こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
クルスの門で知られる、たたずまい静かな鎌倉・光照寺
2013年03月08日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
お寺めぐり、神社めぐりをされる皆さんが、
春夏秋冬、
ひきもきらず訪れる鎌倉。
そうした中、
あまり観光客の姿を見ない、
隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでもいくつか、
この「鎌倉大家日記」で紹介してきました。
今回は「光照寺」。
最寄は北鎌倉駅。
駅前から、多くの人々が歩む方向、
すなわち建長寺や東慶寺、
あじさい寺・明月院のある方向に背を向け、
４００メートルほど歩いてください。
鎌倉小坂郵便局の斜め前の角を左に折れて進むと、
間もなく、光照寺の門前です。
光照寺は、時宗のお寺です。
時宗が興ったのは鎌倉時代。元寇の頃。
開祖は一遍上人。
いわゆる浄土教の一宗派とされ、阿弥陀仏を信仰しますが、
その教義はとにかく徹底しています。
ひとことで言えば、
「人間が皆、極楽往生することは、
阿弥陀仏がもうこれをお決めになってしまわれていること。
たとえ阿弥陀仏を信じていなくとも、
誰もが勝手にすくわれてしまうのです。
皆で喜び合おうではありませんか」
と、そんなところでしょうか。
ちなみに光照寺さんのウェブサイトを見ると、
「時宗の布教にあたっては、『信じることを要求しない』という、
およそそれまでの宗教には全く見られない態度が
根本にある」
の旨、書かれています。
信じるかどうか、という、
宗教が宗教であることの前提を
自ら取り外してしまっているわけですから、
考えようによっては、時宗はものすごい教えです。
そんな時宗のお寺、光照寺には、
大変めずらしい、あるものがあります。
それは、クルスの紋。
山門に、
十字架を重ねたような模様の紋章が掲げられているのです。
その正体、
九州の岡藩、中川氏の家紋。
「中川クルス紋」と、呼ばれるものであるのだそう。
かつて、キリスト教が厳しく禁止されていた
江戸時代、
鎌倉に潜伏していた「隠れキリシタン」が
この紋を信仰のよりどころにしていたとも言われ、
上記、光照寺さんのウェブサイトによれば、
「フィリピン・ルソン島で発見された
江戸時代のキリシタンの文書の中から光照寺の名前が出た」
「江戸時代、ある人がキリシタンである疑いをもたれ、
役人に連行されそうになった際、
光照寺の住職が、『この人は当方の檀家』と証言、
たすけられた話が残っている」
・・・とのこと。
事実であれば、光照寺は、
「信じることを要求しない」という時宗のすごい教義を
ここで大いに発揮、
当時は重大な犯罪人として扱われていたキリスト教徒たちを
寛容に受け入れていた・・・。
そんな気配をうかがわせるものです。
四季折々の花も美しい、佇まい静かな、
小さなお寺です。
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
「みんなの掲示板」の入口は「大家さんの会」トップページに。
読むだけでなく、書き込むなら、ぜひ会員登録をお願いします！
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
先月開催の「オーナーのための『相続対策（得）フェスタ』」・・・御礼とご報告です
2013年03月05日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先月２月２日、新宿住友ビルにて、
オーナーズ・スタイル主催
「オーナーのための『相続対策（得）フェスタ（マルトクフェスタ）』」
を開催いたしました。
約２５０名の皆さんにご来場いただきました。
心より御礼申し上げます。
以下、ご報告です。
まず、ご来場くださった皆さんの、あるプロフィールです。
アンケートをひもとくと・・・
ご年齢については、
６０歳以上の方と、それ未満の方が、ちょうど半々。
これから財産を次世代に渡される方
＝被相続人が約６割
これから財産を受け取られる側の方
＝相続人が約４割
と、いう比率でした。
ちなみに、高齢化の進展によって、
相続人が相続する時点での年齢も上昇傾向にあります。
国土交通省「世帯に係る土地基本統計」によれば、
２００８年には、
世帯主の相続時の年齢が６０歳以上である世帯が
６割近くにのぼっています。
相続される財産が、即、
相続人の老後をささえる資産となる割合が
高まっているともいえるのです。
今回ご来場の皆さんにおける、
「相続人が約４割」という結果は、
