こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
「ワンルームマンション経営をしませんか」と、コンサルタントが勧めるわけ その１
2013年07月30日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
「将来の相続も見据え、所有する土地についてコンサルタントに
相談したところ、複数戸のワンルームマンションへの買い替えを
提案された」
そんなお話が、時折耳に入ります。
提案されたコンサルタントさんの意図は、
とてもよくわかります。
相続を見据え・・・と、いうところがまずポイント。
土地→現金化→賃貸物件へ・・・
ご存知のとおり、
相続税への圧縮効果が図れます。
圧縮効果、つまりは納税額の軽減。
また、当該土地については・・・
もしかすると、
借地権の付いた、いわゆる「底地」であるなどするのかもしれません。
相続財産としての土地が底地であることにともなう
様々なデメリット・・・
そこから地主さんを解放するねらいも含めて、
上記のようなアドバイスが行なわれる場合も、
少なくはないようです。
さらには、なぜ、
「複数戸のワンルームマンション」、
つまりは、
・区分所有物件
・狭い部屋
・複数であること
が、ここで提案の条件となっているのでしょうか。
聞くところによると、
以下のようなメリットが示されている場合が、
どうやら多いようです。
■よく示される・・・
「区分所有のワンルームマンションを複数戸賃貸経営することのメリット」
・収益性が高い
基本的には、ワンルームマンションは、
広いファミリータイプのものよりも利回り上、有利となります。
ワンルームとファミリータイプを比べ、
「購入価格が２倍、３倍であったとしても、
賃料は２倍、３倍にはできない」・・・よく言われるところです。
・これから希少価値が増してくる
都内各区など、行政は概ねワンルームなどの狭いマンションの
建築を抑制する方向に動いています。
「コミュニティの形成に悪影響がおよぶ」などと見ているからです。
そのため今後、ワンルームマンションについては、
「希少性が増し、資産価値が下がりにくくなる」とも見られています。
・管理が楽
これはご存知のとおり、当該区分所有マンション全体を
以前から管理してくれているベテラン（？）管理会社が
すでに存在するためです。（新築以外）
もちろん、その管理会社の仕事の程度が低く住人が困っている・・・
などの問題が起きている場合は話が別ですが。
・リスクを分散できる
エリアを別けて、複数の物件を購入する場合、
天災や事件・事故といったリスクの分散がはかれます。
・比較的換金しやすい
一戸あたりの価格が少額なことがその理由です。
そのため、人気エリアの物件であるなど、条件に恵まれれば、
安定した収益を確保しつつ、
５年～１０年で売却、再度有利な資産へ組み替え・・・
と、いったことも可能です。
・相続税の圧縮効果が望める
先に触れたとおりです。
土地の持分が少なくなりやすい分、
アパート一棟を建てる、といった場合よりもさらに有利でしょう。
・相続の際の分割が容易
たとえば相続人が複数いるのに、相続財産はアパート一棟・・・
当然、分割が難しくなります。
「区分所有物件が複数」であれば、分割は容易です。
・生前贈与にも向いている
相続財産ひとつひとつが小額なので、
相続時精算課税制度の枠の中での贈与がしやすくなります。
上記のとおり「管理が楽」であるため、
贈与を受けた人への負担もさほど増しません。
賃料収入を貯め、相続税の納税資金にすることも可能です。
・納税対策に効く
相続人にとっては、
「換金性が高いので、売って納税資金を作りやすい」
と、いったメリットも及びます。
・自分や家族が住むこともできる
何かのときは、そんな選択も比較的しやすいのが、
「区分所有物件を複数もつ」ことのメリットです。
以上、
いかがでしょうか。
では、これらメリットをふまえて、
もしもワンルームマンションを買うとすれば、どんな物件を・・・？
注意すべき点は？
お話は来週に続きます。
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
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●これからの駐車場経営について
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●サブリースのデメリットって何？
