こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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- ９９％の皆さんが「次回も参加したい」！ ４月１４日のフェスタのご報告・その２
- マンションの１階、こんなテナントに入ってほしい！それとも・・・？
- その名は「玉縄城」。実は鎌倉には戦国の名城もありました
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- 東京地裁が判決。「耐震性不足」は退去を求める際の正当な事由
- 大船駅から程近く。龍宝寺には地域の「宝」が満載です
- 胸を衝かれるメッセージも。カリスマ大家さん・安藤泉さんのご講演
- 賃貸は不安・・・独身女性・おひとりさまがマンション購入を決めた理由
- 鎌倉に「湖」がある・・・！ご存知ですか？緑の森に囲まれた散在ガ池
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
東京地裁が判決。「耐震性不足」は退去を求める際の正当な事由
2013年05月20日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
３月２８日、
東京地裁がある新しい判断を示しました。
賃貸物件として使用されている建物の
耐震性不足が、
「賃借人に退去を求める際の正当な事由に当たる」
と、いうものです。
争いの舞台となっていたのは、
ＵＲ（都市再生機構）が所有、管理する東京都内の団地。
鉄筋コンクリート１１階建て、２５０戸という規模。
竣工は１９７１年。
老朽化などにより、
現行の耐震基準を大きく下回っています。
そこでＵＲは、
耐震改修を行なう場合、費用が多大になることなどを理由に、
解体を決定。
住人には移転への協力を求めましたが、
「解体ではなく耐震補強工事をするべきだ」などとして、
７世帯がこれを拒否。
これら入居者に対し、ＵＲが、
部屋の明け渡しを求める訴訟を起こしたというものです。
ここで裁判の焦点は、
おなじみの「借地借家法」にもとづく判断に。
建物の耐震強度の不足が、
賃借人に退去を求めることができる「正当事由」にあたるか、
否かが、
争点となりました。
結果、東京地裁が下した判断は、
「正当事由と認められる」。
今回ＵＲが行なった、
建物を取り壊す、との判断を妥当なものとした上で、
同じくＵＲが入居者に対して行なってきた、
移転先の斡旋、引越し費用の補填などについて、
これらを「手厚い内容」と評価、
・判決確定前に、ＵＲが、被告である入居者を退去させられるよう、
仮執行を宣言
・建物が明け渡されるまでの違約金として、
上記入居者に、１ヶ月あたり、
月額賃料相当額の１．５倍の支払いを求める
・・・など、
被告入居者にとっては、
かなり厳しいともいえる判決が下されています。
これに対し、
今回、初めての判例として
「耐震性不足が正当事由と認められた」ことについては、
「耐震改修にかかる重い費用の負担が、
賃貸物件の改修の実施自体を躊躇させているという、
多くの現状がある中、
今後の判断に際して意義あるもの」
とする意見もある一方、
「賃借人にとっては、耐震性の低い住宅に住み続けるか、
出て行くか、
安易に選択を迫られることにつながりかねないもの。
単に入居者を追い出したいがために、
耐震性不足を理由にかかげる事例が増えやしまいか」
と、する意見もあり、
被告入居者側の控訴を受けての今後の東京高裁の判断が、
ふたたび、
注目されるところです。
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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読むだけでなく、書き込むなら、ぜひ会員登録をお願いします！
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
大船駅から程近く。龍宝寺には地域の「宝」が満載です
2013年05月17日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
今回は、
大船駅から徒歩２０分ほど。
玉縄の地にたたずむ曹洞宗のお寺、
「龍宝寺」をご紹介します。
初めて、
この龍宝寺を訪れ、山門をくぐられた方は、
まず、
その広々とした境内の様子に驚かれるかもしれません。
明るく、見通しがよく、
その一部は、
ちょっとした小学校ほどにも見える、
比較的大きな幼稚園の園舎とグラウンドにも割かれています。
龍宝寺はもともと、
いわゆる「七堂伽藍が並ぶ」と言われるような大寺でした。
その面影は、
明治、大正を経てもなお残っていたのですが、
