こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 鎌倉唯一の五重塔は明治生まれ。江の島に近い日蓮ゆかりの「龍口寺」
- ４月１４日、弊社主催の賃貸経営フェスタ、ぜひお越しください！
- ２９号の人気記事をご紹介！いま「相続」に集まっているオーナーさんのご関心
- 若い女性が支持？新しい賃貸住宅のかたち・ソーシャルアパートメントとは
- 鎌倉の素敵な「桜の路」。八幡宮を少し通り過ぎたところにあります
- 厳しい市況。アンケートから読み取れる賃貸住宅オーナーさんの「ご奮闘」
- 朗報？リスク？平成２４年の住宅着工戸数、賃貸住宅は４年ぶりに「増」
- 魅惑の如意輪観音像が待つ鎌倉・西御門の来迎寺
- 賃貸オーナーさんが「大規模修繕費を４割も安くする男」にするどく質問！
- 「物件力」アップのヒント？子どもの勉強のための「リビングの充実」
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
厳しい市況。アンケートから読み取れる賃貸住宅オーナーさんの「ご奮闘」
2013年03月19日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
昨年末に読者の皆さんのお手元にお届けした、
オーナーズ・スタイル２９号。
読者アンケートの結果から、
「高齢化もなんのその」とばかりに、
日々、厳しさを増すマーケットと格闘されている皆さんの姿が、
浮かび上がっています。
まず、
読者のご年齢層です。
６０代以上のシニアの皆さん・・・
６０代 ２６．５％
７０代 ２３．０％
８０代 ５．８％
９０代 １．０％
計 ５６．３％です。６割弱をシニアの皆さんが占めています。
ミドル層は・・・
４０代 １２．８％
５０代 ２６．８％
計 ３９．６％ 約４割です。
さらに若い層は・・・
２０代 １．６％
３０代 ２．６％
計 ４．２％ 大変わずかです。
以上から平均年齢を算出すると、
６０歳前後となります。
７年前の本誌創刊のころと比べると、読者は増えていますし、
入れ替わってもいますが、
平均しての高齢化は、確かに進んでいるようです。
さて、
次にこうした皆さんへ、
「２０１２年のご自身の賃貸経営の状況について、
１～２年前と比べ、どう感じていますか？」
と、お尋ねしてみました。
その結果は・・・
きびしくなった ６５．８％
変わらない ２８．３％
よくなった ３．３％
わからない ２．６％
やはり、
「きびしくなった」の声が６割以上。
ですが、
「変わらない」と「よくなった」を合わせた数値も意外に伸び、
３割を超えています。
うち続く逆風市況の中、
読者オーナーさん、ご奮闘の様子が窺われます。
さらに、
「賃貸経営のお悩み事、相談したいこと」
をお尋ねしてみました。
その結果は・・・
空室 ３６．２％
リフォーム・大規模修繕 ２２．３％
税金・相続 １６．２％
管理 ９．１％
滞納・入居者トラブル ７．２％
建築・有効活用 ４．５％
売却 ４．２％
その他 ２．３％
ない ３２．１％
三人におひとり以上のオーナーさんが、
「空室」に悩んでいます。
しかし一方で、
「お悩みはない」とされるオーナーさんも、
三人にひとり。
たびたび話題にのぼる、「オーナーさん二極化の時代」を
反映するものなのでしょうか。
多くの「お悩みあり」のオーナーさんが、
「なし」にポジションチェンジできるよう、
本誌の充実、役立つセミナーやフェスタの開催、
「大家さんの会」の充実、等々、
私達オーナーズ･スタイルは、
これからも努力をかさねていく所存です。
ちなみに・・・
他社さん・他者さんが行なうこうしたアンケートでは、
オーナーさんのお悩みごととして、
その一番に、
「滞納」 「原状回復」
と、いった、
入居者とのトラブルにかかわる案件が入ってきがちです。
ですが、
上記をご覧のとおり、
オーナーズ・スタイルの読者の皆さんにかぎっては、
それとはやや違った様子。
この要因について、
特に把握はできていませんが、
とても興味深いことと思い、注目しているところです。
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
朗報？リスク？平成２４年の住宅着工戸数、賃貸住宅は４年ぶりに「増」
2013年03月18日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
先々週、３月４日のこの「賃貸経営お役立ち情報」では、
と、題し、
入居者募集において、比較的有利と思える「築浅物件」にも
見逃されやすいウィークポイントがあることを
三井住友トラスト基礎研究所さんのレポートをご紹介しながら、
皆さんにお伝えしたところです。
そのウィークポイントとは・・・
入居者が退去し、新たな募集を迫られた際、
いわゆる「築古物件」と比べると、
築浅物件では、
賃料が以前よりも大きく下落しやすい傾向にあること。
推定されるその主な理由は、
「新築物件との競合に直接さらされやすい」から。
