したいのはやはり女子。
女性社会人における「写真・動画」への高いニーズ。
すなわち、
上記１～６位までの６項目中、
「リビング」で回答率が同じである以外、
「風呂」、「トイレ」、「キッチン」、「外観」、「収納」、
５項目のどれを見ても、
女性社会人の回答率は男性社会人のそれを
大幅にリード。
「これら（上記上位６項目）の写真・動画を提供していない物件は、
女性社会人に選ばれる可能性が低くなるかもしれません」
と、アットホームさんではまとめています。
ぜひ、下記で、
実際のグラフ、数字等をご覧になってみてください。
↓
なお、本報告については・・・
「本リリースは調査結果（全４４ページ）の一部であり、（中略）
省略している項目、学生・社会人の一方のみをご紹介している
項目があります」（アットホームさんの告知）
とのかたちで、インターネット上に公表されています。
よって上記、当ブログの文面も、
これに伴うかたちとなっておりますことをご了承ください。
（たとえば冒頭、「住まいを探した際、基本情報以外に
『あって良かった』情報は？」の質問に対する
社会人の回答は、「公表省略」となっているようです）
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
鎌倉から細い路地が無くなっていく寂しさ
2013年02月08日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
細い通りの多い鎌倉。
車の通れない、幅１．５メートルから２メートルくらいの
狭い路地が、
あちらこちらに佇んでいます。
多くの場合、
路の両側は木の塀や竹垣、生け垣に囲まれているなどします。
私は散歩する際、そうしたところを好んで歩きます。
塀の上から顔を出している庭木を間近に眺めたり、
ときには、失礼ながら庭の内側を覗き込んでみたり・・・。
とても風情のある鎌倉らしい風景を
ゆっくりと楽しみます。
ところが、そんな風情ある細い路地が、
いまどんどん減っています。
今に始まったことではなく、
これは、以前から見られていたことではあるのですが、
最近、より目立って、
増えているように思います。
原因の多くは「セットバック」です。
建物の建て替えの際、これが行なわれます。
セットバックとは・・・何でしょうか？
ご存知の皆さんも多いと思われますが、
法律上、建物の敷地は、
原則、幅４メートル以上の道路に、間口２メートル以上
接していなければならないことになっています。
理由はあります。
一定の広さの道路を確保し、
併せて、
周囲の建物と道路との出入りもしやすくするためです。
災害時、避難がしやすいように。
また、火災時は、
建物の延焼防止のために道路が機能するように。
さらには、
緊急車両（消防車・救急車等）の進入や活動、
それらに支障が出ないようにするためにも、
こうした決まりが定められています。
ところが、鎌倉のような、
古い街並み、家並みが残る町などの場合、
古くから残る幅４メートルに満たない狭い道路が、
まだ、あちらこちらに存在するなどします。
そうした場所では、
建物を建て替える際の義務が課されます。
敷地を道路の中心線から２メートルの位置にまで、
後退させなければなりません。
これを「セットバック」といいます。
ちなみに、
日照の確保などを目的とした
建物上階外壁の後退等についても、
同じ「セットバック」の用語が使われますが、
お話ししているのは建物ではなく「敷地」の後退。
（敷地の後退により多く場合建物の後退も生じますが）
もっぱら土地の不動産広告で見られたり、
土地取引の現場などで言葉が交わされたりする方の
「セットバック」です。
さて、
この「敷地のセットバック」が次々行なわれていくと、
その前面道路は次第に幅の広いものと
なっていきます。
やがて対象となっていた沿道建物すべての
建て替えが終了。
予定されていたセットバックも同時に完了。
すると、いよいよめでたく、
４メートルの幅が確保された一本の広い道路の完成と
なるのですが・・・
いかがでしょう。
実際には遅々として進んでいない例も多いことは、
多くの皆さんがご存知のとおりです。
とはいえ、
近ごろ、私の家の周囲、
半径２００メートルくらいを見渡すと、
そんな「敷地のセットバック」が必要な土地の売却が、