残念なことに、昭和２６年、
大きな火災がこのお寺を襲いました。
このとき、山門など一部を除いて、
建物等々、そのほとんどが焼失。
いまある本堂は、そののち新たに再建されたものです。
龍宝寺の歴史は、文亀３年（１５０３）、
北条綱成（つなしげ・つななり）が建てた香花院にはじまります。
ただし、
北条とはいってもこの北条氏は、
鎌倉幕府のリーダーである執権を輩出しつづけた、
あの北条氏ではありません。
北条綱成は、玉縄城の城主。
戦国大名のさきがけの一人、北条早雲を祖とする
「後北条氏」の家臣です。
なお、この後北条氏が、関東支配のかなめとして置いた城が
いま述べた玉縄城。
龍宝寺の西方、
いまは清泉女学院中学高等学校などが建つ山の上に、
かつては広大な規模で広がっていました。
すなわち、龍宝寺のある場所は、
この玉縄城のおひざもと。
龍宝寺は、
玉縄城を支配していた「玉縄北条氏」の菩提寺です。
さて、
さきほども触れたとおり、
火災によって多くの建物を失ってしまっている龍宝寺ですが、
実はここには、
見逃せない古い建物が、一棟、置かれています。
「旧石井家住宅」です。
龍宝寺の近隣、関谷というところにあった
元禄時代頃に建てられたと推定される農家を移築したものです。
国の重要文化財にも指定されている大変貴重な遺産で、
鎌倉の大切な宝のひとつです。
屋根は茅葺。重厚な土壁。
中にも入ることが出来ます。
ぜひ、ご覧になってみてください。
昼なお暗い屋内に、独り佇めば、
音の消えうせた周囲の壁から、
江戸時代に生きた人びとの吐息が、ほんのかすかに
漏れ伝わってくるようです。
さらに、もうひとつ、
旧石井家住宅の隣、山門近くに、白い壁の二階建てが建っています。
こちらは古いものではありませんが、
面白いのはその中身です。
「玉縄ふるさと館」といいます。
「玉縄民俗資料館」が平成２２年にリニューアルされたものです。
きれいに整備された博物館・・・という様子のものではありませんが、
館内には、
地域の旧家から集められた農具、生活用具などのほか、
発掘品、出土品、玉縄城関連の遺物、
資料等々がぎっしり。
興味深いこと以上に、
これらを集めたり、持ち寄ったりした地元の人々の熱意に、
暫し胸打たれる思いです。
なお、
龍宝寺への行き方ですが、
大船駅から歩いて向かわれる場合、
「神奈川県立フラワーセンター大船植物園」が目印になります。
→こちら をご覧下さい。アクセス方法が書かれています。
フラワーセンターまでは、
大船駅西口から徒歩１６分ほど。
さらに龍宝寺へ向かうには、
フラワーセンター前を通る「南東～北西」の道を
駐車場を左手に見ながら、
北西に進みます。
すると、すぐ前方にトンネルが見えてくるはずです。
車も通るトンネルですが、
中は広く、とても短いため、
排気ガスに苦しめられることはまずありません。
ご安心を。
くぐり終えると、間もなく右手に・・・
龍宝寺の茅葺の山門を見つけることができるでしょう。
昭和の火災を切り抜けて生き残った、
元禄期のものとされる貴重な山門です。
旧石井家住宅内部
龍宝寺山門と、右に玉縄ふるさと館
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
胸を衝かれるメッセージも。カリスマ大家さん・安藤泉さんのご講演
2013年05月14日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
４月１４日日曜日、
新宿ＮＳビルにて開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催
「春の賃貸経営（得）フェスタ（マルトクフェスタ）」。
多くのオーナーさんからの絶大な支持を集める
「カリスマ大家さん」と呼ばれる存在のひとり、
安藤泉さんにも、ご講演をいただきました。
安藤さんがはじめて賃貸経営のスタートを切られたのは、
いまから２２年半ほど前。
１９９０年の末頃。
理由は相続税対策でした。
建設費は全額を借入れ。
しかも、出来上がったその物件は、
小規模な木造アパートなどではありません。
ＲＣ造・総タイル貼り・５階建て
貸事務所５室を含め、総戸数４４戸という、
いわば「大規模」物件。
その上で、
９０年末・・・というタイミングを聞かされれば、
私達は、「大丈夫？」
と、即座に先行きを危ぶむこともできるのですが、
当時は、ちがいます。
まだ多くの人が、
空前の好景気の終りが目の前に迫っていることなど、
知る由もありません。
間もなく、バブルがはじけてしまうと同時に・・・
安藤さんの前には、巨額の借金とともに、
なんと、
「竣工時の入居は１室のみでした・・・」
とおっしゃる、悪夢のような現状が横たわりました。
そんな、いわばオーナーさんにとっての地獄の淵から、
一念発起、
