こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
税理士・渡邊浩滋さんは、がけっぷちから立ち直った不屈のオーナーさん
2013年05月07日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先月１４日の日曜日、
新宿ＮＳビルにて開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催
「春の賃貸経営（得）フェスタ（マルトクフェスタ）」。
税理士で司法書士、
さらには現役の賃貸住宅オーナーでもある渡邊浩滋先生にも、
講演をお願いしました。
オーナーズ・スタイル本誌にも、
たびたびご登場いただいている渡邊さん。
私達にとって頼りになるその理由は、
渡邊さんが、
「がけっぷちから立ち直ったオーナーさん」であること。
賃貸経営をただ普通にご経験されているだけでなく、
そこに訪れた大きな危機を
見事に突破された実績をお持ちの渡邊さん。
税理士・司法書士という肩書きをたとえ抜きにしても、
ぜひ、
そのお話を聞いてみたい存在です。
渡邊さんが経営されている賃貸住宅は、
アパートが５棟。全８６室。
危機が生じたのは７年前。
渡邊さんの以前にこれらを経営されていた
お父様が招いてしまったものでした。
ある日、
突然ご実家から連絡があったのだそうです。
「大変だ！固定資産税が払えない・・・！」
驚いた渡邊さんが確かめてみると、
ご実家の預金残高はなんとゼロ。
しかも、
物件には多数の空室が・・・！
破綻はもう目の前、という状況でしたが、
挽回しようにも、
手元にはすでに資金がありません。
加えて、
物件には老朽化がひしひしと迫ってきています。
これでは入居者を増やすどころか、
今にもどんどん出て行きそう・・・。
そこで渡邊さんは、急遽動き出しました。
公的融資、銀行融資の模索、
管理会社の変更、
ご家族総出での物件のドレスアップ、
経営の法人化・・・
ありとあらゆる努力と工夫を重ねられ、
やっとどうにか、
窮地を脱することが出来たのだそうです。
当初、銀行に相談に行かれた際は、
融資どころか、
逆に資産を売却するよう、すすめられる状態であったとか。
あきらめずに賃貸経営を続ける道を選んだのは、
賃貸経営が「経営」であることをうっかり忘れてしまい、
ついつい放漫運営を続けてしまった、
「人間らしい」お父様への優しい思いが、
渡邊さんの胸にあったからなのかもしれません。
さて、
そんな貴重なご経験をお持ちの渡邊さん、
「税」のプロとして、今回のセミナーでは、
いま、オーナーさんの目の前に迫っている
税に関する二つの課題、
・消費税の増税
・相続税の改正
これらへの「やるべき対策」、「やってはいけない対策」に加え、
いわゆる「争族」対策、後見制度についてまで、
詳しくお話ししてくださいました。
さらには、この日、
渡邊さんは、セミナーへのご登場だけでなく、
株式会社ジャスト・みまもルームさんとの
共同ブースもご出展。
そこでアンケートにお答えくださったお客様へ、
最近共同執筆されたご著書を
無料でプレゼントされたのですが・・・
セミナーを聞かれた皆さんが、次々と殺到！
大盛況となった様子です。
そのご著書、
「税理士が教える 節税Ｑ＆Ａ」
amazon.co.jp へのリンクを下に掲げておきます。
↓
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すでに約３万３０００世帯にのぼる首都圏のオーナーさんにお読み
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なお、恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
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賃貸経営の近況、ちょっといい話、困りごと、苦労話など、
オーナーが何でも自由に書き込める掲示板です。
最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
「みんなの掲示板」の入口は「大家さんの会」トップページに。
読むだけでなく、書き込むなら、ぜひ会員登録をお願いします！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
賃貸住宅市場の新たな支え手に・・・？ 元気でアクティブなシニアの皆さん
2013年05月06日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「アクティブなシニアが、
賃貸住宅市場の新たな支え手となってきつつある」
そんな内容の盛り込まれたレポートが、
ニッセイ基礎研究所から公表されています。
ここで定義されているアクティブなシニアとは、
・元気で
・生活にある程度ゆとりがあり
・知的好奇心を持って
・自立した生活を送っている
・行動的な高齢者
・・・のこと。
レポートによれば、
そうした人々が、近年少なからず、
「持ち家から賃貸へと、
自らの価値観で積極的に住まい方を変えてきている」
とのこと。
庭付き一戸建てを「上がり」とする、
従来のいわゆる「住宅すごろく」にとらわれないライフスタイルを
彼らがまさに「アクティブ」に選んでいることが、
主な理由と考察されています。
ちなみに、
この住宅すごろくの崩壊（？）については、
高齢者における不動産の買い替え需要の背景を
かたちづくるもののひとつとして、
昨今、たびたび言及されるなどします。
たとえば、
郊外の一戸建て、広すぎる庭付きの一戸建てから、
交通至便な都市中心部のマンションへ・・・
あるいは、