そのため、
「築浅物件においては、既存入居者の退去を
なるべく避けられるよう、
彼らに対し、長期間入居し続けてもらえるような
対策を講じることが実は重要」
の旨、結ばれている上記レポートですが、
そうなると、
当然気になってくるのが、
目下の新築賃貸物件の着工数です。
そこで、
国土交通省がこの１月に公表した
「建築着工統計調査報告」をひもとくと、
平成２４年の「貸家」は３１万８５２１戸で、
前年比１１．４％増、４年ぶりの増加。
首都圏の数値に限ると、
１１万２８１９戸。前年比７．４％の増加となっています。
ちなみにこちらも、４年ぶりの増加です。
なお、上記双方の「４年ぶり」を詳しく言えば、
「平成２０年における『増加』以来の増加」
と、いうことになりますが、
ご存知のとおり、
この平成２０年の秋に、世界を襲ったのが、
あの「リーマンショック」です。
それ以来長引いた傷の痛みが、
賃貸住宅市場においては「いまやっと癒えつつある」と、
見ることも出来そうですが、
この傾向、
上記三井住友トラスト基礎研究所さんのレポートの内容を
踏まえるとするならば、
現在、築浅物件をお持ちでいらっしゃるオーナーさんにとっては、
やや気になるところ。
まさに、
「既存入居者の退去をなるべく避けられるよう対策を」
との提言、
心に留めておくべきといってよいでしょう。
「建築着工統計調査報告」・国土交通省の報道発表は →こちら
報告書本体は →こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
魅惑の如意輪観音像が待つ鎌倉・西御門の来迎寺
2013年03月15日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでもいくつか紹介してきたこの「鎌倉大家日記」。
先週は北鎌倉にある時宗のお寺、
「光照寺」を紹介させていただきましたが、
今週は鶴岡八幡宮からほど近い、
やはり時宗の寺、
西御門の来迎寺（らいこうじ）を紹介いたします。
なお、このお寺を紹介する場合、
ちょっと注意をしておかなければならないことがあります。
それは、
ご存知の方も多いことでしょう。
鎌倉には、
もうひとつ、来迎寺があるのです。
もうひとつの来迎寺は、材木座と呼ばれる地域、
鎌倉駅からは南西方面、
やや海に近いところにあります。
こちらは鎌倉幕府誕生の礎を築いた一人として有名な、
三浦義明ゆかりの寺として知られています。
一方、
今日ご紹介する来迎寺は、
鎌倉駅から見ると、北東の方角。
鶴岡八幡宮境内の裏手にあたる
西御門（にしみかど）という地域の山あいに、
静かに佇む小さなお寺です。
ちなみに、この来迎寺を訪問される際、
多くの人は、
鎌倉駅から雑踏の小町通りや若宮大路を通り抜け、
にぎわう鶴岡八幡宮の門前を横目に通り過ぎたのち、
横浜国立大学附属鎌倉小・中学校の脇をかすめて、
細い通りを北上されていくものと思います。
大勢の人々の声や、自動車の音が次第に消え、
鳥の声や風の音に変わってゆく様子を
感じとることができるでしょう。
来迎寺の見どころは、
何と言っても、
ここにまつられている、妖艶とも評される魅惑的な仏像、
如意輪観音像です。
如意輪観音とは・・・
密教が、
観音菩薩（観世音菩薩・観自在菩薩）の示す多様な慈悲の姿、
慈悲のはたらきを
多面多臂、
すなわち多くの顔や腕をもつ姿としてかたちに表した、
「変化観音」のひとつ。
見聞きされることが多い十一面観音や、
京都・三十三間堂で有名な千手観音などとともに、
いわゆる「六観音」を構成する、重要な観音様です。
なお、その代表的なお姿は、
お顔一つ、腕六本の一面六臂。
右ひざを立てつつ、
一本の右手が頬をささえる「思惟（しゆい）」のスタイル。
来迎寺の如意輪観音様もやはりこのかたちをとって
おられますが、
その造像の具合は大変肉感的で、
どことなく体温さえも伝わってきそう。
大きさがほぼ人間に近いこともあって、
ふしぎななまめかしさが、
周囲に醸し出されています。
鎌倉でも必見の仏像のひとつといっていいでしょう。
南北朝時代の作品といわれ、
鎌倉地方に特有の「土紋（どもん）」と呼ばれる装飾が
ほどこされていることでも有名です。
西御門・来迎寺の境内
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
賃貸オーナーさんが「大規模修繕費を４割も安くする男」にするどく質問！
2013年03月12日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先月、２月６日のこと。
「賃貸マンションの大規模修繕費を大幅に安くする方法」
をテーマに、
セミナーを開催させていただきました。
定員２０名のミニセミナーです。
「近いうちに１千万円を超える規模での大規模修繕を予定されている
賃貸マンションのオーナーさん」にのみ、
ご応募を呼びかけさせていただいたものです。
結果、
２４名のオーナーさんがご来場。
通常、２割ほどの皆さんが