数々の努力と工夫をかさねて這い上がってこられたのが、
安藤さんなのです。
膨大な借入金と、入居者のほぼいない物件を背負わされた
賃貸経営の素人が、
その後またたく間に、
高額賃料物件にもかかわらず、入居率９９％を長期に保つ、
「カリスマ大家さん」に。
そのノウハウや心構えを尋ねようと、
いまや安藤さんの講演を求める声は引く手あまた。
２００５年に出された著書は、
出版８年目となるいまも、高い評判を維持しています。
（「専業主婦が１０年連続入居率９９％にしたアパマン経営法」）
そんな安藤さんが、
今回のフェスタでの講演でお話しくださった、
もっとも印象的な言葉、
それは
「物件への愛情」です。
安藤さんの物件は、公庫の融資を受けて建てられたため、
当初、入居者から礼金を受け取ることが出来ませんでした。
そのため、
安藤さんの経営ポリシーは、
いまの私達の常識にはるか先んじて、
「入居者には長く住んでいただく。退去を増やさない」に。
退去を増やさないためには、
当然ですが、
物件が常に入居者にとって魅力的でなければなりません。
物件が魅力的であり続けるために、
安藤さんが行なってきたことは、
私達多くのオーナーにとって、通常は発想がしがたいもの。
あるいは、
思いついてもなかなか実行困難なものであるのかもしれません。
安藤さんのマンションは、
なんと、
入居者にとって、住み続ければ住み続けるほど、
設備がより充実し、
新しくなって便利になり、
住み心地がよくなってくるのです。
しかし、
「それには過大な投資が必要なのでは・・・」
と、誰もが思います。
ですが、安藤さんの考え方は違います。
そうした継続的な投資によって、
・空室を出さない
・賃料を下げずに済ませる
・空室が出てもすぐに埋まる
と、いったプラスの状況を維持する。
そうすれば、
そのための出費は、結果として、
さほど経営への圧迫にはならないというのです。
しかも、
安藤さんが指摘されるには、
上記のような「物件への愛情」を注げば、
「入居者の質が下がることもない」
とのこと。
ここはきわめて重要なポイントでしょう。
こうした、
賃貸経営をつねに上向きのスパイラルに乗せつづけるための
投資にかかわる継続的な努力を
安藤さんは、
「物件に愛情を注ぎなさい」
と、いった女性らしい言葉で、表現されているようです。
なお、安藤さんのご講演は、
おそらく別のところでもそうされているのだと思いますが、
「二部制」
になっています。
上記のようなお話のあと、
残りの後半は、
賃貸経営における経理上の戦略にかかわるアドバイスを
してくださいます。
そのキーワードは、「キャッシュフロー」。
ここでのくわしい説明は割愛しますが、
当日も、
「バブルは崩壊。家族全員が巨額な借入金の保証人」
という、大変な危機の中、
安藤さんが身をもって会得された、
減価償却への正しい理解や、借入金返済、金利、納税・・・
これらにかかわる仕組みや心構え、
キャッシュフローを維持するための対策戦術について、
色々とお話をしてくださいました。
なお、
その中で、安藤さんが言われた、
ちょっと目のさめるような言葉・・・
「相続税対策のために賃貸住宅を建てる人は多い。
でも、そのあとで賃貸経営に失敗してしまえば、
結局意味は無いんです」
はっ・・・と、
胸を衝かれるオーナーさんも、
少なくないのではないでしょうか。
上記、安藤さんのご著書の
amazon.co.jp へのリンクはこちらです。
↓
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●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
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賃貸は不安・・・独身女性・おひとりさまがマンション購入を決めた理由
2013年05月13日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
理由はやはり・・・
「家賃を払うよりも買った方がいいから」。
株式会社オウチーノ・オウチーノ総研さんが、
「今までにマンションを購入したことがある」
もしくは、
「今後、あるいは現在、マンション購入を予定している」とする、
２０歳～４９歳の独身女性７９３人に、
「マンション購入を決めた理由」を尋ねたその結果、
「おひとりさまが『マンション購入を決めた理由』ランキング！」
を公表しています。
早速これをひもとくと・・・
マンション購入を決めた理由の第１位は、
２０代、３０代、４０代すべてに共通して、
「家賃を払うよりも（ローンを支払うほうが）よい」
もちろん、
たびたび耳にする声ではあるのですが、
聞くたび、
私達賃貸住宅オーナーの胸に、
チクリと刺さってくるものであるといわざるをえません。
