こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
胸を衝かれるメッセージも。カリスマ大家さん・安藤泉さんのご講演
2013年05月14日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
４月１４日日曜日、
新宿ＮＳビルにて開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催
「春の賃貸経営（得）フェスタ（マルトクフェスタ）」。
多くのオーナーさんからの絶大な支持を集める
「カリスマ大家さん」と呼ばれる存在のひとり、
安藤泉さんにも、ご講演をいただきました。
安藤さんがはじめて賃貸経営のスタートを切られたのは、
いまから２２年半ほど前。
１９９０年の末頃。
理由は相続税対策でした。
建設費は全額を借入れ。
しかも、出来上がったその物件は、
小規模な木造アパートなどではありません。
ＲＣ造・総タイル貼り・５階建て
貸事務所５室を含め、総戸数４４戸という、
いわば「大規模」物件。
その上で、
９０年末・・・というタイミングを聞かされれば、
私達は、「大丈夫？」
と、即座に先行きを危ぶむこともできるのですが、
当時は、ちがいます。
まだ多くの人が、
空前の好景気の終りが目の前に迫っていることなど、
知る由もありません。
間もなく、バブルがはじけてしまうと同時に・・・
安藤さんの前には、巨額の借金とともに、
なんと、
「竣工時の入居は１室のみでした・・・」
とおっしゃる、悪夢のような現状が横たわりました。
そんな、いわばオーナーさんにとっての地獄の淵から、
一念発起、
数々の努力と工夫をかさねて這い上がってこられたのが、
安藤さんなのです。
膨大な借入金と、入居者のほぼいない物件を背負わされた
賃貸経営の素人が、
その後またたく間に、
高額賃料物件にもかかわらず、入居率９９％を長期に保つ、
「カリスマ大家さん」に。
そのノウハウや心構えを尋ねようと、
いまや安藤さんの講演を求める声は引く手あまた。
２００５年に出された著書は、
出版８年目となるいまも、高い評判を維持しています。
（「専業主婦が１０年連続入居率９９％にしたアパマン経営法」）
そんな安藤さんが、
今回のフェスタでの講演でお話しくださった、
もっとも印象的な言葉、
それは
「物件への愛情」です。
安藤さんの物件は、公庫の融資を受けて建てられたため、
当初、入居者から礼金を受け取ることが出来ませんでした。
そのため、
安藤さんの経営ポリシーは、
いまの私達の常識にはるか先んじて、
「入居者には長く住んでいただく。退去を増やさない」に。
退去を増やさないためには、
当然ですが、
物件が常に入居者にとって魅力的でなければなりません。
物件が魅力的であり続けるために、
安藤さんが行なってきたことは、
私達多くのオーナーにとって、通常は発想がしがたいもの。
あるいは、
思いついてもなかなか実行困難なものであるのかもしれません。
安藤さんのマンションは、
なんと、
入居者にとって、住み続ければ住み続けるほど、
設備がより充実し、
新しくなって便利になり、
住み心地がよくなってくるのです。
しかし、
「それには過大な投資が必要なのでは・・・」
と、誰もが思います。
ですが、安藤さんの考え方は違います。
そうした継続的な投資によって、
・空室を出さない
・賃料を下げずに済ませる
・空室が出てもすぐに埋まる
と、いったプラスの状況を維持する。
そうすれば、
そのための出費は、結果として、
さほど経営への圧迫にはならないというのです。
しかも、
安藤さんが指摘されるには、
上記のような「物件への愛情」を注げば、
「入居者の質が下がることもない」
とのこと。
ここはきわめて重要なポイントでしょう。
こうした、
賃貸経営をつねに上向きのスパイラルに乗せつづけるための
投資にかかわる継続的な努力を
安藤さんは、
「物件に愛情を注ぎなさい」
と、いった女性らしい言葉で、表現されているようです。
なお、安藤さんのご講演は、
おそらく別のところでもそうされているのだと思いますが、
「二部制」
になっています。
上記のようなお話のあと、
残りの後半は、
賃貸経営における経理上の戦略にかかわるアドバイスを
してくださいます。
そのキーワードは、「キャッシュフロー」。
ここでのくわしい説明は割愛しますが、
当日も、
「バブルは崩壊。家族全員が巨額な借入金の保証人」
という、大変な危機の中、
安藤さんが身をもって会得された、
減価償却への正しい理解や、借入金返済、金利、納税・・・
これらにかかわる仕組みや心構え、
キャッシュフローを維持するための対策戦術について、
色々とお話をしてくださいました。
なお、
その中で、安藤さんが言われた、
ちょっと目のさめるような言葉・・・
「相続税対策のために賃貸住宅を建てる人は多い。
でも、そのあとで賃貸経営に失敗してしまえば、
結局意味は無いんです」
はっ・・・と、
胸を衝かれるオーナーさんも、
少なくないのではないでしょうか。
上記、安藤さんのご著書の
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