当日、ご参加をキャンセルされるため、
今回もそれを見込んで、ご応募を受付け。
「定員２０名」にほぼおさまる予定だったのですが、
この日に限っては、
ほとんどキャンセルは無し。
降りしきる小雨がいまにも雪に変わろうか・・・という
寒い日であったにもかかわらず、
会場は熱い雰囲気。
熱心な皆さんの想いがひしひしと伝わってきた次第です。
講師はマンション管理組合コンサルタントで、
株式会社シーアイピー代表取締役の須藤桂一さん。
マンションの大規模修繕費を３割から４割も減らすことが可能という、
そのノウハウをひっさげ、
多くのマンションユーザーや管理組合から
絶大な信頼を寄せられている話題の人。
「ワールドビジネスサテライト（TV TOKYO）」や、
「週刊ダイヤモンド」、「日経ビジネス」など、
有名メディアでも数多くご発信。
著書も大評判。
当ブログでも、
過去にご紹介をさせていただいたことがありました。（→当該記事）
さて、６日当日。
セミナーに割り当てられた時間は９０分。
その後、３０分間の質疑応答。
数多くのするどい質問が、
集まったオーナーさんから寄せられました。
これにはそばで聞いていた私の方がびっくり。
建物や修繕工事にかかわる専門用語がいくつも混じる、
具体的なその内容。
一方、
オーナーズ・スタイル編集長兼アパートオーナーとはいえ、
マンションを建てた経験はない私です。
交わされる質問についても、回答に関しても、
恥ずかしながら、
その６～７割程度しか、
はっきりとは理解することができませんでした。
なお、
すべての予定を終えたのち、
須藤さんはこんな感想を私に伝えてくださいました。
普段は分譲マンションの管理組合の皆さんと
仕事をされることが多い須藤さん、曰く、
「さすがに経営者である賃貸マンションオーナーさんは、
詳しいですね。それにとても真剣です」
ご応募、ご参加くださった皆さんへ、
あらためて、
心からの御礼を申し上げます。
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「物件力」アップのヒント？子どもの勉強のための「リビングの充実」
2013年03月11日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
東京ガスさんの社内シンクタンク、
東京ガス都市生活研究所が公表している
「都市研ミニレポート」、
ＶＯＬ．６
「小学生のママが求める、子どもとすごす時間と住まい」の中で、
とても面白い提言がされています。
ご紹介いたしましょう。
「子どもが小さいうちはリビングで勉強がしやすいよう、
勉強道具の収納スペースや、
読み書きがしやすい照明などを設けると、
より使いやすくなるかもしれない」
この根拠として、三つのデータが示されています。
まずひとつ目です。
「末子が小学生」であるママの約８割が、
週１日以上、子どもと一緒に勉強。
毎日、もしくは週５～６日、と答えたママの割合も
４割近くに。
さらには、６５％のママが、
「今後、子どもと勉強をする時間を増やしたい」と、希望。
小学生の子どもをもつ現代のお母さん達の
教育熱心な様子がとてもよく窺えます。
さらに二つ目。
平日にママ達が子ども（末子小学生）と一緒に勉強する場所の
約８割が、
「居間・リビング」です。
そしてこれに続くのが、子ども部屋・・・
ではありません。
答えはダイニング。２割近く。
対して、「子ども部屋」との回答はぐっと下がり、１２％。
小学生の多くが、自室ではなく、
いわゆる「お茶の間」で、お母さんと一緒に勉強していることが
おおむね示されているかたちです。
最後に三つ目。
平日に子ども（末子小学生）が、
「ひとりで」勉強する場所・・・は？
ここでも「居間・リビング」の答えがトップ。
約７割の数値を示しています。
いかがでしょうか。
このように示されてみれば、
なるほど確かに、
子どもが小さなうちは、小さなうちほど、
便利な学習机が置かれた子ども部屋は「勉強部屋」ではなく、
遊び部屋。
教育熱心なおうちほど、
リビングやそのまわりの空間こそが勉強の場になっている・・・
そんなかたちが、
情景としても、頭に浮かんでくるようです。
もう一度掲げましょう、
「子どもが小さいうちはリビングで勉強がしやすいよう、
勉強道具の収納スペースや、
読み書きがしやすい照明などを設けると、
より使いやすくなるかもしれない」
とのこの提言、
特にファミリー向け賃貸住宅のオーナーさんは、
胸に留めておいていいかもしれません。
上記レポートについてのプレスリリースは →こちら
レポート本体は →こちらです。
（上記のほかにもいくつか興味深い調査結果が公表されています）
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賃貸経営の近況、ちょっといい話、困りごと、苦労話など、
オーナーが何でも自由に書き込める掲示板です。
最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