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●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
ご存知でしたか？今年も受付中の「住宅セーフティネット整備推進事業」
2013年07月29日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」
と、いえば、
昨年、このブログでも幾度かご紹介しました。
賃貸住宅の改修工事にあたって、
国が費用の一部を補助してくれる制度。
「空家部分又は共用部分における、
『耐震改修工事』、『バリアフリー改修工事』、『省エネルギー改修工事』
のうち、少なくともひとつの工事を含む改修工事を実施する」
ことが、対象となる必要条件。
その他、
申請要件や補助が実施されてからの物件の運営要件などに
ややきびしいところはあるものの、
「改修工事費用の１／３ （空家戸数×１００万円が限度）」
という、比較的大きな補助額が注目されたことも、
記憶に新しいかと思われます。
さて、そんな当制度ですが、
実は今年も受付が行なわれています。
「応募・交付申請書の提出期限は
平成２５年１２月２７日（金）（必着）」
とのこと。
ただし、予算に限りがあるため、
「提出期限以前に募集を締め切る場合があります」
との注意も。
その他、さまざまな要項、注意等について、
詳しくは、
当事業「実施支援室」のウェブサイト→こちら で、
ご確認いただけます。
さて、
以上の当制度ですが、
今回は、
要項などを一読しただけでは
ひょっとすると理解がされにくいかもしれない、
ある注目点について、触れておきましょう。
それは、
この制度における、補助適用対象工事の、
意外なその選択範囲の広さです。
条件さえちゃんと踏まえれば、
本当にさまざまな工事に、補助をおよぼしてもらえるのです。
どういうことなのか？
ポイントは、
共用部分の改修工事についての規定にあります。
上記サイトから、
進んでも確認していただくことができますが、
補助の対象となる費用について、
このように明記がされています。
１．空家部分において実施する改修工事・・・に要する費用
（バリアフリー改修工事又は省エネルギー改修工事に限ります）
２．共用部分において実施する改修工事・・・に要する費用
ごらんのとおり、共用部分に関しては、
「バリアフリー改修工事又は省エネルギー改修工事に限ります」
の付記がありません。
つまりは、
諸要件をきちんとクリアする限り、
共用部分にかぎっては、
外壁補修や防水工事のほか、
無料インターネット回線の導入やオートロックの整備といった
物件のグレードアップに役立つさまざまな工事に、
補助を認めてもらうことができるというわけです。
（ただし「共用部分」についての定義が別途ありますのでご注意を）
なお、ここで注意をしておきたいのが、
「太陽光発電システム」です。
いかにも省エネ工事の代表のようなイメージなので、
当制度を発動（という表現が適当でしょう）させてもらえる工事、
すなわち、
「空家部分又は共用部分における、
『耐震改修工事』、『バリアフリー改修工事』、『省エネルギー改修工事』
のうち、少なくともひとつの工事」
の「省エネルギー改修工事」に、
そもそも含まれているものとも思われがちです。
ですが、
実はそうではないのです。
「太陽光発電システム」の設置工事にかかわる費用は、
いま述べた、
補助対象「費用」
＝共用部分において実施する改修工事に要する「費用」
に含まれることにはなるのですが、
これのみを行なうのであれば、
当該工事は、制度「発動」の対象とはなりません。
さらに付け加えると、
「全量配線の太陽光発電設備」、すなわち、
「発電した全量を電力会社に売電」するシステムを導入する場合、
その部分の工事費用は、
補助対象費用から除外されることとなっています。
太陽光発電システムについては、
当制度による補助金と、
自治体が交付する補助金を合わせることで、
国の補助金を使うよりも有利なコストで導入ができる場合が
あることが注目されているのですが、
それを考える際、
以上は忘れず踏まえておくべきポイントです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
ムッシュかまやつさん、マイク眞木さん。尊敬したいお二人です！ その２
