東京地裁が判決。「耐震性不足」は退去を求める際の正当な事由｜賃貸経営マガジン編集長のブログ「オーナーズ・スタイルこぼれ話」

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東京地裁が判決。「耐震性不足」は退去を求める際の正当な事由

2013年05月20日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

３月２８日、

東京地裁がある新しい判断を示しました。

賃貸物件として使用されている建物の

耐震性不足が、

「賃借人に退去を求める際の正当な事由に当たる」

と、いうものです。

争いの舞台となっていたのは、

ＵＲ（都市再生機構）が所有、管理する東京都内の団地。

鉄筋コンクリート１１階建て、２５０戸という規模。

竣工は１９７１年。

老朽化などにより、

現行の耐震基準を大きく下回っています。

そこでＵＲは、

耐震改修を行なう場合、費用が多大になることなどを理由に、

解体を決定。

住人には移転への協力を求めましたが、

「解体ではなく耐震補強工事をするべきだ」などとして、

７世帯がこれを拒否。

これら入居者に対し、ＵＲが、

部屋の明け渡しを求める訴訟を起こしたというものです。

ここで裁判の焦点は、

おなじみの「借地借家法」にもとづく判断に。

建物の耐震強度の不足が、

賃借人に退去を求めることができる「正当事由」にあたるか、

否かが、

争点となりました。

結果、東京地裁が下した判断は、

「正当事由と認められる」。

今回ＵＲが行なった、

建物を取り壊す、との判断を妥当なものとした上で、

同じくＵＲが入居者に対して行なってきた、

移転先の斡旋、引越し費用の補填などについて、

これらを「手厚い内容」と評価、

・判決確定前に、ＵＲが、被告である入居者を退去させられるよう、

　仮執行を宣言

・建物が明け渡されるまでの違約金として、

　上記入居者に、１ヶ月あたり、

　月額賃料相当額の１．５倍の支払いを求める

・・・など、

被告入居者にとっては、

かなり厳しいともいえる判決が下されています。

これに対し、

今回、初めての判例として

「耐震性不足が正当事由と認められた」ことについては、

「耐震改修にかかる重い費用の負担が、

賃貸物件の改修の実施自体を躊躇させているという、

多くの現状がある中、

今後の判断に際して意義あるもの」

とする意見もある一方、

「賃借人にとっては、耐震性の低い住宅に住み続けるか、

出て行くか、

安易に選択を迫られることにつながりかねないもの。

単に入居者を追い出したいがために、

耐震性不足を理由にかかげる事例が増えやしまいか」

と、する意見もあり、

被告入居者側の控訴を受けての今後の東京高裁の判断が、

ふたたび、

注目されるところです。

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