どうやらとても増えているのです。
なにしろ、
ご高齢の皆さんが数多く住んでいらっしゃるこの地域。
世代交代を迎え、
相続が発生したためなのか、どうなのか、
古い建物が取り壊され、
更地となって売りに出されているところが、
とても目立ちます。
もちろんその前面道路は、
繰り返しますがセットバックでしっかりと拡幅。
狭く細い路地が醸し出す鎌倉らしさは、
当然ですが、
消えて無くなっています。
このままでは、
鎌倉の風情ある路地は、１０年後くらいには
ほとんど消滅してしまうのでは・・・？
私は気がかりでなりません。
それにしても・・・
道路というのは、本当に、
幅４メートルがきっちり確保されていなくては
いけないものなのでしょうか？
延焼予防・・・？
いま建てられている家は、断然燃えにくくなっています。
家具等が燃える内側はともかく、
少なくとも外壁を越えての類焼ということに関しては・・・。
緊急車両・・・？
車が入り込めない路地だからこそ、
お年寄りも子供も、安心して歩いていられるという場合も
決して少なくはないはずです。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
「壁に貼るシール」は賃貸住宅のお手軽空室対策？
2013年02月05日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
空室対策のひとつとして、
壁のクロスをインパクトのある派手なものに貼り替える・・・
あるいは、
入居者に好きなものを選んでもらう・・・
最近これらを試みる管理会社や
オーナーさんが増えています。
ちなみに、
後者の「壁紙セレクト」サービスを最初に始めたとされているのが、
四国は松山にある、
「日本一すごい！」との評価も聞かれる管理会社さん、
（株）日本エイジェントさん。
訪問記事を昨年秋、
このブログに掲載させていただきました。
そこに加えて最近、
もっと手軽で、
入居者にとってはもっと自由気ままな、
「壁のクロスの上に貼るシール」
と、いうのが販売されているとのこと。
たとえばこれを入居者へプレゼントすることで、
競合物件との差別化がはかれるのか？
あらかじめ物件の壁に貼って演出。
内見者の目をひくことができるのか？
オーナーズ・スタイル編集部でも
早速インターネットで商品のひとつを購入。
これを私の自宅で試してみました。
なお、気になる価格は・・・？
とても安く、今回選んだものの場合、千円もしません。
「韓国製」とのこと。
色々なデザインが用意されている中、
緑色をした、
観葉植物のような柄の、無難そうなものをとりあえず購入。
私の家の
薄いベージュのビニールクロスの上から貼ってみました。
結果・・・
部屋は確かに華やかな雰囲気に。
ですが、
苦労したのは貼りつける位置。かなり悩まされます。
商品には見本となる写真が付いているのですが、
なかなかそのようには美しくおさまらないのです。
ただし、このシール、
貼っても、割と楽に剥がすことができます。
かといって、簡単に剥がれ落ちることもありません。
跡もつきません。
ですので、あちらこちら、さまざまに貼る位置を変えて、
試してみることはできるのですが・・・
「私にはセンスがないのか・・・!?」
しまいには自信を喪失。
ショックをうけた次第です。
ですが、
相手が美的センスにあふれた入居者ならば別。
プレゼントすればとても喜んでくれるかもしれません。
また、同様にセンスのあるオーナーさんならば、
安価に、手軽に、
物件を演出することができるかもしれません。
なお、この商品でやや気になったのは、
（この商品にかぎってのことかも知れませんが）
光が当たると、表面が「テカる」こと。
昼間の日差し、夜の照明、
当たる角度によっては、いずれにおいてもテカりが発生。
素材改良の余地があるな、と感じました。
今後、私達賃貸住宅オーナーにとっての大きな力に
成長してくれるのか、
どうなのか、
見守っていきたい商品のひとつといえるでしょう。
※インターネットで色々な商品をご覧になってみたい皆さんは、
検索エンジンに、
「壁に貼るシール」、「壁に貼るステッカー」
などと入力して、検索してみてください。
沢山の情報が得られるでしょう。
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