2013年07月26日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
今週は先週のお話の続きです。
少し前のこと。
知り合いからのお誘いを受け、ミニ・コンサートへ行ってきました。
二度もです。
ちなみに、コンサートへ足を運ぶなど、
私としてはとても珍しいこと。
正直、あまり期待しないまま行ってみたのですが・・・
結果はどちらも大満足。
何やらパワーもいただいてきました。
先週のムッシュかまやつ（かまやつひろし）さんのご公演に
ひきつづき、
今週は、
マイク眞木（マイクまき）さんが登場した
鎌倉でのステージです。
マイク眞木さん、
昭和１９年（１９４４）生まれの６９歳。
そしてなにより、
マイク眞木さんと言えば、名曲「バラが咲いた」。
オーナーさん世代（？）でしたら、
きっと知らない人はいません。
昭和４１年の大ヒット作です。
さらには、
昭和４２年・・・「えんぴつが１本」
昭和４６年・・・「のんびり行こう」
ご存知ですか？
加えて、
ボーイスカウトの歌集にも載っていて、
全国のキャンプ場でいまも歌い継がれているという、
「キャンプだホイ」。
なんと、
マイク眞木さんの作詞作曲なんだそうです。
さて、
公演当日。
先週のかまやつさん同様、
こちらも観客のほとんどがシニア世代です。
６０代から７０代が中心でしょうか。
それでも、
若い人の姿もちらほら。
そんな中、
ステージに登場されたマイク眞木さん、
アロハシャツがとてもお似合い。
まったく違和感ナシでした。
長い髪は真っ白。
ですが、
そのお顔を拝見すると・・・
少年のような瑞々しい冒険心が、
そのまま表情にあふれてくるかのようでした。
何でも、
平成１４年にもお子さんが生まれたのだそう・・・！
「お子さん」ですよ。
お孫さんではありません。
いろいろな意味で、現役バリバリですね。
歌が上手く、声も若い。
ギターも上手。
歌は、
もしかすると、お年を重ねるごとに
どんどん上手くなってきていらっしゃるのでは。
トークも大変面白く、
会場は幾度も笑いに包まれました。
以上、
ムッシュかまやつさん、そしてマイク眞木さん・・・
シニアの星といっていいでしょう。
心から尊敬したい、
すばらしいミュージシャンお二人でした。
そういえば・・・
私もそろそろシニア世代の入口にさしかかりつつあります。
元気で魅力的なお二人を
見習わなければいけないな、と、
このたびはつよく思った次第です。
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旅行業界出身のオーナーさんが実践！ホテル・旅館流 積極賃貸経営術 （３）
2013年07月23日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
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火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先週までのお話の続きです。
先日、私達の開催した、
社内勉強会。
そこに講師としてお招きしたのは、
都内で賃貸マンションを経営、自主管理されているオーナーさん、
Ａさん。
旅行業界に長くお勤めだったご経歴の持ち主。
「賃貸住宅経営とホテル・旅館経営にはよく似たところがある。
それは仲介業者との関係だ・・・」
ホテル・旅館流の賃貸経営を
自らのご物件に果敢に持ち込み、
見事、
入居率急落のピンチを切り抜けられたのでした。
そんなＡさんですが、
もちろんのこと、
賃貸住宅経営とホテル・旅館経営に共通する
もうひとつの大事な要素にも、
はじめから気づいておられます。
それは、「建物」。
両者はどちらも、
建物と、その内外に存在する空間を売り物とする事業。
先々週にも一度、このことにはふれていますが、
Ａさんはここでも、
賃貸経営にホテル・旅館流を導入するというポリシーを
かたくつらぬかれています。
どんなことなのか・・・？
答えはとても単純です。
意識の高いホテルや旅館の経営者が、
つねにそのことに気を配るのと同様、
建物、
すなわち賃貸物件という「ハード」を
Ａさんは入居者にとってつねに新しく、魅力あるものに
維持し続けるのです。
たとえばＡさんは、先週までにご紹介した
不動産会社を強い味方にするための戦略と平行して、
下記のような物件への手当てを次々と実行されています。