こうした状況を反映し、
「相続を受ける側の意識がどんどん高まっている」
ことを示していると、
いえるものであるのかもしれません。
さて、
多くの皆さんが当フェスタの会場にて、
相続対策についての「セミナー」をご聴講されました。
そこで、
「今回のフェスタに参加し、今後どのような対策を行おうと思いましたか？」
と、アンケートしたところ、
回答の上位は、以下のとおりでした。
（数字は総回答者に占める割合））
不動産の売却・購入・組換 ３６％
遺言書作成 ３３％
生前贈与 ２５％
生命保険へ加入 １８％
法人化 １２％
賃貸住宅の建設 １０％
賃貸住宅のリフォーム ９％
「不動産の売却・購入・組換」がトップ・・・
実は少し意外でした。
これまでオーナーズ・スタイル本誌においては、
不動産の組換えの有益性をお伝えする記事を数多く
掲載してきました。
とはいえ、
地主さんとそのご家族にとって、
土地はやはりかけがえのないもの。
売却等については、「それでも消極的な方が多い」というのが
印象だったのですが、
間近に迫る相続税の増税は、
そんな気持ちを揺るがすほどのインパクトを
多くの皆さんに、
及ぼしているのかもしれません。
あるいは、相続人世代を中心に、
土地を所有することへの重視、そのものが
薄らいできているということなのでしょうか。
なお、６番目の「賃貸住宅の建設」ですが、
「すでに行なった対策」の部では、
堂々の１位でした。
賃貸住宅オーナーさんの集まりなので、
当然といえば、当然ですね。
ちなみに、上記「直接的な対策」のほかでは、
以下が高ポイント。
相続税計算 ２３％
専門家に相談 １９％
身内との話し合い １６％
今回のフェスタでも、
セミナー以外に、参画企業・税理士法人さんなどの
相談ブースが出展されましたが、
「相続」という個別性の高いテーマのせいか、
いつもの「賃貸経営（得）フェスタ」以上に、
ブースでの熱心なご相談風景が、
数多く見られた印象です。
そんな、
相談ブースでご相談をされた方に、
その満足度をお聞きしたところ、
なんと、
９８％の方から「満足した」とのご回答をいただいています。
うれしいこの数字に、
我々も驚き、大変喜んだ次第。
皆さん、次回のフェスタでも、ぜひ、相談ブースでのご相談を！
なお、私達オーナーズ・スタイルのフェスタは、
セミナーと相談ブースが中心。
展示物はほとんどありません。
一方、多くの似た催しを拝見すると、
たくさんの展示物が、会場で、より目立つことを競い合っています。
もちろん、それによって、
賑やかで楽しい雰囲気が醸し出されることに
間違いはありません。
ですが、
オーナーズ･スタイルは、あえて実質本位。
本誌の広告ページをご覧いただく
↓
それにより参画企業の商品・サービスの内容や
アピールポイントを知っていただく
↓
相談ブースでは中身の濃い具体的なご相談を！
そんな流れを
一応の想定としてあります。
以上、
ご好評いただいた
「オーナーのための『相続対策（得）フェスタ』」
またの開催をどうぞお楽しみに！
１００人以上のご参加者であふれ、立ち見の出たセミナーも。
税制改正に係るテーマは特に人気でした。
今回、相談ブースは８つ。
ただし、自由に使えるテーブル席も多数ご用意。
長時間にわたって熱心にご相談されるオーナーさんも
数多くいらっしゃいました。
今回が３回目となる
フェスタ閉幕後のオーナーさん同士の懇親会。
ワイン、ビールなどが飲み放題。
名札を胸に付けていただいたので、
コミュニケーションもより円滑に。とても盛り上がりました。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
避けたい「退去」！築浅物件のウィークポイントを指摘したレポートです
2013年03月04日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
この１月に公表された、
三井住友トラスト基礎研究所によるレポート、
「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」
賃貸住宅の経年劣化による賃料下落について、
興味深い分析が示されています。
同レポートによると、賃貸住宅の賃料において、
「築浅の時期と築古の時期では、
経年による賃料への下げ圧力は異なるはず」。
そこで、
「成約事例のデータから５７２本のモデルを構築、
経年が賃料に与える影響を分析した」
と、しています。
その結果・・・
「賃料にもっとも大きな下げ圧力がかかってくるのは、
築３年～築１０年あたり」
いわゆる「築浅」とされる時期。
まだ物件が新しいことが、いわばアダとなり、
「新築物件との競合に直接さらされやすい」
