「ワンルームマンション経営をしませんか」と、コンサルタントが勧めるわけ　その１｜賃貸経営マガジン編集長のブログ「オーナーズ・スタイルこぼれ話」

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大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
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「ワンルームマンション経営をしませんか」と、コンサルタントが勧めるわけ　その１

2013年07月30日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

「将来の相続も見据え、所有する土地についてコンサルタントに

相談したところ、複数戸のワンルームマンションへの買い替えを

提案された」

そんなお話が、時折耳に入ります。

提案されたコンサルタントさんの意図は、

とてもよくわかります。

相続を見据え・・・と、いうところがまずポイント。

土地→現金化→賃貸物件へ・・・

ご存知のとおり、

相続税への圧縮効果が図れます。

圧縮効果、つまりは納税額の軽減。

また、当該土地については・・・

もしかすると、

借地権の付いた、いわゆる「底地」であるなどするのかもしれません。

相続財産としての土地が底地であることにともなう

様々なデメリット・・・

そこから地主さんを解放するねらいも含めて、

上記のようなアドバイスが行なわれる場合も、

少なくはないようです。

さらには、なぜ、

「複数戸のワンルームマンション」、

つまりは、

・区分所有物件

・狭い部屋

・複数であること

が、ここで提案の条件となっているのでしょうか。

聞くところによると、

以下のようなメリットが示されている場合が、

どうやら多いようです。

■よく示される・・・

　「区分所有のワンルームマンションを複数戸賃貸経営することのメリット」

・収益性が高い

　　基本的には、ワンルームマンションは、

　　広いファミリータイプのものよりも利回り上、有利となります。

　　ワンルームとファミリータイプを比べ、

　　「購入価格が２倍、３倍であったとしても、

　　賃料は２倍、３倍にはできない」・・・よく言われるところです。

・これから希少価値が増してくる

　　都内各区など、行政は概ねワンルームなどの狭いマンションの

　　建築を抑制する方向に動いています。

　　「コミュニティの形成に悪影響がおよぶ」などと見ているからです。

　　そのため今後、ワンルームマンションについては、

　　「希少性が増し、資産価値が下がりにくくなる」とも見られています。

・管理が楽

　　これはご存知のとおり、当該区分所有マンション全体を

　　以前から管理してくれているベテラン（？）管理会社が

　　すでに存在するためです。（新築以外）

　　もちろん、その管理会社の仕事の程度が低く住人が困っている・・・

　　などの問題が起きている場合は話が別ですが。

・リスクを分散できる

　　エリアを別けて、複数の物件を購入する場合、

　　天災や事件・事故といったリスクの分散がはかれます。

・比較的換金しやすい

　　一戸あたりの価格が少額なことがその理由です。

　　そのため、人気エリアの物件であるなど、条件に恵まれれば、

　　安定した収益を確保しつつ、

　　５年～１０年で売却、再度有利な資産へ組み替え・・・

　　と、いったことも可能です。

・相続税の圧縮効果が望める

　　先に触れたとおりです。

　　土地の持分が少なくなりやすい分、

　　アパート一棟を建てる、といった場合よりもさらに有利でしょう。

・相続の際の分割が容易

　　たとえば相続人が複数いるのに、相続財産はアパート一棟・・・

　　当然、分割が難しくなります。

　　「区分所有物件が複数」であれば、分割は容易です。

・生前贈与にも向いている

　　相続財産ひとつひとつが小額なので、

　　相続時精算課税制度の枠の中での贈与がしやすくなります。

　　上記のとおり「管理が楽」であるため、

　　贈与を受けた人への負担もさほど増しません。

　　賃料収入を貯め、相続税の納税資金にすることも可能です。

・納税対策に効く

　　相続人にとっては、

　　「換金性が高いので、売って納税資金を作りやすい」

　　と、いったメリットも及びます。

・自分や家族が住むこともできる

　　何かのときは、そんな選択も比較的しやすいのが、

　　「区分所有物件を複数もつ」ことのメリットです。

以上、

いかがでしょうか。

では、これらメリットをふまえて、

もしもワンルームマンションを買うとすれば、どんな物件を・・・？

注意すべき点は？

お話は来週に続きます。

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