加えて、
注目される点として、
今回のアンケートでは、
回答者の年齢が上がっていくほどに、
マンション購入を決めた理由として、
「将来のため」
との声が上位に上がってきます。
具体的には、
２０代では５位圏外にとどまっている同理由が、
３０代では３位に。
４０代では２位へと、ランクアップ。
背景には、
「年をとると賃貸住宅を借りづらくなる」
同様に、
「家賃を払い続けられなくなるのでは・・・」
と、いった、
いわゆる「老後の不安」が挙げられています。
なるほど、もっともなことだろうな・・・
と、感じられるとともに、
私達オーナーを含む賃貸住宅提供者の側に、
これを払拭してあげられるような準備や体制が、
一般的にはととのっていないことも、
事実として、広く認めざるをえないところでしょう。
とはいえ、
今後の賃貸住宅市場において、
「若者の需要はその人口とともに減り、
代わって高齢者が増えていく」
ことは、当然の流れ。
オーナーや管理会社だけでなく、
地域や行政といった、周辺の存在も含めて、
皆で知恵をしぼっていかなければならない時期が、
目前に迫っています。
なお、ほかにも、
「マンションを購入した『おひとりさま』における、
購入前後での意識の違い」など、
興味深い調査結果をご覧になっていただける、
オウチーノ総研さんの
「おひとりさまが『マンション購入を決めた理由』ランキング！」
→こちら でぜひご確認を。
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編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
先週、この鎌倉大家日記でご紹介した
鎌倉・今泉にある隠れた名刹、
称名寺。
この称名寺へ行かれた際、
ぜひ立ち寄られることをおすすめしたいのが「鎌倉湖」。
鎌倉にある、とても美しい湖です。
え？「鎌倉に湖」なんて、聞いたことがない・・・？
ごもっともです。
実は鎌倉湖は、
やや持ち上げすぎかもしれない、願望まじり（？）の通称。
本当の名前は「散在ガ池（さんざがいけ）」。
面積は９４９５平米。湖岸線延長わずか７７２メートル。
明治２年に灌漑用水池としてつくられ、
その後、
付近の宅地造成に合わせて調整池の機能も整えられた、
いわゆる人工池です。
とはいえ・・・
緑の森の中、ひっそりとよこたわるその姿は、
深い山中にたたずむ秘密の沼、といった雰囲気。
ロマンチックな風景とも言えますし、
あるいは見方によっては、
何か恐ろしい「主」でも棲んでいそうな・・・
迫力ある景色であるともいえるでしょう。
行き方は、
先週の称名寺と同様です。
基点は大船駅です。
駅前のバスターミナルから
江ノ電バス「鎌倉湖畔循環」に乗り、「今泉不動」バス停で
降車してください。
バスに乗っていたときの進行方向のまま、
今泉クリーンセンター（ゴミ処理施設）の建物を横目に、
道なりに歩き続けると、
やがて称名寺に着きますが、
散在ガ池に直接向かう場合は、
バス停から５０ｍほど進んだところ・・・
今泉クリーンセンターの前にさしかかる手前で、
道を右折します。
すると、そこは橋の上。
渡ると、間もなく右手に、
「散在ガ池森林公園」の入り口が見えてきます。
池は、周りを遊歩道に囲まれています。
地面がぬかるんでいなければ、
ぜひ、この小道を歩いて池を一周してみてください。
思いのほか深い森の中、
ハードなアップダウンが続き、
ちょっとした山歩きの気分を味わえます。
さらに、
こんな楽しみ方もあります。
遊歩道を
今回入り口とした今泉不動バス停側とは逆の「南側」に抜け、
一旦今泉台の住宅地に出たあと、
ゆるやかな登り坂をしばらく歩き、
今泉台６丁目公園の奥から、
「天園ハイキングコース」に入るのです。
天園ハイキングコースは、
鎌倉でもっとも有名、かつ人気の山歩きのルート。
４月１９日のこの「鎌倉大家日記」でも、
紹介させていただいたばかりです。（→こちらです）
その際、
「天園ハイキングコースには、建長寺から瑞泉寺へ至る
メインルートのほか、アレンジの楽しみもある」
・・・旨、お伝えしましたが、
まさに今回の散在ガ池ルートもそのひとつ。
魅力的な「アレンジ」の有力候補です。
ご参考のため、
散在ガ池森林公園の地図が掲載されている
鎌倉市公園協会のサイトを
ご紹介しておきましょう。
なお、
散在ガ池は、ホタルの舞う場所としても知られています。
多くの人が、
ここでホタルを見た体験記をネットに載せるなどしています。
とはいえ、夜、
池とその周囲は大変暗くなるようにも思われます。
よって、
一度は明るいうちに訪問、
事前に地理など、よく見知った上で、
行かれるのが安全でしょう。
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