と、いうのが、
当レポートの推測するその理由です。
むしろ築１１年あたりを超えてからの方が、
新築物件と直接比較されにくくなり、
「築１２年も１３年もあまり変わらない」
と、いった認識も生じてくるなど、
下げ圧力は低くなると、分析されています。
「築浅の時期であれば、新しい入居者を
見つけやすいと考えるオーナーさんも多い。
しかし、この時期は賃料に大きな下げ圧力が
かかっている時期でもある・・・」
よって、高まるのは、
退去 →入居者募集 →賃料大幅下落
→見込まれていた収益が大きく削られてしまう・・・
というリスク。
いま現在、高い賃料を払ってくれている既存入居者の退去を
なるべく避けられるよう、
「彼らに対し、長期間入居し続けてもらえるような
対策を講じることが、実は重要」
と、当レポートは結ばれています。
レポート「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」は →こちら
レポート本体は →こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
美しいものは梅ばかりではありませんでした。横須賀「田浦梅の里」
2013年03月01日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
梅の開花が少し遅かった今年。
ご近所の庭でちらほらと咲き出した先月の１７日（日）、
梅の花見に行こうかな、と思い立ちました。
行き先に選んだのは、
横須賀市の「田浦梅の里」（たうらうめのさと）。
荏柄天神社はじめ、庭に梅の咲く神社仏閣ならば、
私の住む鎌倉には多数。
ですが今回、
たまには「梅林」を見てみようと思った次第です。
ちなみに鎌倉で梅林といえば、
十二所果樹園（じゅうにそかじゅえん）が有名です。
私は何年か前に行ったきりですが、
５００本ほどの梅の木があります。
しかし今回は、
その約４倍の２０００本が咲きほこるという、
近くの町の名所へ、
足を伸ばすこととしてみました。
ＪＲ横須賀線に乗り、
鎌倉駅から３駅目の田浦駅で下車。
徒歩２０分くらいで梅林の入口に到着。
公式のウェブサイトによれば、
（一般財団法人シティサポートよこすかのサイト）
昭和９年、
皇太子殿下(現在の天皇陛下)のご生誕を記念して、
山の所有者を中心とした地元の人たちが
７００本の梅を植えたのがこの梅林のはじまり。
昭和５７年頃から隣地に市が植樹を行ない約２０００本に。
面積は約６千平方メートル。
「かながわ花の名所１００選」に選ばれた
三浦半島唯一の梅林とのこと。
平成１７年には天皇皇后両陛下のご来訪も
たまわっているのだそうです。
入口からはのぼり坂が続きます。
展望台のある頂上まで、１０分くらいでしょうか。
日頃運動不足の私は、息が切れてしまい、大変。
そして楽しみだった梅は・・・！
なんと、この日、
まだほとんど咲いてはいませんでした。
開花率はわずか１％ほど。
ちゃんと確認してから来るとよかった・・・
そう悔やんでも、もはや遅し、です。
同じ日、「ちらほら咲いていた」鎌倉市街は、
ここよりもやや温暖・・・と、いうことなのでしょう。
ですが、
美しいものは梅の花ばかりではありませんでした。
地元のシニアの皆さんです。
お揃いのジャンパーを着て、観光ボランティアとして、
いきいきと、楽しそうに
お客様を案内されています。
その姿に、大変感動しました。
地図を広げていると笑顔でお声がけくださるなど、
とてもフレンドリーで親切です。
黙っていても観光客が大勢押し寄せる鎌倉では、
まず見かけない景色といっていいかもしれません。
おもてなしの心を深く感じました。
そして、眼下には東京湾。
青い海が広がっています。
次は必ず満開をねらって・・・
またぜひ来なければならない場所が、ひとつ増えました。
ちなみに、
この梅の里の近くに、三浦按針の墓（供養塔）があります。
みうら・あんじん（ウィリアム・アダムス）をご存じでしょうか？
１６００年に日本に漂着、
徳川家康に取りたてられ、武士となったイギリス人です。
１９８０年に日本でも公開された映画「将軍 ＳＨＯＧＵＮ」の
主人公のモデルでもあります。
●田浦梅の里
●横須賀市田浦泉町９２
●ＪＲ横須賀線「田浦」駅から徒歩２０～３０分
●駐車場はありません
詳しくはウェブサイトへ →こちら
開花率１％・・・ですが、その１％は見事に咲き、
香りもしっかり放っていました。
満開のときは素晴らしい景色になるはずの梅の小道
梅の里の頂上からは東京湾が見渡せます。
たくさんの船や、房総半島も。
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