・セキュリティの強化
既存のオートロックに加え、１ドア２ロックを実現
・インターネット環境のさらなる充実
従来導入していたＣＡＴＶに加えて光回線も
・入居者が入れ替わるタイミングをねらって
トイレの便座を洗浄機能付きに
以上は各居室部分について。
さらに共用部分では・・・
・緑あふれる環境維持のため、
植栽を追加
・入居者が安らげるよう、
エレベーターホールに花の絵を展示
・同じく、
冬にはエントランスをイルミネーションで演出
いかがでしょうか。
いずれも昨今、
人気の賃貸物件ではよく見られる事例ですが、
あらためて角度を変えて眺めてみると・・・
セキュリティ、ネット環境、トイレの充実、緑、絵画、イルミネーション・・・
これらはなんと、
まさに、
全国のホテル・旅館が競って行なっている基本戦術。
「賃貸住宅経営のモデルはホテル・旅館にあり！」
これを忠実になぞるものといっていいでしょう。
さらに、
賃貸住宅においても、ホテル･旅館においても、
建物の魅力をつねに維持するため、
決して忘れてはならない基本的なことがひとつあります。
それは何か？
もうお分かりのことでしょう。
「掃除」です。
Ａさんのご物件の場合、
・手作業による共用部分の清掃は「毎日」
加えて、
・２ヶ月に１度、専門業者による機械での清掃を実施
・・・されているのだそうです。
さて、
いかがでしたでしょうか。
三週にわたってご紹介した、
「旅行業界出身のオーナーさんが実践されている
ホテル・旅館流 積極賃貸経営術」。
エネルギーが要りそう。手間がかかりそう・・・
尻ごみしてしまいそうなご気分をお感じのオーナーさんも
いらっしゃるかもしれません。
ですが、考えてみてください。
ご紹介したＡさんが実行されていることのうち、
パンフレットとウェブサイトの制作以外に、
特別な技能・技術が必要なことは一切ありません。
出来ることからまず始め、
いますぐに出来ないことは平行して学習、勉強。
チャレンジするオーナーさんの前に、
成功の扉はいつもひらかれています。
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アサヒグループホールディングス株式会社さんの
「文系」を名乗る研究機関、
「お客様生活文化研究所」。
エコライフに関する意識調査の結果を公表しています。
これによると、いま家庭内でもっとも重視されている
「エコ」な活動は、「節電」。
２位の「節水」・・・９．１％
を大きく引き離し、
７０．５％が、節電を「重視している」と回答しています。
なお、
この調査は過去にも実施されているとのことで、
さかのぼると、
２００７年以降、節電はつねに１位です。
ではありつつも・・・
その２００７年の時点では、
「節電重視」の声は、実は４０％を少し上回る程度。
急増したきっかけは・・・？
すぐにお分かりのことと思います。
一昨年の東日本大震災。
今回の調査では、
「大震災以降、節電意識は増しましたか？」の問いに対し、
「かなり高まっている」
「どちらかといえば高まっている」
との回答が、
合わせると５４．５％。半数を超えています。
ちなみに、
「大震災以降も、以前と節電意識に変わりはない」
の声は、３８．０％です。
この３８．０％の皆さん、
「節電意識は震災前からあまり高くはなく、震災後も変わりません」
という人達なのか、
「震災前もあとも、節電意識は高いです」
と、いう皆さんなのか、
「変わらない」の基準が、
今回の公表からはいまひとつはっきりしないのですが、
多分、
後者がかなりの多くを占めているのでは
ないでしょうか。
物件備え付けのエアコンを電力消費量の少ない新型に
交換したオーナーさんが、
「入居者から大変感謝されました！」
そんなお話が、
オーナーズ・スタイル編集部にも
時折届いていますが、
まさに、大いに頷けるところ。
エアコンに限らず、
電力消費量の少ない「ＬＥＤ照明」、
水を節約できる「節水型トイレ」、
断熱性能が高いため、省エネにつながる
「高断熱浴槽」、「複層ガラス窓」・・・等々、
エコな設備が、
入居希望者の心を大きく動かすものであること、
いまは間違いのない事実といっていいでしょう。
以上、ご紹介した
アサヒグループホールディングス（株）
青山ハッピー研究所「ハピ研」・「あなたのエコライフを教えて？」は、
ぜひご覧になってみてください。
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