庭の草むしりをする必要がないマンションの２階以上へ・・・
さらには、
階段の上り降りの苦労がない平屋の一戸建てへ・・・
そうした中、当レポートは、
「一度持ち家を取得した高齢者にとっての
高齢期の住まいの選択肢が多様化している」
そのため、
「少なくない割合で、持ち家から賃貸住宅に
転居する高齢者が増えてきている」
とし、
いくつかの数値データを掲げてその根拠を示すほか、
持ち家から賃貸住宅へと住まいのステージを変える
アクティブなシニアにおける、
主な二つの志向パターンを分析しています。
そのひとつは、
・資産形成への一助も含め、賃貸住宅に住み替える
と、いうもの。
内容は、
「所有する住宅は資産として手元に残す。
それを賃貸住宅として貸し出す。
そのことにより収入を確保したうえで、
自らは利便性が高く、使い勝手のいい賃貸住宅に入居」
・・・といったもの。
さらにいまひとつは、
・自分らしいライフスタイルを実現するための舞台を求めて、
賃貸住宅に住み替える
と、いうもので、
もちろん、両者を兼ねた例も実際には多いことでしょう。
どちらにしても、
こうした動きによって生じる需要は、
今後の賃貸住宅マーケットにおける
新たな広がりの可能性を示すものといってよさそうです。
ちなみに、当レポートは、
こうした高齢者の転居について、
「民営借家への転居者よりも、
機構・公社住宅への転居者が多くなっている」と、指摘。
その上で、
機構・公社住宅のもつ、
・高齢者世帯にとってのジャストサイズ
・比較的安い賃料
・駅から徒歩圏にあっても敷地がゆったり
といった特徴を
民間賃貸住宅もすすんで採り入れ、
加えて、
民間賃貸住宅の多くが機構・公社住宅にまさっているところの、
・立地の優位
を活かしつつ、
マーケットへのアプローチをはかってはどうか・・・の旨、
提案を行なっています。
私達賃貸住宅オーナーにとって、
耳を傾ける価値のある提言と言っていいでしょう。
なお、
レポートは下記のとおり２編にわたっています。
また、主題のひとつとして、
上記のようなアクティブなシニアにおける社会貢献や、
そのことによる地域の活性化を
期待するものともなっています。
高齢化社会についての前向きな分析と展望を
静かに語る当レポート、
皆さんもぜひ、ご覧になってみてください。
↓
・２０１３年３月のレポート
・（上記の元となっている）２０１１年６月のレポート
（「アクティニア」は、上記両レポートで使われている、
アクティブなシニアを表す造語です。商標登録もしているとか！）
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
滝の水音が清々しい、鎌倉の隠れた名刹・今泉の「称名寺」
2013年05月03日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
今回は、
今泉不動の通称で知られる浄土宗の名刹、
「称名寺」をご紹介します。
場所は鎌倉市の今泉というところ。
アプローチは大船駅からバスが一般的。
駅前のバスターミナルから
江ノ電バス「鎌倉湖畔循環」に乗り、
「今泉不動」バス停で降りてください。
今泉クリーンセンター（ゴミ処理施設）の建物を横目にしつつ、
５分ほど歩くと、
緑濃い、美しい境内が目の前です。
このお寺の伝説上の創建は、
平安時代初期の頃。
弘法大師空海によるものとされています。
昔は円宗寺と称し、
八宗兼学の寺院だったとのこと。
八宗兼学といえば、
禅も念仏も法華経等々も、さまざまに学ぼう、
といったところですが、
実際は、
ほぼ密教寺院といってよいものだったような気配が
感じられます。
その後衰え、
貞享元年（１６８４）、
浄土宗の僧直誉（じきよ）が再興しました。
元禄６年（１６９３）には江戸の増上寺の末寺となり、
以来、称名寺を名乗っています。
このお寺の名物といえば、
それは何といっても「滝」です。
まずは境内の右手の窪地を降りていきましょう。
そこに流れ落ちている涼しげな二本の滝・・・。
大きい方は男滝。
小さい方は女滝。
併せて「陰陽の滝」と名づけられています。
規模は大きくありません。
ささやかな落ち水といっていい程度のものなのですが、
木々と土手に囲まれた異空間に流れ続ける
その清冽な姿に思わず心が洗われます。
この陰陽の滝をしばらく眺めたあとは、
風情ある石段をのぼり継ぎ、
やや高いところにある不動堂を目指してみましょう。
お堂の前では、
「見ざる・聞かざる・言わざる」のいわゆる三猿と、
おかめの石像が、
ややユーモラスに出迎えてくれます。
堂内に安置されているのは、金色の剣をかまえた不動明王。
お堂の背後の高みに目をやると、
そこにずらりと並ぶのは三十六童子の石像。
彼らは不動明王の眷属です。
三十六童子の後ろの山の上には、大日如来の姿も見えています。
こちらも童子同様、やはり石造りです。
陰陽の滝では、
以前は水垢離（みずごり）をする人も多くいたとのこと。
滝で水垢離する「滝行」といえば、
主には、
密教と関係の深い修験道で重んじられる修行の方法。
先ほどふれたとおり、
１７世紀来、浄土宗のお寺である称名寺ですが、
この辺り、
色濃く密教寺院の名残を見てとることができます。
さて、
この称名寺のある鎌倉・今泉。
昔は鎌倉の秘境と呼ぶ人もいた、
大変山深い場所でした。
しかし、
航空写真や衛星写真を見ると驚きです。
高度経済成長の時代に行なわれた
大規模な宅地開発のほか、
ゴルフ場開発の波まで押し寄せたことにより、
実は、
称名寺境内を取り巻く一見深く、豊かな森など・・・
まるで宝物のように残された、
小さな緑の島、といってよいものになっています。
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